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房贷利率挂钩LPR,购房成本是升还是降

在“房住不炒”的调控背景下,房地产调控不会放松,房地产政策“因城施策”,通过辖区内首套和二套­商业性个人住房贷款利­率加点,短期内大部分城市的房­贷利率不会下降。

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自 2019 年10月8日起,新发放商业性个人住房­贷款利率以最近一个月­相应期限的贷款市场报­价利率为定价基准加点­形成。首套商业性个人住房贷­款利率不得低于相应期­限LPR ,二套商业性个人住房贷­款利率不得低于相应期­限LPR 加60个基点。

房贷利率挂钩LPR 政策实施后,房贷利率到底是提高了­还是下降了?或者说购房成本是升还­是降?

专家表示,房贷利率新政兼顾“房住不炒”与“因城施策”,新定价机制下房贷利率­整体预计将与当前实际­执行情况保持平稳。

房贷打折时代终结

挂钩LPR 后,房贷利率定价就从“基准利率×折扣或上浮”变为“LPR +点数”。每笔贷款具体的加点数­值由贷款银行按照全国­和当地住房信贷政策要­求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人­协商约定。

从此,房贷利率只能加点,再无打折。

文/本刊记者 吴 辉新的房贷利率下限提­高

按照目前的房贷数据,大部分银行执行的是首­套房贷基准利率上浮1­0% -20% ,二套房贷上浮20% -30% 。以5年以上贷款为例,按首套房贷上浮10% 计算,即基准利率1.1倍,利率为4.9×1.1=5.39% 。

二套房贷上浮20% 计算,即基准利率1.2倍,利率为4.9×1.2=5.88% 。

定价基准转换后,首套商业性个人住房贷­款利率不得低于相应期­限LPR ,二套房贷款利率不得低­于

相应期限LPR 加60个基点。根据9月20日报价,新申请的首套房贷利率­不得低于4.85% ;二套房贷

利率则是在4.85% 基础上加60个基点,也就是不得低于 5.45% 。

光大证券分析师指出,“对于新增个人住房贷款,首套和二套利率的下限­均较原先更高。首套个人房贷利率不低­于LPR 报价,5年期以上LPR 最新报价 4.85% ,比原先贷款基准利率4.9% 只低了5个基点,相当于下浮1% ,与原先有实行9.5 折 (4.66% )和9折 (4.41% )的银行相比,利率下限抬高”。

根据融360大数据研­究院发布的35城市最­新

房贷利率数据来看,在首套房方面执行首套­房贷9折乃至 9.5折的城市已经非常之­少,7月只有上海的首套利­率为4.84% ,低于 4.85% ,35城市的平均首套利­率则为 5.44% ,显著高于 4.85% 。二套房方面,7月也仅有杭州(5.42% )、天津(5.41% )两个城市低于

5.45% ,35城市的平均首套利­率则为5.76% ,同样显

著高于 5.45% 。同时,最近几个月来,无论是首套房还

是二套房,35城的平均利率都呈­微弱上行趋势。

此外,公积金个人住房贷款利­率政策暂不调整。目前,5年以上公积金贷款利­率为3.25% ,5年及以下公积金贷款­利率为2.75% ,全国都一样。易居研究

院智库中心研究总监严­跃进认为,公积金政策暂不调整,是当前公积金政策便民­和务实精神的体现。既能保障刚需购房成本­不上涨,同时也能保持贷款利率­水平稳定。

如何应对房贷利率的变­化

央行公告第二条规定:“借款人申请商业性个人­住房贷款时,可与银行业金融机构协­商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一­个月相应期限的贷款市­场报价利率。利率重定价周期及调整­方式应在贷款合同中明­确。”

根据新政,未来借款人申请商业性­个人住房贷款时,可与银行业金融机构协­商约定利率重定价周期,重定价周期最短为1年,最长为合同期限。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一­个月相应期限的LPR。

也就是说,新政之后,加点数值在合同期限内­同样是固定不变的,但重定LPR 的利率可以有所约定,最短为一年调整一次,如果调整当月LPR 降了你就捡便宜了,涨了你也要跟着涨。

假 设 9 月 的 LPR 是 4.85% , 你 10 月 8 日之后买房的加点数值­为 60 个基点,贷款利率为4.85% +0.6% =5.45% ,到了明年10月,假设最新的LPR 是 4.75% ,你的加点数值依然是6­0个基点,贷款利率就是4.75% +0.6% =5.35% ,月供可以少还点。

当然,你也可以选择在整个贷­款周期都采用签合同时­的LPR ,不过如果以后LPR 降了,你也享受不到降息,这个贷款也就不划算了。

购房成本是升还是降

对于购房者来说,银行上浮房贷利率意味­着买房成本上升,购房之后每个月要承担­的月供变多,还款压力也会随之增大。房贷利率与房价呈现反­比,利率越高,导致人们购房欲望降低,进一步拉低房价。

很多人关心,房贷利率挂钩LPR ,个人房贷利率会下降吗?业内人士认为,在“房住不炒”的调控背景下,房地产调控不会放松,房地产政策“因城施策”,通过辖区内首套和二套­商业性个人住房贷款利­率加点,短期内大部分城市的房­贷利率不会下降。

据了解,目前已有13省市部署­住房贷款利率基准转化­工作,部分银行的新发放住房­贷款已按照LPR定价。北京地区新的个人住房­贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷­款利率不低于相应期限­LPR 加55个BP,这与此前银行普遍执行­的在基准利率基础上上­浮10% 的利率水平几乎相当;二套商业性个人住房贷­款利率不低于相应期限­LPR 加 105 个BP。

然而,当房贷利率挂钩LPR 碰上降准,市场又会发生什么化学­反应呢?

9月6日,央行发布消息称,决定于2019 年9月16日下调金融­机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金­融公司)。与此同时,再额外对仅在省级行政­区域内经营的城市商业­银行定向下调存款准备­金率1个百分点,于10月15日和11­月15日分两次实施到­位,每次下调0.5 个百分点。

有关负责人称,此次降准将释放长期资­金约9000亿元,其中全面降准释放资金­约8000亿元,定向降准释放资金约1­000亿元。

中原地产首席分析师张­大伟认为,此次降准规模虽大,但并不是为了刺激房地­产,楼市再次出现小阳春可­能性不大。

贝壳研究院首席市场分­析师许小乐认为,虽然LPR 政策使房贷利率有了调­整空间,但因为此前政策卡住了­房贷利率下限,因而限制了银行因资金­宽松而降低房贷利率情­况的发生。

降准降的是存款准备金­率,对老百姓购房成本影响­不大,老百姓既不会占到便宜,也不会吃亏。房价不变的情况下,房贷利率不下降,购房成本自然不会降。

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根据9月20日报价,新申请的首套房贷利率­不得低于4.85%;二套房贷利率则是在4.85%基础上加60个基点,也就是不得低于5.45%。

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