对话 ：房企参与的风险和机遇

NBD：特色小镇建设参与主体中涉及到了政府、资本和房企，您如何看待这三者之间关系？房企作为特色小镇建设的主体之一，建设特设小镇可能要承担的风险和带来的机遇？

易鹏：特色小镇建设过程中政府、市场、企业都有参与。特色小镇建设过程中有必要做适当房地产开发。但不能以房地产开发为主，房企也不能打着特色小镇牌子来搞房地产开发的新模式，这样发展模式是不可持续的，也可能会毁掉一些特色小镇。

特色小镇重点应该在“特”字上下工夫，比如特色文化、特色产业、特色空间、特色历史等一系列特色上，应以突出特色产业为主导，不能以房地产开发为主导。所以，在特色小镇建设过程中，房企只能做配角不能成为主角，是重要的参与者，但不能成为主导者。

对于参与房企来言，做特色小镇首先要算清楚账，特色小镇发展需要是可持续的，建设也会有一定周期，房企参与要有一定耐心，特别是在吃杠杆情况下，更需持谨慎态度，不能以大跃进形式参与发展。同时，政府参与其中的监督作用必不可少，政府关键要站在产城融合角度，引导参与者 打造特色小镇发展生态。

胡梅林：政府、资本和企业三者谁都离不开谁。特色小镇需要有一个操盘手，这个操盘手一定是企业，因为企业是个主体；政府是引导为主，解决一些难做的历史遗留问题，以及提供更多的政策来支持小镇的可持续经营；而资本要解决好前期利润分配等问题，大概是这样的一个关系。

房地产公司做特色小镇失败概率是90%，特色小镇就应该是文化旅游的企业来做，因为小镇最直接的转化就是文旅，而且对于城市的需求也是稳定的，成功率高。

房地产经过20年的发展也到了瓶颈，而特色小镇应该说是百年大计，有大量的市场空间，整个行业是很有发展前景的，不存在风险。

但至于哪家房企能做成功特色小镇这个没有定论，只要现在在做，不倒下就会有未来。问题就是能不能在短期内找到适合的方向，整个特色小镇的大势是没问题的。

薛峰：我认为政府、房企、资本三者真的是缺一不可。特色小镇其实对于政府来说是一个抓手来发展地区经济，特别是一些小城镇或者大城市周边的这种小镇，会有较好的经济带动作用。

房地产企业的优势在于资金和招商能力。在我们在协助一些房企做特色小镇开发的过程中，明显感觉得到政府可能缺乏资金去把专业的人员、资源整合，而这是房地产企业具备的。

那么另一方面，政府有土地、政策、税收返还的支持，这三者都是企业需要的。企业则能够借助资本的力量，作为一个杠杆来撬动特色小镇的发展。

特色小镇对于房企来讲，机遇大于风险。首先第一点，机遇来自国家现在提供的政策，能帮助房企获取土地。例如国家级的特色小镇大概在三平方公里左右，可能会给一个平方公里建设用地。其中可以有一定的住宅配比。这些土地能够给房企带来快速的现金流。但对于团房企来说，最大的风险是做产业，因为一些房企没有相关经验，不懂得产业如何运作。

其实房企做产业地产有资金优势和整合优势。企业可以靠资金来吸引资源和人才。产业地产中，房企利用资金优势吸引产业会达到良好的效果。举例来讲，房企投资一家很不错的独角兽企业，作为股东就了有话语权，可以将该公司或上下游产业链安排到产业园中，这是一种比较有效的招商引资方法。