A股“物业第一股”将诞生 差异化竞争成行业趋势

行业篇

12 月5日，证监会网站消息显示，南都物业服务股份有限公司(以下简称南都物业)首发获通过。

根据南都物业10月31日更新后的招股书（申报稿），公司拟公开发行不超过1984.127万股，计划募集资金4.11亿元，用于物业管理智能化系统、公寓租赁服务等项目。

并非所有企业都适合上市

“首发过会，即获得发行审核委员会通过，按照一般流程，首发通过后就剩等待证监会批文的最终核准发行了。”12月6日，国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉《每日经济新闻》记者。

南都物业IPO顺利过会，预示其将成为首家成功登陆A股的物业公司。此前，国内已有多家物业公司登陆港股市场。2015年以来，中海物业和中奥到家先后成功登陆港股，绿城服务也在2016年7月登陆港股。

来自中国指数研究院的数据显示，截至2017年6月31日，内地已有5家物业企业登陆香港主板，52家挂牌新三板，还有至少3家计划冲刺A股，5家准备登陆香港主板，10余家在排队等待新三板审查。

上市对物业企业的助推也颇为明显。以花样年的物业板块为例，自彩生活2014年6月30日上市之后，其市值一度超过了母公司花样年。

“分拆物业谋独立上市已经成为大型 开发商的标配。”业内人士告诉记者，物业管理行业作为轻资产运营的新业务模式，收入结构简单，利润水平稳定，但由于受到资产规模的限制，主板的上市要求对于物业管理公司而言较难达到，因而新三板成为物业管理行业发展寻求的主要资本动力。

“但没有企业是不想在主板上市的，尤其是物业公司，选择上市的目的不仅限于融资。”安居客房产研究院首席分析师张波认为，之所以大多数物业企业选择借道新三板，是因为直接谋求主板上市的成功率很低。

不过也有券商分析师告诉《每日经济新闻》记者，并不是所有企业都适合上市。

对于很多社区服务公司而言，如果在上市之前不是公众公司，财务规范、公司治理等方面可能都存在不完善的地方。一旦成为了一个公众公司，财务信息需要全部公开，对公司的运作是一个巨大挑战。

“所以上市有好处也有坏处，必须针对不同公司和企业所处阶段来看。而且目前港股估值偏低、A股排队时间长，资本市场不一定适合所有企业。”

差异化竞争成趋势

在业内观点看来，目前楼市的发展已经进入“换档期”，一线城市已然步入存量房时代；而众多新一线城市也将在未来3~ 5年逐步过渡到存量房市场，品牌房企在物业管理服务的布局正是基于存量房市场的竞争。

广发证券研报显示，“在新技术的带动下，物业管理公司能够凭借自身的端口黏性优势切入社区O2O市场，进行横向的附加服务拓展，在基础物业管理收入上叠加种类繁多的服务业务。随着社区O2O市场逐步走向成熟，以及渗透率不断提升，物业管理企业拥有巨大的业绩提升潜力。”

张波表示，房地产开发主业的净利润率逐渐降到个位数，这是龙头开发商纷纷划出自有物业公司的一个重要原因。

据安居客房产研究院统计，目前物业公司中具有开发商背景的公司占比约78%，独立物业管理企业在22%左右。

广发证券研究认为，单纯物业管理市场在2020年前后有望达到万亿，增量市场 较高的基础增速为行业带来的广阔的增长空间。

但随着行业的火热发展，基础物业服务的同质性特征加剧了企业间竞争。因此，越来越多的物业服务企业采取差异化竞争战略，探索更贴近业主需求的特色服务，以特定领域服务优势谋求更多更好的市场资源。

根据中指院的《2017中国物业服务百强企业研究报告》指出，百强企业作为行业的领先者，已然踏上差异化发展的征程，根据城市发展阶段、不同业态特征、业主年龄阶段等需求差异，百强企业从高端服务、商业办公、养老、旅游、教育、健康、产业新城等多维度入手，制定差异化发展战略，打造特色服务品牌，提升物业服务附加值，抢占市场份额。

张波表示，未来“做不成品牌物业的房企，不是好开发商”。“互联网+”以及人工智能将在未来和物业管理行业实现深度融合，强者恒强的“马太效应”必将出现在物业领略。未来品牌物业将通过兼并收购的方式快速扩大市场份额，快速淘汰落后企业，实现跨越式发展。