30城刚需购房者：平均已超30岁，天津的年龄最大
“当时的价格是2.2万元/平方米，总价大概是200万元。”2013年，田萌婕28岁那年，她在北京购置了人生第一套房子，89平方米，这是北京一个典型的刚需购房故事。
10月29日，贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》，描述了当下刚需客们的众生相。报告显示，样本30城平均刚需购房年龄为33.2岁，其中天津最大，为37.5岁。
北京刚需置业成本最高
“我只能说，感谢我的父母吧，不是他们我根本没有能力在北京买这套房子。”田萌婕说，“我买房子的时候，周围还是一片建设工地，到处都是土堆，一阵风过就尘土飞扬。”
综合来看，刚需人群可以归纳出以下几个特征：从置业次数来说，一般是首套房或者生活范围内唯一房产；从置业需求来说，一般是婚房、异地安家、孩子上学、落户等，有不得不买房的强烈因素；从产品来说，一般是面积紧凑中小户型，低总价，维持居住的基本配置。
刚需人群在北京面临着全国最高的置业成本。北京刚需置业门槛为350万元，深圳为345万元，上海295万元的置业门槛紧随其后。厦门266万元、杭州226万元，以超过200万元的水平，构成了第二梯队。值得一提的是，2020年前9月厦门二手房均价40242元/平方米，超过众多新一线和二线城市房价，跻身房价一线阵营。
而“160万元”成为第三道分水岭，由广州 198万元、南京190万元、宁波175万元、东莞160万元、苏州159万元五城组成，五城以几乎超过160万元的“上车价”，挤入城市排行榜前十。
除了TOP10城市，再加上中部核心城市武汉（140万元）、西南中心城市成都（106万元），此次统计中共有12个新一线及二线城市，刚需上车线超过100万元。而长沙（84万元）、沈阳（73万元）等8城的刚需上车门槛稍低，平均购房套均总价在百万元以内。以沈阳为例，刚需房总价水平仅为北京的1/5。
5城刚需不足70平方米
时禹也是几年前买了第一套房子，他时常向记者感慨“：两室一厅实在是有点小，结婚后想把父母从老家接过来就显得捉襟见肘了。”
《每日经济新闻》记者注意到，一线城市刚需首次置业面积的确偏小。各城市刚需上车平均面积差异显著，上海比南通小近30平方米。样本30城中，上海、天津、北京、大连等城市刚需置业套均面积尚不足70平方米，其中上海刚需客户购房平均面积较低，仅63.6平方米；而南通、济南、佛山、长沙等城市刚需客群居住普遍宽敞，住房套均面积在80平方米以上，其中南通以92平方米居30城首位。
报告显示，城市刚需面积的不同，很大程度上与购房负担、住房供给结构等有关。上海、天津、深圳等城市刚需上车平均面积排名靠后，一方面是因为所在城市居住负担较大，另一方面则是这些城市住房供给以小户型房源为主导，刚需选择机会更多。
以深圳为例，在售房源中近64%集中在90平方米以下面积段，整体住房市场结构偏向小面积房源。南通住房市场以大户型房源为主，在售房源中7成集中在90平方米以上面积段，且居住负担相对较低，刚需客群普遍买的稍大，套均面积达到92平方米。
天津刚需购房年龄偏大
报告显示目前的刚需购房年龄全面进入了“30+”。
刚需购房平均年龄普遍高于城市购房平均年龄。在报告分析的30个样本城市中，购房者平均购房年龄集中在29~ 38岁年龄段，平均年龄为33.2岁，即以中青年为主。
而从2020年上半年贝壳平台交易数据看，19个重点城市购房平均年龄为32.7岁。不同城市刚需购房平均年龄水平受城市房价、购房消费习惯等多种因素影响。
一线城市中，北京、上海的刚需购房者年龄最大，分别达到了35.5岁和36.7岁，受制于城市高房价及限购政策等影响，刚需群体在一线城市购房置业难度相对较大，需要更长时间资金积累才能实现。
新一线城市中天津、长沙的刚需购房者年龄最大，分别为37.5岁和34.7岁。究其原因，各有不同，天津居住负担高，房价收入比为13.3，明显高于武汉、西安、成都等新一线城市。
在19个一线、新一线城市中，重庆、成都、合肥等城市刚需平均购房年龄相对较低，其中重庆刚需购房年龄最低，约 29.4岁。这些城市都是区域核心城市，周边地区人口规模大，城市人口呈现净流入状态，吸引了大量年轻人。
全球中产阶级壮大 催生文化消费
尽管全球许多城市正经受着新冠疫情的冲击，但城镇化的长期趋势并不会改变。保罗·欧文斯指出：“接下来城镇化的进程将继续加快，而亚洲城市将会成为世界发展的‘基石’。”
报告显示，未来15年，人口超过1000万的超大城市将从34个增加到48个。14个新兴的超大城市中，或将有11个来自亚洲。欧文斯告诉《每日经济新闻》记者：“对这些新兴的大城市而言，当务之急是采取各种政策，不断提升城市管理和服务水平。其主要实现途径就是大力打造文化空间，塑造人性化城市。”
“这意味着，我们不仅要考虑建设适当的基础设施、营造良好的环境以促进经济增长，同时应更加重视城市的宜居度、健康度、趣味性以及可持续性。”欧文斯表示。
他认为，强调城市的人性化、可持续性和文化丰富性，与实现长期经济目标并不矛盾。这两者是相辅相成的。优先考虑塑造文化空间，凝聚城市文化认同，更加注重人性化的城市，将更具创新能力和可持续发展能力。世界上许多“先锋城市”，如今正积极地把文化作为打造人性化城市的“基石”。这些城市往往拥有开放友好的投资、创新创业环境，能够吸引投资者和游客前往，让城市得以繁荣发展。
报告指出，随着中国等亚洲国家经济在短期内的快速崛起，全球中产阶级规模迅速壮大。如今，全球有大约33亿人属于中产阶级。布鲁金斯学会预计：“到2027年全球中产阶级人数将达到50亿，占世界总人口的60%。”
全球新兴中产阶级的扩大成为了一种城市现象，各大城市的文化消费显著增长，在经济增长和城镇化发展最快的中国表现尤为明显。
欧文斯表示：“全球化的早期阶段，知名全球品牌、服务和内容进入经济快速增长的地区。如今中国的城市居民，收入和生活条件明显改善，有着更高的文化消费需求。城市管理者和市场参与者也开始采取行动，为庞大的与日俱增的文化消费需求制定长远规划。”
不过，欧文斯也指出，西方和东方的城市都面临着一系列类似挑战：工业区域持续扩张蔓延；城市公共空间不合时宜；空间规划更注重车辆而非行人等。“以文化为‘基石’，提升完善城市基础设施，提高城市人性化程度将是我们面临的共同课题。”
欧文斯称：“我们观察到，成都和其他具有开创性的新兴世界城市一样，正在大力制定创新政策，克服快速城镇化过程中的种种‘顽疾’，将文化作为实现长期可持续发展的重要途径。根植于深厚的天府文化传统，成都加快世界文化名城‘三城三都’建设，文化艺术、旅游时尚等领域蓬勃发展，在促进经济高质量发展和打造人性化城市中间找到了一个恰当的平衡点。”