借鉴国外先进经验 完善我国住房保障制度

吴兰花

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住房问题既关系到人民的实际生活,又与国家经济发展以及社会和谐稳定息息相关,解决住房问题最主要的途径还是依赖于政府部门的政策干预。自步入改革开放以来,为了保障和完善居民居住环境,我国逐渐建立起了与我国社会主义特色市场经济相匹配的住房保障制度。但由于该制度没能清晰定位政府保障职责,且自身存在一些不规范或不严谨等缺陷,导致住房问题仍未得到有效解决,尤其是对于城镇地区中低收入家庭来说。基于这一背景,本文就以国外先进经验为依据,浅析我国住房保障制度的改善与推进。

一、我国住房保障制度分析

自新中国成立初期建立住房保障制度以来,我国住房保障制度伴随着改革开放的推进,经历了几次较大的变革。在这一过程中,住房保障制度发生了根本性变化,从福利分配到市场化分配,相关制度越来越贴近市场经济。截至现在,已经初步建立了以廉租房、经济适用房、公共租赁房等为主的多层次住房保障体系。

(一)廉租房制度

廉租房设立的初衷是向特定地区常住的最低收入家庭提供社会保障住房,由当地政府采取实物配租、租金补贴等方式来帮助这些居民解决住房困难。廉租房的建造原则建立在满足当地最低收入家庭的居住需求上,具体的建设数量要根据当地最低收入家庭的多少来确定,其租金设置不仅受到政府的严格管控,更要求远低于市场水平,同时坚决禁止进入二手房市场或转租,最大限度地突出了社会保障性质。从目前来看,廉租房的来源有两种渠道:一是由政府出资建设并以较低的租金提供给特定人群,二是政府以发放租金补贴的形式帮助特定人群。

(二)经济适用房制度

经济适用房同样是面向城市低收入家庭。它是由政府提供并按国家住宅建设标准建设的普通住宅,是保障低收入家庭的一种政策性住房。它具有两个显著特点:第一,经济性。相比于同期住房的市场价而言,经济适用房的价格普遍在中低收入居民家庭承受范围之内;第二,适用性。经济适用房的 户型设计以及建造标准更偏向于体现房屋的实际使用效果。从目前来看,经济适用房的来源有三种渠道:一是由政府划地进行统一开发和建设,二是房地产开发商将部分普通住房调整为经济适用房,三是单位通过自建或联建等方式提供给职工。

(三)公共租赁房制度

公共租赁房主要面向那些既不符合享受廉租房和经济适用房住房条件,又不具备在市场上购买商品房的群体。它依靠政府或相关投资者将自身所持有的房屋以低于市场价的租金提供给上述人群,相比于廉租房价格稍贵,但拥有更加广泛的保障范围。

二、国外住房保障制度详解(一)美国住房保障制度研究

在住房保障制度的建设和实施上,美国起步较早,经过一系列曲折的发展,已经取得了不俗的成就。美国住房保障制度包含三部分内容:面向少数高收入人群实施自购自建或市场租房政策,面向少数低收入人群提供以廉租房为主的社会住宅,面向大多数中等收入者实施优惠贷款购房建房政

策。具体而言,美国的住房保障制度具有以下几个特点:第一,政策发展呈阶段性变化;第二,住房保障重心主要在住房消费领域;第三,住房金融保障体系比较完善。

(二)英国住房保障制度研究

英国住房保障制度包含三部分内容:自有住房、租住政府公房和租住私房。与此同时,政府采取相匹配的福利体系来保障居民权益。对于租用公共住房的家庭,英国政府推出房租补贴计划进行援助;对于租用私人住房的家庭,英国政府提供“标准住房福利”,根据实际情况采取相应的现金补贴;对于自有住房家庭,英国政府通过税收减免政策提供财政补贴。

(三)日本住房保障制度研究

日本住房保障制度主要采取补贴住房建设环节的间接参与方式,保证每个国民都住有所居。具体而言,日本政府首先对公共住房建设进行补贴,通过公团住宅、公营住宅和住宅金融公库三大支柱成功解决住房危机,并通过降息、减税等财政、金融优惠政策来降低居民的住房压力。日本住房保障制度的特点体现在:完善的住房保障立法、专门的决策协调机构和独特的住宅金融公库模式。

三、如何完善我国住房保障制度(一)完善住房保障的财政政策

首先,作为市场调节住房问题的有效补充,保障性住房需要充分发挥财政的支持作用。考虑到不同地区住宅供求关系和价格等存在较大差异,所以各级地方政府必须将提供资金保障作为一项基本职责。同时,建立相应的法律法规,来保障专有资金的比例与使用。其次,在财政资金担任主角外,还应通过多渠道筹集资金,比如发行国债、彩票等来保障资金的稳定。最后,重点关注中低收入家庭后续住房情况,并建立相应的后续补贴制度。

(二)完善住房金融体系的住房保障功能

住房金融对提高居民住房消费能力具有至关重要的作用,因此可以在政府之外,允许多元金融主体参与进来,并区别于商业银行的营利性,旨在保护中低收入家庭的切身利益,如美国的住宅融资。对地方政府而言,可以适度探索专项债券用于住房保障,以政府为担保,促进住房保障制度的社会化落实。

(三)提升住房公积金制度 的住房保障功能

首先,明确住房公积金定位是用于住房保障而不是住房金融,因此,住房公积金主要以中低收入居民为目标群体,充分发挥住房公积金的助力作用。其次,加强对住房公积金的监督管理。最后,规范住房公积金的缴存和使用。

(四)完善住房保障土地制度

要更好地落实保障性住房,就必须先落实好保障性住房的土地制度。首先,加强对保障性住房土地制度的管理与监督,确保保障性住房真正发挥实效。其次,依据不同的家庭情况,合理调整住房比例。再次,保障廉租房与经济适用房建设的土地供给。在政府规划中,提前预留廉租房土地供给,同时按照“节约用地”的原则规划。

四、结语

住房保障制度不是一成不变的死板体系,它伴随着市场经济的发展也应及时更新优化。我国的住房保障制度在当前暴露出的问题都有相应的解决之策,也可以借鉴如美国等具有代表性的外国住房保障制度,从中汲取先进思想和经验,从而完善自身的制度体系。(作者单位:中牟县住房保障和房地产管理局)

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