上海一豪宅新盘认购率超144% 套均总价4000万元
业内：是市场对核心资产价值的肯定，不能代表楼市整体情况
“1002 确认吗 ？”“确认。” “1002售出，恭喜！”3月28日，上海黄浦江畔一处酒店，在主持人的呼喊声中，墙上一套房源展示牌被封上标有“售罄”的红条，而围观者中还有人紧张地朝销售员挥手： “1201、1201，请给这位女士！”
512套房源，千名购房者进场摇号抢购，认购率超144%，套均总价4000万元……这一幕，仿佛又把上海楼市拉回了当年的“巅峰时刻”。
根据开发商公布的数据，当天开盘销售的中海·顺昌玖里累计成交高达196.53亿元。
另据上海网上房地产数据，截至 3 月 30 日，中海·顺昌玖里累计网签 145 套，剩余 367 套为可售状态。考虑到网签可能滞后，真实销成交量仍需日后官方网签验证。
就在房企抢发上述数据后，地产圈为之沸腾，因其刷新了2020年深圳华润城润玺两天销售196亿元的纪录。《每日经济新闻》记者查阅数据了解到，如按照研究机构的统计数据，中海·顺昌玖里单盘销售金额超过许多房企一年的规模，排到百强房企销售榜单第67位。
“大家购房热情爆发了”
3月28日，Nica（中文名郑尼加）陪同5位参与认筹的购房者赶到中海·顺昌玖里指定的开盘现场，帮一位选择1201室的女士买房时，他顺手录下一段短视频发到网络上，无意中成了当日各大平台的热搜头条。
短视频画面中，两位穿着白色衬衫、戴蓝色工牌的销售人员蹲在红地毯上，手指向巨幅红色展示板，向人群中确认正在认购的房源，身旁另有一位拿着话筒的主持人朝购房人群喊话，声音嘈杂。
郑尼加向《每日经济新闻》记者介绍称，其是新天地附近一家豪宅门店的经纪人，平时主要负责翠湖天地的豪宅交易业务，此次非常有幸陪同购房者参与选房，“进出会场好几次，见到了有人选中心仪的房子，也有人直接弃号，能感觉到那一刻大家的购房热情都爆发了”。
开盘过程中，紧张而火爆的气氛很多是销售人员营造出来的，中海·顺昌玖里也不例外。郑尼加称，开盘流程非常快，10分钟不到已叫60多号，人们从拥挤的通道排队走到房源展示牌前，还没看清楚就要选房了。“后面还有人在催着选房，我自己莫名其妙也差点被逼疯掉了。”
“每组家庭允许两个人入场选房，座位全部坐满了，还不停有人进入，会场起码有上千个人。”郑尼加表示，自己陪同前来的5位购房者都幸运地选到了房子。
据了解，中海·顺昌玖里位于新天地板块，顺昌路与建国路交叉口，北侧是黄浦区热门豪宅项目翠湖天地，属于上海老卢湾豪宅板块。
3月29日上午，记者来到项目工地看到，工程车一辆接着一辆进出，内部正在加紧建设中，三幢高层住宅还未结构封顶。工地西南侧不到500米的中海环宇荟有项目的展示中心和营销中心。
在一楼展示中心，据购房者侯先生介绍，其参与了前一天的开盘活动，目前房子已选好，准备前往营销中心办签约手续，“去年12月就来看过房，中间对比过新鸿基地产开发的滨江凯旋门，最终买在了顺昌玖里”。
据现场一位工作人员介绍，展示中心和营销中心去年3月初便已开放，经过了一年多蓄客过程，如今才启动首次开盘活动。
1天卖了全上海1年的量？
上海楼盘热销196.53亿元的消息在3月28日傍晚传开后，有房地产人士在社交媒体感叹道：“一线城市豪宅率先冒头，这是一个信号！”
有TOP10房企华东区域总经理向《每日经济新闻》记者表示，楼盘热销对市场来说是好消息，有利于提振房地产市场信心。
公开资料显示，中海·顺昌玖里分别规划两栋150米44层的超高层，一栋85 米 25层的高层住宅，以及30栋左右联排别墅。高层住宅的房源面积在151 到 325 平方米不等，均价17.2万元/平方米，入门房源约2400万元，套均4000万元，2026年底交房；别墅尚在开发，未推出上市。
3月28日当日开盘期间，开发商将三栋楼512套房源全部推出入市，最终共成交505套，去化率99%。而中指研究院统计数据显示，2023年，上海新房市场套均总价在3000 万~4000万元的，一共才成交492套。
按此推算，中海·顺昌玖里这次基本相当于卖了去年上海豪宅全年的量还要多。
黄浦区的豪宅由于出货量少，市场稀缺，每逢上市都极为抢手，甚至有人愿意支付“茶水费”买入。
记者梳理此前几次开盘情况了解到，2018年4月，翠湖天地隽荟开盘推出118套房源，均价14万元/平方米，录得385组认筹，认筹率 326%；2020 年6月，翠湖天地五期开盘均价16万元/平方米，认筹率279%；同年11月，与中海·顺昌玖里一路之隔的中海建国里开盘均价14.3万元/平方米，认筹率218%。
与周边二手房价格倒挂
同策研究院的统计数据显示， 2月26日到3月24日，上海商品住房累计成交26.47万平方米，内中环龙华板块的汇元玺、内环内老西门板块的五坊园和露香园、黄埔滨江板块的绿城外滩兰庭等豪宅项目热度上升。
据同策研究院研究总监宋红卫介绍，过去几年，上海类似城市更新相关的豪宅项目，每年供应量在60套左右，但从今年开始，此类豪华别墅的供应量将增长20倍，每年入市超过1000套。“未来三年，内环豪宅扎堆入市，竞争压力会急速加大，甚至会出现销售分化现象。”
宋红卫表示，近期少数内环豪宅项目陆续出现高比率认购，上海楼市整体成交量环比上月有所提升，但与去年同期相比仍存在降幅。
一家国资房企上海区域营销总监也指出，上述楼盘能打破全国销售纪录，与开发商一次性推出全部房源的营销策略是分不开的。同时，销售单价17.2万元/平方米，与周边二手房普遍存在4万到5万元每平方米价格差。
“如果去年开盘，新天地的豪宅理应触发更高积分，甚至是满分盘纪录，不会剩下一套房。”上述营销总监进一步向《每日经济新闻》记者表示，中海·顺昌玖里能够代表一线城市核心资产具有资金集聚能力，是市场对核心资产价值的肯定，而不能代表上海房地产市场整体情况。
今年的二手房市场，翠湖天地隽荟成交单价达到25万元/平方米，中海建国里成交单价19.4 万元/平方米，均高于此次中海·顺昌玖里的新开盘房价。
上海中原地产研究院的数据显示，3月 18~24日，黄浦区销售行情表现活跃，持续保持全市第一的位置，成交面积突破6万平方米，贡献全市约三成交易量。基于高价位产品交易相对活跃，均价明显上升，全市平均房价为10.13 万元/平方米，环比上涨28.83%，创下周度成交均价的历史纪录。
“供应量增多，拉动成交量出现好转迹象，不过从交易绝对量来看，也仅接近合格水平，新房市场升温速度不快。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“目前，郊区的楼盘依然面临去化压力，有的需要打折促销。”
同策研究院研究总监宋红卫指出，今年开始，豪华别墅类住宅的供应量将大幅增长，未来三年，上海内环豪宅扎堆入市，竞争压力会急速加大，甚至出现销售分化。