|房贷受限,商业银行法拍贷升温

◇王晗

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在经历了数轮调控之后,房地产投资热潮已经出现降温趋势,但一线城市房价仍让许多购房者望而兴叹。低于市场价的司法拍卖房屋成为部分购房者的“淘房”选择,商业银行法拍贷生意火热。近期有银行官微上线多期法拍房推荐栏目,与此同时,各地法院与银行合作推出法拍贷的业务也不断增长。分析人士表示,法拍贷不仅可以提升司法拍卖房产资产处置效率,也可以解决居民购房融资需求。

银行法拍贷热度升温

“优质房源”“爆款折扣”“总价低”“降价30%”……这样的字眼并不局限于中介公司的房源推荐上。近期,工行北分微信号推送多条法拍房广告。房源推荐包括房屋地址、户型、面积、评估价、起拍价、保证金、拍卖时间信息等,涉及大兴、丰台、朝阳等地区房源。

近期,市场上频频爆出银行签约地方法院为法拍房提供 贷款服务的新闻。例如,1 月18 日,大连市法院联合6 家商业银行共同磋商,就办理法拍贷业务形成《关于为司法拍卖标的物买受人提供贷款服务的备忘录》,明确了法拍贷业务的内容、具备的基本条件、贷款授信对象、支持保证方式以及办理流程和风险防控等。参加法拍贷业务的银行有:工商银行、农业银行、中国银行、中信银行、大连银行以及大连农村商业银行。

1 月3日,贺州法院与广西贺州桂东农村合作银行法拍贷战略合作签约仪式在贺州中院举行。据了解,在签订协议当天,桂东农村合作银行就与一名竞拍人对一处准备进入拍卖程序的房产的贷款事宜达成了初步协议。

事实上,在去年底,银行牵手地方法院开展法拍贷业务就已渐入密集期,去年12 月19日,中德住房储蓄银行与和平区人民法院签署合作协议,在天津地区推出“司法拍卖房屋 贷款”业务,同年11 月15 日,金湾法院与中国工商银行珠海分行、中国银行珠海分行就司法拍卖按揭贷款合作举行签约仪式。

解决融资难题

所谓法拍房就是法院拍卖房产的简称,指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得金额偿还债权,因部分地区不限购、购买价格低于市价受到购房者喜爱。

据银行人士介绍,一般首次拍卖的起拍价在评估价的70%~80%(最低 7 折起拍,不过也有开拍就是评估价的)。如果第一次流拍,第二次拍卖的起拍价最低再降20%。在北京,法拍房最终的成交价通常比买同类型二手房要省几十万甚至上百万元。

在法拍贷的贷款时间和利

率方面,以工银 e 拍贷为例,该产品贷款利率与普通二手房利率相同,贷款期限最高可达25 年。

不过,尽管这种法院处置的竞拍品性价比较高,但是在成交后需要在很短时间内全额缴付拍卖款,令很多竞买者望而却步。

苏宁金融研究院高级研究员赵卿表示,短时间内一次性交全款,给竞拍人带来较大资金压力,为解决个人资金融资问题,银行联合地方法院大力开展法拍贷,为司法拍卖房屋提供金融融资支持,为购房者缓解资金压力。不过目前司法拍卖房产贷款类型均为商业贷款,暂不支持公积金贷款。

“从目前法拍贷业务看,除了解除竞拍者资金燃眉之急外, 也提高了司法拍卖成功率,同时解决了法院资产处置中大额商品执行交易的难题,银行获得增收,增加了交易的渠道。”金乐函数分析师廖鹤凯表示。

楼市调控致法拍贷回暖

在遏制房地产泡沫化宏观政策方针指导下,2018年开年,关于房地产金融风险整肃之风越发严厉,银行信贷业务收紧状况依然没有缓解,从业内反馈态度来看,2018年楼市调控力度趋紧成为法拍贷回暖的重要原因之一。

对于银行愿意涉足此类业务的原因,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对于当前司法拍卖房来说,当前政策思路是比较明确的,近年来,监管对于楼市的调控措施逐渐 升级,各地开启限购模式, 2018年严控楼市金融风险主基调下,调控力度没有放松。在一些地区没有被纳入到限购范围内的法拍房自然受到更多关注。另外,当前银行传统信贷业务受管控,而司法拍卖房领域的管控不多。

廖鹤凯补充道,有的地区法拍房不限购,成交量随即会升高,而且现在网上拍卖也方便了,很多银行都推进这块业务。在拍卖过程透明化之后,法拍房的售价都很市场化,一些多年前的资产也拿出来了。

不过,需要提醒的是,目前部分地区对法拍房也已纳入限购,例如,北京地区从2017 年4月将法拍房纳入限购范围。因此,购房者如果想捡漏法拍房,需要进一步了解当地购房政策。

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