以万达商业地产为例的商业地产研究
张 艺 安徽财经大学经济学院
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摘 要：商业房地产简称商业地产，是商业和地产的结合，包括单纯出租、单独出售、租售结合三种模式。本文在介绍我国商业地产发展模式的基础上，与国外商业地产发展模式进行对比，以商业地产的龙头企业--万达集团为例，理论依据是微笑曲线和SWOT分析法，对我国其他房地产开发企业的发展具有参考价值。
关键词：万达；商业地产；微笑曲线
房地产行业对于推动我国城市化、现代化和工业化进程有重要作用，是国民经济的重要推动力量。随着供给侧结构性改革的持续开展，房地产行业如何“三去一补一降”是研究宏观经济运行的重要课题。
房地产主要可以分为住宅房地产和商业房地产。随着国家制度的深化改革，住宅房地产市场趋于饱和，商业房地产成了许多房地产开发商的主要发展方向。商业地产是一个集商业、办公、餐饮、娱乐、休闲功能于一身的经济体，这也是它和住宅房地产的区别所在。消费者日益丰富的消费需求促成了商业地产的兴起，商业地产的积极作用在于推动了城镇一体化建设，为政府创收，增加了就业岗位，为城市现代化建设起到了至关重要的作用。
一、商业地产相关理论
1.商业地产的概念及特点（1）商业地产的概念。商业房地产简称商业地产，是一种将商业和地产结合在一起的概念。根据《中国房地产发展报告》对商业地产的界定，广义的商业地产是指各种非生产性的物业，主要包括写字楼、厂房仓库等；狭义的商业地产指用作批发零售、餐饮、休闲娱乐、建设服务和休闲设施等的物业形式。本文研究的是狭义的商业地产，即大型购物中心、商店、酒店等用于商业经营活动的房地产。
（2）商业地产的特点。一般认为，商业地产具有以下特点：①高投资回报率。首先，商业地产的选址一般是在城市的高价地段；其次，商业地产从建设到出售都具有不确定性，还可能受到一系列不确定因素的的影响；最后，高风险往往伴随着高收益率，企业资金周转灵活。②对管理人员的要求高。商业地产是一个多功能的经济体，在运营管理的过程中常常面临着很多问题，如：如何将各类店铺分类，如何将产业多样化，入驻商铺的筛选。③多种多样的经营方式。住宅房地产是单一的出售模式，而商业地产有只售不租、只租不售、租售结合三种基本模式。预计未来商业地产的经营模式将会以租赁为主，以售为辅。
2.我国商业地产营销模式
（1）单纯出租模式。该模式是指前期统一将商业地产出租，后期统一进行监督管理，分期获得商业利润流入。这种模式要求开发商具有强大的资金支持，同时有经营管理的能力。这种模式又可以分为零散出租和整体出租。零散出租和整体出租的区别在于开发商是否拥有物业经营权，整体出租减少了开发商后期经营管理的压力。
（2）单纯出售模式。该模式和整体出租类似，房地产开发企业出售后不再拥有物业的产权和后续的经营管理权。这种模式又可以细分为三种模式：第一种是整体统一出售，第二种是零散销售、统一经营，第三种是零散销售、各自经营。三种模式有利有弊，开发商应根据具体情况统一规划。
（3）租售结合模式。售后回租和部分出售是租售结合的两种具体模式。售后回租是指开发商将物业产权出售之后，双方进行协商，开发商支付租金再次获得物业使用权。这种模式下，开发商不仅前期能快速收回资金，减轻债务压力，后期还能通过回租获得经营管理权，形成资金流。部分出售是指开发商将物业产权划分成不同的部分进行出售，这种模式普遍适用于我国商业地产行业。
二、万达地产
1.万达地产简介
大连万达集团成立于20 世纪 80年代，其四大核心产业分别是商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货。2001年，万达集团在开发了近600万平方米的住宅后将商业地产的开发作为了战略重点，全国如雨后春笋般出现的万达广场见证了万达商业地产迅速发展的历程。
2.万达集团商业地产发展历程万达集团商业地产作为万达集团的支柱产业，经过多年的发展，成为我国最大的商业地产企业。十几年的时间，万达商业地产经历了三代产品，第一代为单店，第二代为商业组合店，第三代为城市综合体，其发展历程见下表。 3.万达地产的主要业态
（1）高端百货。万达百货于 2007年成立，是几大支柱产业之一。万达百货是万达广场的主力店，根据消费群体定位，分为高端奢侈店、精致生活店、时尚潮流店和社区生活店四种形态。其中时尚潮流店占总规模的80%，年轻人是其消费主力军。
（2）高级酒店。万达集团酒店管理公司是资规模最大的五星级酒店企业，计划到 2020 年，开设 200家五星级酒店，成为全球