首轮集中供地成分界线 2021年重庆楼市的热闹与冷静
“整体来看，今年重庆楼市和全国很多城市情况类似。”重庆一头部房企项目营销负责人张昆告诉《每日经济新闻》记者，很多项目优惠只到2021 年 12月月底，2022年1月所有优惠全面收回。
2021年，重庆楼市经历了上半年的疯狂：首批集中供地热情高涨“，日光盘”频现，市场供不应求……
也经历了下半年的寒冬：市场急转直下，二三批次集中供地，国企、央企成为主力；严厉调控下，二手房几乎停摆，新房更是“卖不动”。
尽管如此，重庆新房价格依然保持了高增长态势，以同比8.0%的涨幅领跑全国，甚至在2021年8月同比数据上涨至两年来的最高值8.8%。
“今年受政策环境、土地成本、购房者观望情绪等多方影响，重庆房价预计仍能保持稳定态势。”中指研究院重庆分院研究主管戴小红表示。
年末新房市场靠优惠回暖
整理收拾好最后一份当日客户接待资料，梁琳打开钉钉准备打卡下班，但系统显示“打卡失效”，此时已是2021年12月27日凌晨1点。
梁琳是重庆中央公园板块万科·濮园的一名置业顾问，“2021年12月购房者明显增多，特别是周末，忙到深夜才下班回家是常态。”
梁琳的情况不是个例。2021年的最后一个月，包括万科、龙湖、融创、保利等在内的众多头部开发商均拿出了不同程度的优惠，吸引大量购房者入场。
日前，《每日经济新闻》记者以购房者身份先后来到近年重庆置业热门区域中央公园板块、悦来板块，走访了多个热销项目。
尽管当天天空飘着雨，气温急剧下降，但下午5点的保利·时区售楼部里仍聚集了近10组购房者。据项目置业顾问李程介绍，2021年10月项目首开，均价22500元/平方米，精装交付。
“开盘当天推出的房源基本卖完，目前在售是新推出的9号楼，价格方面较开盘有九七折优惠。”“12月市场明显回温，基本每天都会接待五六组客户。”李程表示，其所在项目销售情况一直都还不错，“今年公司给我们项目的销售任务也已经提前完成了。”
梁琳也表示，2021年12月他们推出了九七折优惠，单月就销售了100余套房源。12月25日、26日周末两天就分别销售了14套、17套，“而在此之前，项目一直未推出任何优惠措施。”
“整体来说，今年重庆楼市和全国很多城市的情况类似。”张昆告诉《每日经济新闻》记者，“去年4月第一轮集中供地后重庆房价大幅上涨，此后尽管年中成交量有所下滑，但价格一直未曾下跌，到年终房企冲刺全年业绩，优惠幅度才有所增加。”
高温不退、量价齐涨、开盘售罄……
首次集中供地后，重庆楼市热度一度处于全国C位，很多房企2021年上半年几乎就完成了全年KPI。
链家茶园新区一门店经纪人徐婷婷回忆道，“当时一手房相当火爆，每个售楼部都排队，基本没什么服务可言，人太多了，顾不上。买房意向不是很明确的客户，销售也不会太多地游说和挽留，因为要买的人多的是。”
与此同时，各大楼盘也取消了优惠活动，甚至部分项目还出现了捂盘现象，大部分项目特别是热门区域项目还取消了分销。
可供佐证的是，国家统计局数据显示，2021年以来重庆新建商品房、二手房，价格均持续上涨。
5月，重庆新房价格环比上涨1.9%、同比上涨8.0%，此后同比数据一路上涨，至8月同比数据上涨至两年来的最高值8.8%。但另一方面，2021年6月开始，重庆新建商品住宅环比价格增速放缓，从 1.0%、0.7%、0.8%、0.1%到10月环比持平，11月还出现了2021年以来首次下跌，-0.2%。
“进入2021年下半年，特别是7、8月信贷收紧后，尽管当时各家房企项目均未降价销售，但成交量受到严重影响，很多项目趁着年底抓紧促销冲刺年度任务，这也是2021年末重庆房价下跌的一个重要因素。”张昆说。
如在 2021 年“双11”期间，旭辉西南联动重庆、昆明、贵阳三地37 个项
目，推出限时最低五折起的优惠购房；招商蛇口云邸、雍景城、公园上城、雍江府等项目限时员工推荐特惠房基础上再打九九折；阳光城川渝区域推出11套特价房，最高优惠30万元，认购还可享车位、物业抵用券等。
在记者实地走访的多个项目中，中央公园板块龙湖·云瑶玉陛一套原本总价230万元的洋房，最高九折优惠后210万元左右能拿下；悦来板块融创·云翠洋房产品最高优惠八五折，190多万元的产品160多万元就能买下。
值得注意的是，融创·云翠正是2021年4月28日重庆首批集中供地首日融创以总价26.6亿元竞得的，成交楼板价13451元平方米，溢价率61.6%。据置业顾问介绍，项目于2021 年9月首次亮相，至于为何折扣力度如此大，其解释为“8.5折优惠只针对一批特价工抵房，卖完就没有了”。
