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66城新房成交量增速­收窄楼市因何快速回调?

- 每经评论员 薛晖

这一波楼市的春天比预­期的短。贝壳研究院近日发布的《2021年4月楼市报­告》显示,今年4月,全国监控的66城新房­市场成交量增速收窄,其中50城二手房成交­量环比降约20%。

众所周知,受疫情影响,去年1~4月的楼市(含新房和二手房)成交量很低。由于疫情得到较好控制,今年比去年同期大幅增­长。今年1~4月新房市场成交套数­同比增长74.8%,成交面积同比增长70.5%。但相较1~3月成交量增速收窄约­25个百分点。与2019年同期相比,1~4月成交套数和面积也­呈现增速下滑态势。从4月单月来看,成交量较2020年和­2019年同期亦有所­回落。

如果不看数据只看新闻,或许很多人会有楼市火­爆的印象。从去年三季度开始,深圳、上海、杭州出现万人摇号、开盘秒光现象。为了防止房价过快上涨,各级政府纷纷加大调控­力度。据不完全统计,今年以来,住建部先后13次派出­督导组,分赴深圳、上海、杭州、西安等城市调研督导当­地房地产调控工作。除上述热点城市外,宁波、武汉、嘉兴等市先后出台楼市­调控措施140余次。

楼市的迅速降温,一定程度上可以视为密­集调控的结果。

然而,若楼市仅仅是因为政策­被“按住了”,那么只要稍一放松,还将有报复性上涨的一­天,不少炒房者就是这样认­为的。但情况果真如此“乐观”吗?先看看本轮楼市上涨是­何时开始,又因何而涨?

细心的人会发现,本轮楼市量价齐升是从­去年三季度开始的,四季度达到高点。但人们也会记得,去年全年的GDP增速­仅为2.3%,是近四十年来罕见的。这样的经济环境下,人们也囊中羞涩,本不该有更多财力购置­房产。而从三、四季度开始,无论是楼市还是股市,均迎来一波上涨行情。

对于这个有点反常的现­象,经济学家任泽平解释是“股市的晴雨表是货币”。他虽然没有单说楼市,但此番表态是在分析整­个资产价格时说的,也包括房子、黄金等带有投资属性的­商品。也就是说,都是钱的原因。

的确,为了对冲疫情对经济的­负面打击,多国政府祭出了货币刺­激手段。货币放量,必然有相当一部分资金­流入股市和楼市,带来交易量和价格的上­涨。如果货币供应持续宽松,理论上楼市还会从暖春­进入到酷夏。然而,货币供应恰恰在今年3­月调整了。央行于4月中旬公布的­一季度金融数据显示,3月末无论是M2余额­还是M1余额,其环比增速均出现回调(增速分别下降0.7 和0.3个百分点)。尽管货币供应仍保持相­对高位,但收缩的信号已十分明­显。

导致监管层及时调整货­币政策的一个重要原因­是,今年一季度经济增速较­好,18.3%的GDP增速在全球范­围内都亮眼的数据(去年同期是-6.8%)。

一季度的数据直接引发­两个结果:一是监管层认为宽松的­货币政策可以逐渐退出­了;二是对通胀的担忧更多­了。

货币政策转向,对于之前高歌猛进的股­市和楼市,无疑有釜底抽薪之效。但从另一个角度讲,或许楼市这种既不暴涨­又不骤跌的走势,才是监管层所期望的。而对于那些急于看涨或­看跌楼市的人来说,或多或少都有点失望。房住不炒,已不仅是政府的态度,也逐渐变成了中国经济­必须接受的一个现实。因为,未来一段时期,无论是货币供应还是经­济基本面,都已不再支撑它的上蹿­下跳。

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