空置率3年前已超80%

发生改变的不仅仅是来这里的投资者，还有房地产从业者。

每天早晨9点，李波（化名）会准时出现在其位于融创旅游度假区的门店内。“这是老板从三亚专门开来，用来带购房者看房的交通工具。”李波指着门口停着几辆“琼B”车牌的汽车告诉记者，在西双版纳，挂着三亚车牌的看房车随处可见。

李波来自东北，他的同事也以东北人为主，少数来自海南、云南等地，但都是从海南各地楼市转战过来的。

李波更准确的职业是地产代理销售人员，主要以销售融创目前在售的新房为主，基本整个西双版纳在售的包括万科、雅居乐、碧桂园等项目，他所在机构都有代理。

“目前在西双版纳从事房地产的，无论是中介还是置业顾问，大多都不是本地人。”一千亿房企在西双版纳的项目营销负责人告诉记者，“包括我们项目上的置业顾问，很多都是来自东北，以前也在三亚的项目待过几年。”

包括张元、许小乐之前均在三亚干过置业顾问，他们也为曾经没有及时在三亚买房而后悔。错过了三亚地产红利的两人，来到西双版纳后均分别在各自工作的项目上购置了一套房子。

然而就算是这样一群地产经验丰富的“老手”，也抵不住市场的变化。

经历过狂欢后的西双版纳房价在2019年开始下降。数据宝信息显示， 2019年西双版纳房价为8109元/平米，跌幅12.24%，下跌幅度全国第二，仅次于三亚；2020年西双版纳楼市持续下行，同比2019年下降10.1%。

“2020年主要是受疫情和宏观经济形势的影响，再加上版纳近几年开发量比较大，所以房价明显下跌。”老刘说，现在西双林语已经卖不出那么高的价格了，“对外销售价格可能8000~9000 元/平方米，但各种优惠下来，再讲讲价，可能比我们当时买房时的价格也高不了多少”。

“仅仅不到两年时间，就损失了30来万。”2020年5月初是杨英接房的日子，当知道自己的房子现在降价了4000~5000元/平方米时，杨英打电话狠狠地把朋友训了一顿。

不仅是杨英，李波也同样遇到了这样的情况。2018年李波刚来到西双版纳时就在融创以13000元/平米的价格买了一套房子。“在三亚就错过了投资的最好时间，到后来涨起来就买不起了，错过了一次不能再错过一次。”

尽管在李波购入不到一年后，版纳楼市就出现断崖式下跌，当初13000元/平方米买的房子，现在降到了7000 多元/平米，但李波不觉得后悔。“像西双版纳这种全国独一无二的城市，绝对是有上涨升值空间的，等今年高铁一通，西双版纳楼市将迎来一波上涨，房价将向三亚看齐。” “按照西双版纳目前的趋势，房价会持续上涨，至少会涨到泛亚铁路开通为止。”某TOP10房企位于西双版纳的项目销售负责人告诉记者，“很多人就是冲着泛亚铁路来的，这条铁路周边的城市没有房价不上涨的。”

正在建设的泛亚铁路中线，由昆明开始，途径西双版纳景洪至磨憨口岸走出国门。铁路建成后，从西双版纳到昆明仅需2.5小时，到泰国、马来西亚、新加坡等国家，时间将缩短至4~6小时。

早在2017年5月召开的“一带一路”高峰论坛上，西双版纳就被定义为泛亚高铁进户口贸易的第一站，发展前景不可估量。“现在只要去售楼部，售楼小姐基本都会拿泛亚铁路来做推销。”老刘说。

然而，当外来人口成为主要购房群体，强烈的季节性带来人员流动性不均，也造成了在西双版纳购房的利用率很低。尤其对于度假客户来说，一年也就居住2~3个月，其余时间房屋都处于空置状态。

老刘民宿所在的融创旅游度假区七期早在 2015 年就已售罄且收楼的情况下，目前入住率仅30%~40%。“等到4月泼水节后，大部分住户回去后，这里的人就更少了。”

调查显示，2018年西双版纳的房屋空置率就超过80%。而且，2019年以来，西双版纳还有众多文旅地产项目正在或计划开发，意味着在未来还将有大量房源进入市场。

在周鸣岐看来，类似于西双版纳这样的本地人口和需求较低的旅游城市，房地产市场往往存在很多投机性的需求，“在短时期内的大涨大跌，也反映了西双版纳楼市存在着一定的泡沫”。