住建部:因地制宜推进棚改货币化安置
每经记者 舒曼曼每经编辑 贾运可 地对棚户区范围和标准的执行总体上是好的,但一些地方还存在一些问题。如有的地方将棚改政策覆盖范围扩大到一般建制镇,有的将道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入棚改范围,也有的把房龄不长、结构比较安全的居民楼纳入棚改范围。2016年以来,一些地方在房地产市场发生变化、商品住房库存已经不多的情况下,并未有针对性地及时调整完善政策,棚改货币化安置比例仍然偏高。
为此,必须督促商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县,及时调整棚改安置政策。此外,上述负责人强调,要进一步合理界定和把握棚改的范围和标准。各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则,切实评估论证财政承受能力,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子,进一步合理界定和把握棚改的标准和范围,重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。
中原地产研究中心首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者表示,目前市场对棚改政策比较敏感,因这是最近几年楼市最关键的支撑因素之一,特别是部分三四线市场。由于货币化安置造成了大量的购房需求,在住房库存不足的情况下,很容易放大市场紧张情绪。
上述负责人表示,下一步,各 地应当及早开工新建项目,加快建设续建项目。同时,各地要树立精打细算理念,严禁违规支出,确保按合同约定及时偿还棚改贷款,努力实现市域范围内棚改资金总体平衡。
货币化安置或逐渐收紧
据了解,早期棚改基本以实物安置为主。2015年,为了减小各地逐渐增加的库存压力,楼市进入去库存时代,货币化安置比例逐渐提升。货币化安置刺激了购房需求,库存快速去化,三四线城市房地产市场表现得尤为明显。
中原地产研究中心提供的数据显示,2008~2013 年,全国棚户区改造开工量每年在 200 万套~ 300万套,2014年为470万套,2015年为 601 万套,2016 年为 606 万套,2017年为609万套。2013~2016年,全国棚改货币化安置率分别为7.9%、9.0%、29.9%、48.5%。
张大伟坦言,棚改货币化安置之后,市场购房人群不断放量,过去3年房地产市场持续升温,从一线城市蔓延到二线,从二线城市蔓延到现在的大部分三四线城市。从房地产企业布局来看,立足三四线城市的企业,销售额也有良好的表现,出现了普遍性的房地产快周转现象。
张大伟进一步指出,从全国范 围看,房地产市场已经基本告别库存积压时代,去库存任务已经初步完成,很多城市去化周期在12个月以内。这意味着棚改政策,需要根据市场情况有所调整,货币化安置的逐渐收紧已经是明显趋势。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示,棚改背后去杠杆等政策思路还将会有所延续,对于库存压力较大的三四线城市来说依然是面临利好,但对于房价上涨过快的三四线城市,棚改方面的专项贷款恐不会有太大支持。
记者注意到,去年8月的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》中明确,商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式。去年11月印发的《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》中进一步明确,对于商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018 年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。