深圳推行住房“以旧换新”行业协会牵头推进
4月 23日晚间，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知（以下简称《通知》），宣布在全市推行住房“以旧换新”。
根据《通知》，房地产开发企业、中介机构与换房人进行面对面沟通，签署协议，明确活动细节和各方权益。房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”（建议不少于90天），如旧房未售出的，换房人可无条件解除协议，无需承担违约责任。
此次活动为期一年，自2024年5月1日至2025年4月30日。
多名业内人士分析认为，深圳是首个落地房产“以旧换新”的一线城市，由行业协会牵头推进，可能会对其他城市的政策制定产生示范效应。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，从品质层面来看，此类项目无论是建筑设计、建筑外立面以及配套设施等，都是深圳较为优秀的新盘项目。
21家房产中介参与
截至4月24日，已有13家房地产开发企业和21家房地产中介机构，明确表示将参与深圳商品住房“以旧换新”活动。而参与“以旧换新”的新房项目，位于南山、福田、光明、龙华、龙岗、深汕等多个区域，总价从百万元到千万元不等。
具体来看，包括金地集团、绿景集团、远洋控股等在内的房地产开发商，均有项目在列。
其中，最高单价达10万元/平方米的绿景白石洲项目，总价区间895万~1100万元；单价第二高的是前海宸湾，参考均价9.5万元/平方米，总价区间954 万~1380 万元；单价排名第三的是金众云山海公馆，参考均价7.5万元/平方米，总价区间750万~781万元。
实际上，在此之前，乐有家已联合深圳绿景白石洲项目，于 4 月 19 日率先试点开展“以旧换新”。
据企业方面披露的数据，在“以旧换新”活动推出后，绿景白石洲项目的上客量与成交转化率均有提升，周末两天上客288批，“以旧换新”类别成交7套，成交金额破亿元。
据了解，绿景白石洲是深圳最大的城中村改造项目。2023年9月，该项目一期取得预售证并开盘销售，包括1257套住宅和1489套商务公寓。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，相比政府和企业，行业协会来推动“以旧换新”是最合适的。中介行业协会可以调动旗下机构的积极性，房地产行业协会能够调动开发商的积极性。两者又与政府有密切联系，可向政府部门建议一些优惠政策，进而推动房地产良性循环。“另外，‘以旧换新’涉及的环节和主体比较多，无论是卖还是买，以及评估按揭担保、赎楼过户等，都需要协会以及政府通力合作。”李宇嘉表示。
业主担忧售价被压低
有资深地产人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，此前，深圳也有项目推出过类似交易模式，二手房业主先预定房源，再卖房子，在楼市交易冷淡期，对于买卖双方来讲均有益，开发商可以提前锁定有意向的买家，提高销售成功率，不过最终转化效果难以保证。
有二手房业主表示，对于“以旧换新”比较感兴趣，但也担忧售房过程中，所售二手房可能被压低价格，以及新房选择范围受限。同时，确保交易的透明度和公正性，避免市场操纵也十分重要，目前比较看重挂牌价和成交价的展示，以及权威获取渠道。
不过，有参与此次“以旧换新”的开发商人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，根据当下交易情况，相对各方联合推进“以旧换新”等活动，他们更期待的是限购、交易税费等政策的放松调整。
李宇嘉认为，“以旧换新”的关键是旧房要卖得出去，承诺的优惠要到位。建议相关中介机构和参与的新盘项目，能够把具体优惠明确公示，比如完成卖旧买新的中介费率，可以降到多少，开发商在市场促销基础上还能有多大优惠等。中介行业协会要加大信息披露和诚信管理力度，以确保这些优惠能够落地。
3月22日，宣城市住房公积金管理委员会发布《关于调整我市住房公积金使用政策的通知》，其中特别提到，参与“以旧换新”置换购房人及其直系亲属，只要符合住房公积金提取、贷款的相关条件，均可申请使用住房公积金。
事实上，宣城房地产市场和大部分三四线城市一样，面临新房和二手房成交冷清的局面。
安居客平台显示，4月，宣城二手房挂牌均价 7693 元/平方米，同比下降7.37%。市区在售新建住宅项目达到 16 个，销售单价从4999 元~12000元/平方米不等。
宣城市住房和城乡建设局发布的房地产市场月报显示，2023年 1~12月，全市和市本级商品住宅销售面积分别为146万平方米和51.9万平方米，同比分别下降 31.1%和增长 11.1% ，但批准预售商品住宅同比分别增长12.2%和19.6%。
旧房评估价成买卖焦点
一位参与宣城“以旧换新”并幸运摇中的业主在社交平台上对记者表示：“自己想好就行，（旧房）评估价真的不高，我家拿出了两套房子评估，确实比中介挂的价格低得多。”
不过，上述业主仍然决定继续进行置换流程，因为“二手房市场不景气，卖也不好卖”。
据了解，目前在住房“以旧换新”过程中，旧房评估价能否让参与者满意，是交易能否完成的关键因素。
根据目前各地“以旧换新”的推进和反馈情况，上海易居房地产研究院指出，当前最主要矛盾点聚焦于二手房评估价上。从换房者角度看，担心中介公司或评估公司把二手房价格压得太低；而对收购二手房的平台方来说，过高评估二手房，也会造成财务压力增大或资产估值虚高的问题。
“从评估角度看，可以采取多家评估公司联合评估，锚定周边市场二手房挂牌价、实际成交价等，通过多次评估方式进行。而对于纳入试点范围的房源，后续可以设立标准和划分结构，尤其是研究不同类型二手房收购后的再利用模式等。”易居研究院认为。
易居研究院进一步指出，当前全国各地“以旧换新”工作开展中，相比传统置换模式，新模式下交易效率提高了6倍，即从传统的6个月交易周期压缩至1个月。
在传统的房屋置换模式中， “卖旧”和“买新”两笔操作存在连环单交易风险。“以旧换新”模式下，无论是具备“解约保护期”的先买新再卖旧模式，还是类似宣城的旧房换新模式，即便因评估价格分析而停止换房，先行支付的定金2万元仍然能够退还。对于购房者或换房者而言，交易的障碍因素消除、交易便利度增大、换房流程的舒适度也有所提升。
但广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾发文称，不赞成地方政府（或授意国企城投）直接下场收房。
据《每日经济新闻》记者观察，率先推行旧房直接换新房模式的苏州太仓、相城，以及江苏淮安、安徽宣城等地，都属于规模较小的区域，而这些地方国资平台是否有足够的资金实力，以及足够的经验来运营好收回来的老旧房屋，或者分布零散的存量住房，还有待进一步观察。
在接受《每日经济新闻》记者采访时，李宇嘉曾指出：“要看这些城市最后到底收购了多少，如果地方确实有筹集保障性住房的需要，进行以旧换新，这也释放了稳定市场的信号。目前，各地没有披露收房的具体情况，因此具体效果待观察。”
“而在‘换新’上，对开发企业来讲，要把品质好、性价比高的好房源拿出来，不能把‘以旧换新’当作去库存、去尾货的机会。要让‘换新’的买家真正看到，要买的新房，是能改善其居住的好房子。”李宇嘉如是指出。