中梁控股16个月完成债务重组 业内：并非风险化解终点

3 月 19 日 ，中 梁 控 股（HK02772，股价0.224港元，市值8.02亿元）宣布境外债务重组各项条件已获满足，所有重组条件在3月20日生效。

从2022年7月首次发生美元债违约事件，当年11月正式提出债务重组方案，到如今境外债务压力得到全部化解，经历了16个月的挣扎，这家浙系房企成为继融创之后，国内第二家完成化债的出险房企。

多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在民营房企深陷债务泥潭的背景下，中梁控股完成债务重组的消息对稳定房地产市场信心有一定正面效应，有利于行业风险出清。不过这类“以时间换空间”的重组方案，仍旧考验公司后续的运营状况，包括市场整体的销售行情。

13亿美元境外债重组上岸

根据公告，中梁控股涉及重组计划本息金额合计13.16亿美元，公司将以现金支付金额相当债权人所持债务未偿还本金额1%的前期本金付款，其余99%的本金将以新优先票据及新可换股债券替换。

新工具的期限为3.5年，新债券利息现金利息的年化利率为5%、实物利息的年化利率为6%，可换股债券利息则为3%。

“拿出现金来偿还1%，只能说企业表达出了解决债务问题的诚意，剩下99%的重组方案相当于‘以时间换空间’了。”德勤中国财务咨询服务合伙人田谷表示，出险房企当初的偿付信用发生违约，只能进行信用重估，根据最新状况制定出新的还款方式，对于债权人来说也吃下了一颗“定心丸”。

田谷认为，房企债务重组是在运营危机发生的情况下，各方面平衡的一种表现，债权人愿意接受重组计划的原因，主要是考虑资金回收率。如果达不成计划，债权人将获得不确定的结果，最坏的结果是企业破产清盘，各方血本无归。而同意偿付方案，至少短期内能看到确定的结果。

时间回拨到2022 年7月，中梁控股一笔未偿还本金1257.4 万美元及利息的美元债未能获得展期，首次宣布债务暴雷。当年11月，中梁控股公告称，预期不会在宽限期内支付两笔2023年4月到期票据的应付利息，并暂停所有美元债本息的兑付。此后，债务重组谈判正式开启。

汇生国际资本总裁黄立冲3月20日在接受记者采访时认为，中梁控股之所以能够在较短时间内完成债务重组，主要是境外债的规模不大。

完成重组并非风险化解终点

中梁控股起家于浙江温州， 2016年将公司总部搬到上海，开启全国化扩张步伐。凭借在房地产高周转开发模式的极致运用，公司销售规模在3年内由百亿突破千亿大关，被业内称为“小碧桂园”。

短短数年间，中梁在长三角、中西部、环渤海区、海峡西岸经济区及珠三角经济区的 20 余个省市 150余座城市（地级城市），陆续拿地开发了500余个房地产项目。

而后，房地产市场进入下行周期，销售增速持续下滑，行业陷入流动性危机，中梁控股也步入债务压力加剧的困境。

在中指研究院企业研究总监刘水看来，中梁控股完成境外债重组对其解决债务危机，恢复企业正常经营具有重要意义。但是对于出险企业来说，完成境内外债重组并非风险化解的终点，企业的中长期现金流情况和偿债能力仍有赖于资产质量和市场复苏。

从企业经营方面来说，保交楼仍是房企经营的重点任务，房企还需持续坚持做好交付，提振购房者信心。同时，关键在于从销售端和融资端入手增加现金流入，提高偿债能力。具体方式包括加快销售促回款，快速回笼资金；抓住融资窗口期，增加资金流入；做优产品、做好服务，打造适销对路的优质产品；在做好开发业务的同时拓展匹配自身优势的轻资产业务，补充现金流。

据财报披露，去年上半年，中梁控股实现收入288.5亿元，公司拥有人应占净利润约0.18亿元，录得公司拥有人应占经调整净利润约 12.2亿元。在销售方面，中梁控股连同附属公司、合营公司及联营公司实现合同销售额约210.3 亿元，对应的合同平均售价约为每平方米1.02万元。

报告期内，中梁控股的现金及现金等价物约122.95亿元，而短期借贷及长期借贷当期到期部分为186.16亿元，资金无法覆盖债务规模。债务方面，主要是流动负债，约有 1848.85亿元，非流动负债49.2亿元大多是长期借贷，约为44.93亿元。

报告期内，中梁控股可供销售的项目中，长三角、中西部、环渤海地区的最多，分别有119处、130处和51处，还有少量在福建和广东。

按照城市级别来看，可供销售的项目有171处在三线城市，114处在二线城市，59处在四线城市。

中梁控股预测，公司2023 年全年可能录得拥有人应占亏损约40亿~46亿元。亏损主要是受宏观市场环境及房地产行业持续下行的影响，导致毛利率下降及物业项目及其他资产进一步减值。