楼市将现政策微调潮

“2019年,全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮,标志着本轮楼市调控全面见底。未来,多个城市的微调宽松政策将密集出现。”

Minsheng zhoukan - - 目录 - 《民生周刊》记者郑智维

“2019年,全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮,标志着本轮楼市调控全面见底。未来,多个城市的微调宽松政策将密集出现。”

20 18年12月18日,山东菏泽发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,打响本轮楼市调控政策松绑第一枪。

紧接着,12月19日,广州市住建委发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》, 2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的房地产项目,其商服类物业不再限定销售对象。……由于楼市库存大、市场低迷,一些城市楼市调控政策开始 松动。

12月21日结束的中央经济会议为新一年的房地产市场定了调:坚持房地产因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

和此前相比,2019年楼市调控政策有哪些调整?房住不炒如何落到实处?楼市走向如何?带着这些问题,《民生周刊》记者进行了深入采访。

微调潮

本轮房地产调控政策松绑,绕不过衡阳和菏泽这两座城市。 然而,作为最典型代表的松绑城市,衡阳和菏泽并不承认放松限价和限售。

菏泽住建局给出的说法是:并非取消限售,而是取消限制住房转让期限。衡阳住建局如出一辙:并非取消新建商品房限价,而是暂停执行。

被认为是楼市政策从紧到宽松的重要变化,菏泽取消楼市限售有着极强的信号意义。然而,为什么是菏泽?

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。“以往,三四线城市库

“房价、成交量不能大起大落,地价也要稳定、预期也要稳定,中央将会以严格的约谈和问责考核地方。”

存消化速度较快,而现在,因受棚改政策调整、市场需求透支等因素影响,库存基本面在发生变化。”他解释说。

事实上,由于信贷政策是央行等更高级别把控,对于很多城市而言,可以自主掌握的调控政策只有限价和限售。

据中原地产首席分析师张大伟分析,地方政府在2018年年末如此急切地松绑房地产调控政策,很大程度上是因为土地财政吃力。依赖房地产发展的地方遇到房地产降温,松绑调控是必然选择。

那么,“菏泽式”的楼市松绑是否会形成示范效应?“2019年,全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮,标志着本轮楼市调控全面见底。未来,多个城市的微调宽松政策将密集出现。”张大伟认为。

在他看来,房地产调控2019年政策取向依然是从严为主,但相较之前过于严厉的调控政策,部分城市楼市明显调整局部市场,会有政策微调的可能性。

从分类调控到分类指导

2018年12月19日至21日,中央经济工作会议在北京召开。会议提出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

从表述来看,政策有微妙变化。以往强调分类调控,而现在提出分类指导,未来中央对于地 方的楼市管控或更强调“指导”的概念。

在深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉看来,未来中央只把控房价和成交量、基准利率和信贷投放、房地产相关税种和税率等几个关键指标和工具,调控具体政策(如限购、限价、限售等)地方可以自主决定。

一方面,调控政策的制定、发布、松绑或升级的权利交给地方;另一方面,主体责任也归到地方。“房价、成交量不能大起大落,地价也要稳定、预期也要稳定,中央将会以严格的约谈和问责考核地方。”李宇嘉说。

显然,住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控,包括像2018年实施的多轮多城市房地产巡查在2019年也将常态化。

在城市主体责任方面,此次政策明确了加强市场监测和评价考核的内容。“这其实强调了两项工作。”严跃进说,“一是要加强市场监测,二是要评价考核,所以预计2019年针对各地政府会有更为细化的考核内容,这也会对当前房地产调控和评价体系形成影响。”

楼市“三稳”

从棚户区改造规模来看, 2019年预计约为500万套,比 2018年稍低,低于2017年的600万套,但仍处于高位。棚改货币化比例大概在40%,这将使三四线楼市不至于过快冷却。

“不过,2018年明确了棚改专项债取代棚改贷款(PSL),专项债用途很明确,扩张信用的能力远低于棚改贷款,预计2019年三四线楼市将明显降温。”李宇嘉分析。

此前,住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽表示,2019年将以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。

在李宇嘉看来,以稳地价、稳房价、稳预期为内容的“三稳”是住建部贯彻中央“六稳”——稳就业、稳金融、稳外资、稳外贸、稳投资、稳预期的重要举措。

“这意味着2019年不管是房价地价还是销售和开发投资,都将在2018年的高位基础上稳定和平衡,上下跌幅不超过10%。”李宇嘉说,之所以表态调控,主要是因为目前百城还有2/3的城市房价在上涨,平均同比涨幅高达10%以上,库存也在低位。如果2019年货币宽松,部分城市松绑政策,不排除房价反弹。

事实上,“三稳”与2018年住建部的巡视要求相吻合。张大伟认为,按照2018年年中明确的“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求,对调控不力的城市还将继续问责。稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。

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