三线城市楼市样本江西宜春：棚改与城镇化双轮驱动 房价坚挺
“2018年宜春的房价没降。”多位当地房地产从业者向《每日经济新闻》记者给出了相同的答案。
在三四线城市楼市下行的大潮下，江西宜春这个三线城市却是例外。
坐享城镇化发展利好，搭上棚改的快车，宜春楼市一改几年前不温不火的状态， 2017年迅速升温；在棚改的持续推动下， 2018年全国三四线楼市整体面临下行压力，宜春楼市表现则更为坚挺。
为分享城镇化发展红利，房企的战略布局逐渐下沉到三四线城市甚至县城。紧随碧桂园、恒大的脚步，阳光城、正荣等房企在宜春落地，外来“过江龙”正与本地房企展开一场激烈的博弈，重构宜春的地产江湖。
每经记者 魏 琼每经编辑 陈梦妤
城镇化与棚改双动力
沿着清宜线行驶，高楼林立的商品房正在颠覆了人们对宜春的城市印象，一座新城正在崛起。
一二线城市务工人员返乡过年，拥堵的道路，爆满的停车场，喧闹的卖场，给淡去年味的城市增添了几分热闹，而这份热闹的背后浮现出人口的迁移“轨迹”。
村里人去镇上买房，乡镇的人则去主城区置业，逐渐成为宜春城镇化的一道风景线。买房了么、搬新家了么，就如同“吃了没”，成为当地人见面寒暄的问候以及茶余饭后的谈资。
城镇化衍生的购房需求推动宜春房地产市场发展，而持续进行的棚改对楼市的推动效果则立竿见影。
2017 年开始，宜春楼市过去几年不温不火的状态彻底被改变，背后最直接的推动力正是棚改。2018年，宜春棚改持续为房地产市场发展注入动力。据宜春房地产信息网，2018年宜春全市棚改任务6.15万套，数量居全省首位。
据了解，宜春棚改采取“房票”安置模式，由政府印制发行“房票”，按照确定的住房补偿价值，给予住宅被征收人相应等价的凭证。百姓持“房票”在房源库兑换（购买）自己满意的房子，还可享价格优惠和减免契税。
据《每日经济新闻》记者实地了解，很多楼盘去化速度加快均有“房票”的功劳。有楼盘销售人员告诉《每日经济新闻》记者，楼盘的客群主要分为两类， 外地务工返乡购房客户以及拆迁户。销售口中的拆迁户，即棚改区手持“房票”的购房客户。
江西省人民政府于2018 年6月1日披露的数据显示，宜春市已兑付房票面积35.9万平方米，兑付金额13.3亿元。
在城镇化和棚改的双轮推动下，宜春房地产投资和销售均实现增长。据宜春房地产信息网，2018年前三季度，宜春全市房地产企业完成投资146.5亿元，同比增长4.5%。其中，商品住宅投资118.6亿元，增长7.9%。商品房销售方面， 2018年前三季度全市销售面积433万平方米，同比增长5.7%，其中住宅销售占比高达89.9%。
2019年宜春棚改仍在继续，目前包括五眼井棚改二期、化成街道二期、宜阳新区等区域的棚改正在进行，全市棚户区改造计划4.8万套，上报计划为全省第一。
房地产发展长期看人口、中期看土地、短期看政策。宜春人口处于流出状态，一家宜春本地开发商董事长早前接受《每日经济新闻》记者采访时坦言，经济产业对楼市的发展稍显不足，返乡置业买房自住可以，但是投资不推荐，宜春房价短期内棚改可以支撑，但长期来看上涨动力不足。
过江龙与地头蛇的博弈
碧桂园、恒大、阳光城等外来开发商进入宜春，带来了先进的开发经验，高周转快速开发模式在宜春落地，打破了宜春 房地产市场原有的竞争格局。
《每日经济新闻》记者实地以购房者身份走访宜春多个楼盘发现，本地开发商开发楼盘销售中心人气不如外来房企。御品名都销售中心仅为寥寥几个客户在咨询，人气并不高。清尾货状态的嘉晨东郡销售中心则更为冷清，销售人员皆处于休息状态。据记者了解，嘉晨东郡清尾货的状态持续了近一年时间。
阳光城项目销售中心则非常热闹。有销售人员告诉记者，开盘以来都是这样，有一个月开盘两次的情况，因为太忙了，今年过年都不放假。
另据宜春当地房地产从业者告诉《每日经济新闻》记者，本地房企开发的项目大部分没有样板房，这在一定程度上影响顾客购房体验。
价格方面，本地房企和外来房企开发的楼盘并无太大差异，御品名都靠近商业中心，地理位置较好，单价约7400元/平方米，嘉晨东郡和阳光城·檀府均价分别为6400元/平方米和6600 元/平方米。
本地房企和外来房企的博弈不仅表现在销售和产品方面，在拿地和项目选择方面的路径也存在较大不同。据了解，外来房企在刚进入宜春市场倾向于选择收购项目，碧桂园、恒大等均是如此。本地房企早期可以在公开招拍挂市场获得土地和项目，但随着外来房企逐渐在宜春站稳脚跟，外来房企拥有资金优势，在公开招拍挂市场竞争力较强，本地房企的生存空间被挤压。
本地房企如何才能在这场与“过江龙”的博弈中寻找生存空间？
“寻求差异化发展。”宜春一位当地开发商告诉《每日经济新闻》记者，将布局区域下沉到乡镇或者一些处于开发阶段的区域，这些地方还没全国性大房企涉足。目前宜春主城区旧城改造建设如火如荼，可联合多个本地房企拿下旧改项目，因为在宜春发展多年，能够获得当地政府的信任。
同时，上述开发商告诉记者，本地房企熟悉当地市场，资源丰富，目前在正在寻求与外来房企的合作，实现共赢。