“限竞房”搅动北京楼市利润摊薄之下开发商靠什么赚钱

从 2016 年末开始，北京在土地出让在“限房价、竞地价”规则下产生了大量地块。

《每日经济新闻》查询中原地产研究中心数据发现，自2017年起，北京供应的“限竞房”项目合计超过60个，总供应面积高达500万平方米。预计2018年下半年将迎来集中入市。

由于限竞房在土地出让时就提前锁定了房价，那么，在利润摊薄的趋势下，房企靠什么赚钱？

限竞房将集中入市

中国指数研究院的统计显示，2018年1~6月，TOP10房企获取的住宅用地均含有“限房价、竞地价”的出让条件，并适当配有90/70、竞自持、共有产权房等多种限制条件。

而据中原地产研究中心数据，自2017年起，北京供应的限竞房项目合计超过60个，计算货值超过了3000亿元，总供应面积高达 500 万平方米。预计2018年下半年将迎来集中入市。

同时《每日经济新闻》记者从合硕机构获得的最新统计发现，今年6月至9月10日，北京限竞房总供应9038套，面积93.5万平方米；而同期商品住宅总供应15561套，面积200.2万平方米。这意味着在最近的3个月，北京限竞房的供应数量已占到普通商品房的一半以上。

8月，包括瑞悦府限竞房、亦庄金茂府、华润理想国限竞房、中粮天恒天悦壹号、中海京西里限竞房、万和斐丽限竞房、台湖银河湾等7个住宅项目成交额均额突破5亿元大关，其中限竞房项目就有4 个。不难发现，众多限竞房的集中签约成为北京新房成交市场的主力。

此外，共有产权住房也越来越成为北京楼市不可忽视的力量。

9月6日上午10点，石景山区的中国铁建·玉景阳光正式开通网上申购，这是石景山区首个正式开通网上申购的共有产权住房项目。

据记者了解，今年石景山区还将有东下庄共有产权住房项目开工建设并开通网申工作，可提供房源800余套。

根据北京市住房和城乡建设委员会网站消息，目前北京市已经完成或者正在进行中的共有产权住房项目达73个，其中不乏碧桂园、万科、恒大等头部房企。

《每日经济新闻》记者注意到，共有产权非京籍房源也有打破30%限定的趋势。8月30日，北京市海淀区最大的共有产权房项目——永靓家园开始申购登记。此次申购与以往项目最大的不同是，没有把供给非京籍房源数量“一刀切”地划定为30%。业内专家分析认为，这意味着北京共有产权房30%房源分配给非京籍的比例，不再各区、各项目“一刀切”，而是调整为根据各区各项目实际情况确定。

另外，根据记者统计，北京市各区计划在 2018 年底完成共完成筹集、竣工保障性住房67900套，也将对房价起到一定的抑制作用。

根据贝壳研究院数据，近两月新房成交上扬并未带来价格的升高，7月北京新房价格环比下跌6.2%，8月新房价格环比上涨2.2%，市场正在回归理性。

千方百计“挤”利润

由于限竞房在土地出让时就提前 锁定了房价，利润摊薄的趋势下，房企为了最大限度地节约成本与互相竞争，也是使出了浑身解数。

《每日经济新闻》记者近期走访北京高端住宅较集中的朝阳孙河区域发现，“偷面积”、高周转等，是限竞房控制成本的主要“法宝”。

“今年1月拿地，9月底差不多就开盘，多等一天就多一天的成本。”首创远洋禧瑞春秋一名销售人员告诉记者，该楼盘目前正在排号蓄客，有平层、叠拼、合院产品，均价 6.9 万元/平方米，总价800万~3000万元不等。

而作为限竞房，“向地下要面积”也是一个常见的手法。

电建洺悦苑作为四环内枪手限竞房，曾在8月底被媒体曝光，房源必须连同地下仓储一起购买，此“霸王条款”经媒体曝光后才予以取消。

以首创远洋禧瑞春秋的一个使用面积约近400平方米的叠拼产品为例，销售人员表示，在房本中呈现出的将是地上住宅面积160平方米，70年产权；地下仓储面积200平方米，50年产权。

而《每日经济新闻》记者这注意到，地下仓储目前并不接受贷款，这也是购房者需要承担的隐形成本。

“拿地价 6.1 万元/平方米，限价7.24 万元/平方米，价格比周边二手房便宜1万~2万元/平方米，我们只能向下做面积才能有利润，把成本抠回一点点。”该销售表示。