亏逾16亿元！中交地产猛踩“急刹”，去年仅新增两个项目
内外压力之下，中交地产（SZ000736，股 价 9.50 元，市值66.07亿元）不得不放慢了大肆扩张的步伐。
4月8日，中交地产发布2023年度报告。这家一直希望冲进“央企前三”的开发商这一年由盈转亏，实现归属于上市公司股东净利润亏损16.73亿元。
2023年，中交地产只以招拍挂方式新增了成都天府麓山66亩和合肥包河区淝河板块BH202313号地块，共耗资27.7亿元。
而在过去这些年里，哪怕是顶着连续 3 年超过 280%的净负债率，中交地产也没有停止过规模扩张。
2024年，中交地产不得不面临解决同业竞争最后期限的历史难题，但从中交地产的业绩表现看，显然没有达到母公司对它的要求，摆在董事长李永前眼前的形势十分严峻。中交地产去年出现巨亏
去年仅新增两个项目
《每日经济新闻》记者梳理中交地产近5年的年报发现，2019年新增土地15宗，土地购置总价款181.59亿元，权益价款118亿元；持有项目 55 个，总建筑面积1465.83万平方米。
2020年，中交地产达到规模扩张高峰期，全年新增土地30宗，计容建筑面积635.59万平方米，较上年增长176.90%，土地购置总价款高达 535.80 亿元，权益价款252.54亿元；持有项目85个，项目总建筑面积2376万平方米。
到 2023年，中交地产累计持有房地产项目来到117个，土地总面积1071.40万平方米。
据此来看，在过去5年里，通过股权收购、增资、招拍挂等方式，中交地产新增了62 个项目，但2023年仅新增2个。
而据记者统计，这117个项目中，只有 18个项目为中交地产100%持有，其余全部为合作项目。
规模扩张的代价，是连续5年业绩下滑。2023年，中交地产实现归属于上市公司股东净利润亏损16.73亿元，由盈转亏，这可能也是这家央企不得不踩下“急刹”的根源。
如果把归母净利润分解到每个季度，可以发现，中交地产在2020年第一季度就已经出现过一次亏损；2021年和2022年是第一季度和第三季度出现亏损；到了2023年，每个季度都在亏损。
分区域看，2023年，中交地产华北地区的营收跌幅甚至超过60%，西北地区的营收跌幅也超过50%。
中交地产表示，2023年度公司多项目销售情况不及预期，公司对项目开发产品及在建开发项目的可变现净值进行测试并计提相应存货跌价准备，此项减少公司归属于母公司股东的净利润12.38亿元。
由此可见，中交地产亏损的大头，就来自存货跌价计提。
在去年的深交所问询函回复中，对于亏损问题，中交地产曾解释称，近年来公司业务主要集中地之一的华东地区，如宁波、苏州等城市土地市场竞争较为激烈，同时北京项目有所增加，拿地成本有所抬升，随着前期较早拿地并开发的高毛利项目逐步结转完毕，受到前述市场因素影响的低毛利项目进入结转周期，毛利空间有所收窄。
记者查阅2023年报发现，中交地产在北京只有一个主要项目在售，为上东郡，报告期内结算金额11.22亿元。对于这个项目，中交地产此前曾表示“北京上东郡为共有产权房，毛利空间有限”。
在中交地产 2022 年报发出后，深交所很快针对其归属于上市公司股东的净利润大幅波动发出了问询函，但在2023年报，这个波动的同比降幅达到更惊人的5029.65%，而归属于上市公司股东的净资产更是跌超50%。
公司偿债压力较重
事实上，作为中交集团旗下唯一A股地产上市公司，一直以来，大股东中交房地产集团对中交地产给予了很大支持。
去年3月，中交地产董秘在回复投资者提问时就表示，近期地产行业整体规模增速放缓，房地产企业经营承压，在公司主营业务发展过程中，公司控股股东及其关联方通过对公司提供借款、为公司发行公司债券提供担保等方式，在资金及资源上为公司主营业务平稳健康发展提供了有力支持。
2021年12月14日，中交房地产集团提出申请延长避免同业竞争承诺履行期限。根据2018年的《中交房地产集团有限公司关于避免同业竞争的补充承诺》，2021年底前，将采取现金换购、换股并购或其他可行的方式逐步启动下属其他涉及房地产开发业务的企业与中交地产的深度融合。