10年以上二手房大量挂牌
不仅是新房市场，2021年重庆二手房市场同样跌宕起伏。“去年首轮土拍后，看二手房的人明显增多了，以前每天能接到三四组客户咨询就不错了，土拍后每天咨询量翻倍增长。”徐婷婷告诉《每日经济新闻》记者，一些之前看了很久房子、反复犹豫的客户在土拍后也迅速下手了。“特别是刚土拍结束的一周时间里，每天都加班到
晚上十一二点，一些二手房业主也开始坐地起价。”
二手房行情直白地体现在统计数据上。贝壳研究院重庆站数据显示，2021年 5 月，重庆二手房市场成交量达到近年峰值，成交量指数几乎成倍增长，成交均价同样如此。另据国家统计局数据显示，4 月重庆二手房环比上涨 1.3% ，在70城中排名第二；5月上涨1.0%，同样排名第二。
事实上，这在重庆并不常见。由于新房供应量充足，重庆二手房库存量一度高企，挂牌量曾连续多月稳居全国第一。据央视财经报道，2021年3月，重庆二手房存量超20万套，进入买方市场。
然而这波行情并未持续很长时间，到2021年6月，二手房成交量指数减半，市场下滑程度明显，并且一直持续到当年第三季度。数据显示，2021 年三季度重庆二手房成交量指数环比下降58%，同比下降37%。从区域来看，渝北二手房成交量占比最高，沙坪坝热度增长明显，而渝中区热度持续走低。
戴小红此前在接受《每日经济新闻》记者采访时曾表示，“重庆二手房一直以挂牌量大著称，尤其是与一线城市相比，但考虑到重庆自身的情况，这一挂牌量仍处合理范围。一方面由于挂牌量中涵盖有区县的挂牌房源，另一方面也由于重庆新房的高量成交。”
中指研究院数据显示，2011年以来重庆主城区商品住宅成交近200万套，其中2016~2019年成交套数均超20万套，加之挂牌房源中有10年以上房源。
“重庆目前挂牌房源大部分是超过10年房龄的老房源，房龄在5年内的房源相对来说比较少。”徐婷婷表示。
另一方面，重庆部分区域也发布相关政策，以期提振市场。
2021 年 12 月 10日，重庆市璧山区推出购房优惠活动，为期2个月，自2021 年12月10日起至2022年2月10日止。活动期间，购房人购买璧山区的一、二手房（限1套），车位（不超过2个），商服用房（不超过5个）和办公用房，可享受所缴纳契税同等金额的购房补助。
据时代财经，璧山区住建委相关人士对此解释为提振消费。“最近楼市行情不太好，与2021年上半年相比下滑比较明显。”
首轮集中供地成为分界线
纵观重庆2021年全年三轮集中供地，累计成交 12243 亩土地，依然实现了上万亩土地供应；累计成交金额1073.64亿元，同比上涨4%。
但三轮供地却呈现出了“冰火两重天”：2021年上半年，持续火爆，地价一再刷新；下半年，跌入冰点，多宗地块遭遇流拍。
具体来看，2021年4月 28~29日第一轮集中供地，46宗地全部成交，总成交面积6399亩，总成交建筑面积695.31万平方米，总成交金额635.04 亿元，25宗地楼面价超过 10000元/平方米，成交楼面均价9133 元/平方米，无论成交面积还是成交金额，均占全年一半以上；48%的溢价率，一举成为22个集中供地试点城市全年溢价率榜首。
作为重庆置业的热门区域，中央公园板块2020年成交均价已达16198元/平方米，去年土拍中该板块楼面价一再被刷新，融创、海成、保利在竞拍中一再出价，将板块楼面纪录提至15711元/平方米，个别楼盘成交单价升至30000元/平方米。
但到第二、三轮集中供地时，情况急转直下。第二轮42宗地块中，9宗提前终止出让，26宗挂牌成交，2宗竞拍成交，5宗流拍，成交金额约163亿元，流拍率高达33%，同时整体溢价率也由首轮的43%降至0.02%，市场热度降至“冰点”。
第三轮供地亦如此，23宗地块成交，5宗地终止，总成交价约为275.74 亿元。其中，挂牌成交的20宗地，合计3277.42 亩，可建体量约387.53万平方米，平均楼面价6607元/平方米；拍卖成交3宗地，合计110亩，可建体量约16.93万平方米，平均楼面价11647元/平方米。“重庆三批次集中供地市场热度反差较大，首批时房企资金相对充裕，加之优质地块较多，且部分房企土储本就告急，甚至去化周期已不到一年，故热度较高；二批次时市场环境变化，加之拍卖规则调整，土拍市场遇冷；三批次尽管土拍规则优化，但房企拿地积极性仍不强，故成交多为挂牌成交。”戴小红表示，随着高价地的逐渐入市，未来将对房价带来一定影响，但各项目集中入市，市场竞争压力较大，对房企的产品力也会提出更高要求。