房租暴涨推手

自2002年有统计数据以来,房租就未曾跌过,17年来指数月平均涨幅高达3.32%。2002年以来,租金涨幅已经超过房价涨幅。

Minsheng zhoukan - - Focus·economy 关注·经济 - □《民生周刊》记者郑智维

一方面,租客声讨资本推高房租;另一方面,住房租赁企业也在喊冤,“根本不赚钱。”

刚刚过去的这个夏天,热点城市房租迅速上涨引发各方强烈关注。据中信证券数据,2018年7月以北上广深为代表的一线城市房租增速处于过去5年高位。在过去一年间,一线城市平均租金涨幅达到20%。

相较于房价,房租的上涨给 刚需族带来的压力更为直接和真实。面对高歌猛进的房租,政府调控已然开启。

本轮房租上涨的原因是什么?租金水平是否过高?未来是否会继续上涨?带着这些问题,《民生周刊》记者进行了走访。

搬迁

7月中旬,因为房东计划卖房,钱敏敏不得不重新租房。虽然按照租约还差5个月才到期,房东也没有赔付违约金,她还是选择了接受现实。 和另外6人一起,钱敏敏在北京角门西合租了一套四居室,距地铁站差不多一公里。这套房总面积约120平方米,其中,主卧租金每月3890元,其余卧室租金约2550元,水、电、燃气、网络、中介费等自行承担。此外,每年每人还需缴纳2000元的服务费。钱敏敏所住的次卧面积为12.1平方米,房间内放置了双人床、衣柜、写字台等,客厅、厨房和卫生间都为公用,来北京工作3年,从事互联网金融工作的钱敏敏搬过4个住处,

租房的位置距离市中心越来越远,从市区的劲松、潘家园、石榴庄,一直搬到角门西。

或搬到偏远区域,或与人合租,她都会努力将月租金控制在1500元左右。“即便房租每月1500元,算上其他费用也超过2000元了。毕竟是租房,不想租太贵的,还是想攒钱买属于自己的房子。”

和钱敏敏情况类似,陆佳也选择了远离市中心。

过去的6年间,陆佳换过8个住处。“一切以便宜为核心,居住条件无所谓。”他说,“最开始住每天25元的床位,期间还住过被隔得像棺材一样的群租房。”

两年前,他从朝阳区搬到了北五环外的昌平区北七家镇白庙村。虽然位置较偏、居住环境较差,但他依然很满意,因为刚搬来时一个单间的租金仅450元。

但仅两年间,房租就涨了3次,如今已接近翻了一倍。

推力

近两年,北京、上海等城市都在严查违法建设。对违法房源的查处,一方面减少了市场上可租赁房源的数量;另一方面,可能又会释放出一批重新租房的需求。

谈及房租上涨,钱敏敏有着切身感受,“从西红门失火之后,北京房租上涨就开始加速,目前租金高得有点离谱了,一个卧室自己住最便宜也要每月2000元。”

“本轮房租大幅上涨是多种 因素导致的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说,具体包括毕业季效应、违法房源减少、房源收储力度加大、租房需求增加、价格示范效应、棘轮效应(指只进不退、只涨不跌的价格走势——记者注)、中介吃差价问题以及装修成本上涨等。

梳理国家统计局CPI中房租价格指数后,资深地产研究人士李宇嘉着实吓了一跳。自2002年有统计数据以来,房租就未曾跌过,17年来指数月平均涨幅高达3.32%。2002年以来,租金涨幅已经超过房价涨幅。

短短三四年间,全国诞生了上千家长租公寓。除了常规原因,有着资本加持的长租公寓被指责为本轮房租上涨的主因。

8月17日,时任我爱我家副总裁胡景晖在电话会议中称,自如、蛋壳等长租公寓运营商推涨房租,资本大幅进入长租公寓是主因之一。“长租公寓爆仓的危害性不亚于P2P,2018年是长租公寓的死亡之年。”

在房租上涨中,长租公寓究竟扮演着怎样的角色?

李宇嘉的一段描述很是准确:“长租公寓向资本方阐述盈利模式时表示,只有不断变大才能在市场获得主动权、定价权、利益权。第一轮融资,抢夺市场房源,争夺红利增长潜力小区,抢夺定价权;第二轮融资,行业洗牌;第三轮融资,收获房租增长红利。”

失衡

7月,成都、广州、深圳、重 庆、天津、北京、上海、杭州、南京、青岛等城市房租,分别较2017年同期涨幅达到32.4%、30.7%、30.5%、25.1%、23.9%、20.3%、19.2%、19%、16.3%、15.9%。

房租暴涨背景下,监管层开始出手干预。8月17日,北京市住建委联合相关部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”和“三严查”。

房租是否还会继续上涨?这无疑是租客们最关注的问题。

“以北京为例,北京住宅租金回报率只有1%。即使租金再翻两番,作为房子的拥有者,仍然亏本。”关于房租上涨,地产大佬、SOHO中国董事长潘石屹也通过微博抛出了自己的观点。

租售比即租金回报率,是用房子的年租金除以房子的总价,是衡量房地产市场最综合的指标。潘石屹解释说,“正常的租金回报率应该是多少呢?应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前,银行的贷款基准利率是5%,所以租金回报率就应该是6%或7%。”

和潘石屹观点类似,美房网首席分析师康辉也认为,未来租售比会进一步优化。“要么房价降,要么房租涨,这是未来的趋势。”他说,从目前的调控看,房租还会继续上涨,最终当租金回报率达到4%左右时,房价房租比例才会达到相对平衡。

北京东北五环外一处公共租赁房项目。图/赵慧

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