“金九银十”转凉，楼市何处去？
之前在《理财》的专栏上分享过太多关于房地产话题的内容，如今当我们再次提起房地产的时候，竟然发现我们需要考虑的已经是楼市转凉的问题了。随着国家“房子是用来住的，不是用来炒的”理念的贯彻实施，房地产市场似乎已经发生了天翻地覆的变化，那么当前房地产到底该怎么看？房地产还能投资吗？
一直以来，9月、10月都被称为中国房地产的核心月份，因为每到这个时间段，全中国的各大房地产企业都会迎来买房的高峰，往年“金九银十”时间段大量出现“日光盘”，即楼盘只要推出就会在短时间内被抢购一空，而2018年的秋天，这样的“金九银十”却显得有些成色不足了。
根据国家统计局公布的数据显示，今年9月，从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转 为下降0.1%，其中上海和深圳分别下降0.1%和0.2%，北京持平，广州上涨0.4%；二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%，其中北京和上海均下降0.2%，深圳持平，广州上涨0.2%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比上月分别回落0.2个和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比上月分别回落1.1个和0.6个百分点。
一方面是房地产价格增速的全面回落，另一方面则是房地产销量的持续萎靡不振。今年1~9月，商品房整体销售面积和销售价格增速均较1~8月有所放缓。其中，住宅销售额增速大幅高于住宅销售面积增速，办公楼销售数据则双双出现下降。1~9月，商品房销售面积119313万平方米，同比增长2.9%，增速比1~8月回落1.1个百分点。其中，住宅销售面积增长3.3%，办公楼销售面积下降9.3%，商业营
江瀚
毕业于中国人民大学政治经济系，现供职于中国银联政策研究室，从事互联网金融与产业经济研究。
业用房销售面积下降1.1%。
当我们仔细对比数据就会发现，房地产市场似乎拐点已经到来了，而各大房地产开发商也都开始走上了打折促销的道路，恒大直接打出了所有楼盘八九折销售的促销价格，万科也在各地试点房地产市场的降价促销，一时间降低房子的配置，比如取消精装修，成为了大多数房地产开发企业进行房地产市场调整，降价促销的有力手段。
自2016年3月南京、苏州等地出台调控措施至今，本轮房地产调控已持续了30个月以上，时长超过以往任何一轮调控。在力度上，除以往的限价、限购、限贷外，又增加了限售、限商两大“杀招”。在广度上，调控政策因地制宜，已经细化到区、县一级。在史无前例的房地产限购之下，我们到底该怎么看房地产市场？
对于大多数朋友来说，房子已经成为大家最揪心的话题，有房的人担心自己的房子能否保值增值，还未买房的人则会担心自己何时能够买得起一套属于自己的住房，所以房地产市场未来的走势判断就显得非常关键了。
一是房地产市场的未来会是怎么样的。判断一个市场未来的走势，最关键的是要从其宏观、中观、微观的各个层面进行分析，从宏观的角度来看，中国的房地产市场已经彻底走出了之前持续性上涨乃至于有些疯狂的野蛮生长时代了，之前由于房地产市场的发展速度过快，导致整个产业出现了良莠不齐的现象，市场呈现出卖方市场的特征，大家买房的时候基本上都不是自主选择，很多时候需要看开发商的脸色。然而，时过境迁，随着国家房地产调控力度的不断加码，“房住不炒”“坚决遏制房价上涨”等政策理念的贯彻落实，房地产市场已经彻底进入全面调整和发展阶段，房地产市场的发展速度正在逐渐放缓，整个市场由之前的高增速高周转进入了低速平稳发展阶段。所以，从这个阶段来看，就是房地产发展速度的不断减缓，由于速度下降，导致之前的很多问题开始出现泥沙沉积的趋势，其中最重要的就是资金链承压，一些之前定价过高的楼盘，都必然会出现定价下行的趋势。
二是房地产的价格会涨还是会跌。我们之前分析到，一些以前泡沫过大的区域其实已经出现了房价下跌现象，特别是在年中国家制定了“坚决遏制房价上涨”的政策 之后，房地产市场想要出现房价的快速上涨已经变得不太现实，房价上涨的动因已经被压制，房价的天花板有可能将要出现。既然房价不会出现大规模暴涨，那么会出现大规模下跌吗？其实，这一点也很难，中国的房地产市场虽然在某些地区出现了一定的泡沫，但是这个泡沫还没有到完全蔓延的地步，中国居民在买房的时候一般都选择的是低杠杆购买，一般也就三倍左右的杠杆，而房地产调控之后，杠杆率其实下降得更多，所以在低杠杆的情况下，房地产市场的价格支撑还是存在的。
所以，我们可以判断除了一些人口净流出的三、四线城市，以及一些一、二线城市的远郊地区有可能出现房价大规模下跌的可能性，这是因为这些地区在之前房价的上涨过程中已经产生了当地购买力难以支撑的价格，现在必然回调。但是，其他核心城区和人口净流入地区，房地产价格的支撑力度还是较大的，所以难以出现房价大跌。那么，现在到底可不可以买房呢？我们应该分情况来看：一是对于刚需住房人群来说。对于刚需住房来说，房子是生活的必需品，在中国房地产市场有着“丈母娘需求”之称，刚需购房者我们一直说什么时候买房都是合适的，但是在目前房价想要再出现大规模上涨较为困难的情况下，房地产市场已经进入了买方市场时代，所以，刚需购房者可以比较从容地挑选自己需要购买的住房，等到真正选到适合自己的房子再出手也是不着急的。
二是对于改善型需求人群来说。改善型需求一般是指已经有了自己的居住住房，但是需要进行居住条件改善的一群人，那么现阶段可以暂时不着急买房，等到楼市无论是可选择余地还是房地产价格都进入一个比较合适的水平之后，再进行选择。当然，目前最好的方式就是边看边说，选择余地正在不断地扩大过程中，但还有一个重点，如果是要卖完自己现有住房再买房的话，那么一定要记着先把自己的房子卖了再去买，这是因为现在市场的房子脱手难度较大。
三是对于炒房者来说。当前的房地产市场已经不再是一个投资市场，房地产市场正在回归居住属性，买房为了投资已经变得没有意义，如果真要进行房地产投资的话，被套的可能性极大，不再建议进行房地产投机的操作。
这就是当前对房地产市场的判断，希望能够给读者一些参考。