房地产业土地增值税审计应关注的重点

Licai - - Contents - 赵淑惠

近期,我局对某市地方税务局2017年度税收征管情况进行了审计。2017年是营改增后完整反映地方税收收入的一年,与2016年相比,各个税种在整个税收中的角色也发生了很大的变化,营业税退出后,土地增值税、土地使用税、耕地占用税等税种慢慢成为地方税收的主要力量。特别是土地增值税的开征与落实,能够有效调节土地与房地产市场的秩序。因此,本文结合本地实际,经过分析,审计人员确定把土地增值税作为审计重点。在了解、熟悉土地增值税相关政策、法规后,审计人员调取了本市房管局2017年度合同备案数据,与税收系统纳税情况进行了比对,确定对疑点较大的12 家房地产企业进行延伸审计,基本摸清了本地房地产企业土地增值税缴纳方面存在的问题。笔者认为对房地产业土地增值税的审计,应关注以下几点:

一、看是否达到清算条件而未清算

按照《国家税务总局关于 房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定,“已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”,纳税人应进行土地增值税的清算,同时也规定“取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的”“纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的”,也应当进行土地增值税清算。

经审计调查,某市12 家企业中有6家企业已达到土地增值税可清算条件,其中5 家企业取得销售(预售)许可证满3 年;1家已竣工验收,且转让的房地产建筑面积达到了清算标准。以上统计数字表明,目前房地产企业中此类问题占比不小,需要引起地税部门重视。满足可清算条件而未进行清算,主要原因有:一是选择预征方式以达到避税目的;二是清算工作复杂,基层税务机关人员能力不足,需要聘请专 家进行清算,费用支出巨大也是一个问题;三是清算要求房地产企业会计账目健全等,而基层房地产企业一部分不能满足这方面的要求。对于房地产业土地增值税征收环节存在的此类问题,审计机关建议:

一是严肃土地增值税清算审核工作。税务机关作为土地增值税的征收机关,要全面开展清算审核工作,通过对已经达到清算条件的项目进行梳理、统计,从而制订相关的清算计划。二是加强宣传。

二、看是否存在依据国税部门风险推送的增值税缴纳金额及计税依据征收土地增值税的问题

审计调查中发现,地税部门征收土地增值税的计税金额是依据国税部门风险推送的增值税的计税金额征收的。国税与地税部门之间的风险推送有其优点,地税部门可以依据国税部门征收的增值税的金额,核查征收其附加税费,并依据其计税依据征收其应缴纳的土地增值税,某种程度保证了应

收税款的及时足额入库。但这种做法也有其弊端,如果纳税人没有及时足额申报缴纳增值税,那相应的增值税附加税费及以此为计税依据征收的土地增值税也就漏征了。

经审计调查,上述企业中3家少缴增值税37万元,对应的附加税费及这部分销售收入应缴纳的土地增值税均未缴纳。由于涉及国税的补征问题,审计机关将核查出来的问题移送国税部门进行补征。

目前国税与地税的机构正处于改革中,而两个部门的合并趋势也越来越近。这个问题,在国税部门与地税部门合并之后会自然消除。

三、看房地产企业是否分类核算普通住宅、豪宅、商铺等销售收入,按照不同的预征率缴纳土地增值税

根据规定,河南省普通标准住宅土地增值税预征率为1.5%;除普通标准住宅以外的其他住宅土地增值税预征率为3.5%;其他房地产项目土地增值税预征率为4.5%。

而目前灵宝市普通住宅按照1.5%的预征率、144平方米以上住宅按照3.5%的预征率、商铺按照 4.5%的预征率来预征土地增值税。

经审计调查,12家企业中3家未分类核算各项销售收入,普通住宅、豪宅、商铺收入混在一起,统一按照1.5% 的预征 率缴纳土地增值税。审计人员经过数据整理分析,3家企业共计少缴纳土地增值税 100万元。我们在审计调查中发现,有的企业不知道各项销售收入预征率有区别。因此,税务机关应加强这方面的宣传指导,督促企业分类核算各项收入,按照规定缴税,并为以后的土地增值税清算打好基础。

四、看房地产企业会计基础工作是否完善,是否存在不设置会计账簿、无销售报表等基础会计资料导致不缴或者少缴税款

按照《土地增值税清算管理规程》第三十四条规定,房地产企业应当自我完善会计基础工作,例如设置账簿。若没有专业的会计人员,也可选择代理记账。

经审计调查,12家企业中2家未设置会计账簿,也无收入日报表、月报表。审计人员要求其会计人员依据收款单据进行统计。受时间限制,审计人员只对2017 年度应缴税费进行了核查,2家企业共计少缴纳各项税费42万元。由于缺乏相关的会计账簿、凭证,审计人员无法保证其提供资料的完整性,核查出来少缴纳的税款也应为保守数字。

五、看是否存在跨期缴纳税款,造成纳税期混乱漏征税款

按照《中华人民共和国税 收征收管理法》规定,纳税人应及时足额上缴税款。

经审计调查,12家企业中2家存在此类现象,均为 2018年1 至4 月突击补缴2017 年应缴各项税费。由于存在跨月甚至跨年度缴纳税款现象,造成纳税期混乱,逐月核对困难较大,加大了审计人员的工作量,无法确保应缴税款的连续性、完整性。

对于此类问题,税务机关应加大稽核力度,对延期未缴纳的税款进行核查,并按照法律规定加收滞纳金,促使房地产企业按期申报、缴纳税款,保持纳税期的连续性,保证税款的应收尽收。

以上五个方面是审计人员抽查部分房地产企业,对其会计账簿、销售报表、“五证”等进行查阅、计算分析等总结的成果。截至审计日,12家企业共计核查出来应缴未缴税款186万元,其中地税149 万元,国税37万元。截至发稿日,以上税款全部补征到位。

另外,对于房地产企业纳税方面存在的以上问题,审计人员撰写了审计专报,对地税部门提出了切实可行的建议。地税部门十分重视,针对审计专报反映的问题,正在制定、完善相关制度,进一步规范房地产行业纳税行为,提升税收对房地产市场的宏观调节作用。(作者单位:灵宝市审计局)

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