黑龙江省商业地产企业融资问题研究

周 洁 王 丹（通讯作者） 佳木斯大学

摘 要：商业地产属于资金密集型产业，资金是支持整个行业发展的动力之源。本文以黑龙江商业地产行业为例，经由对当前融资情况的观察，分析其在融资方面存在的一些问题，最后针对这些问题提出改进建议。此次研究一方面帮助黑龙江商业地产企业明确其融资过程中可能会面临的问题，以便于更好的避免或是控制各种融资问题，另一个方面也为提升国内商业地产市场融资水平提供了理论参考。

关键词：黑龙江省；商业地产企业；融资

商业地产主要是指做为商业用途的地产，广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、休闲等经营用途的地产形式；狭义的商业地产泛指用于零售业的地产形式。随着我国市场经济的日益发展，国民生产力的不断提高，商业地产行业也步入了发展的快车道。在黑龙江，商业地产行业产业规模与产值连年上升，很大程度上推动了地区经济的增长。但是，快速发展的背后仍存在着诸多问题亟待调整，尤其是商业产行业融资难、资金缺口大、产业资金链脆弱等问题极为突出。能否突破融资限制，发展多元融资渠道，将成为黑龙江商业地产行业发展的关键因素。

一、商业地产企业主要融资方式分析

在商业地产企业发展的各个阶段，或实施工程项目的每一个环节都离不开大量的资金投入，所以商业地产企业选取最合适的融资方式，保证实施工程项目时资金充足，促进企业的良性发展尤为重要。当前黑龙江商业地产行业主要采取的融资方式有以下方式：企业自有资金、预收款项、银行贷款、融资租赁。1.企业自有资金自有资金是一个企业生存与发展的基础条件，国家对于商业地产行业的自有资本比重有着严格的要求，依据现行规定，商业地产企业的自有资金不能够低于整体开发投入的30%。高自有资金比例就意味着开发企业要有极高的投入，但与之形成鲜明对比的是，开发商并不愿动用较大比例的企业自有资金,除非是在项目具有较大盈利前景或是项目盈利稳定性较高的情况下,开发企业才会投入巨额自有资金。

2.预收款项预收款项属于地产企业开发资金的主要来源，具体所指的是开发商在进行交房之前，根据与购房用户签订的协议，预先收取购房者一定比例的资金。预收款项主要可分为两种形式：一种是预收全部购房款项，另一种是预收部分购房款项，其主要资金来源为用户个人按揭贷款。也有一部分根据协议所规定，预收委托开发机构的开发建设资金。借助于这种预收款项，开放商能够预先筹集到一部分项目开发资金。通过预先出售房屋收取购房款的融资方式，使企业进入房地产行业的门槛得到降低，在相当长的一段时间内促进了一些房地产企业的发展。

3.银行贷款银行贷款是商业地产企业最为常用的一种融资方式，是指企业直接向商业银行或是非银行金融机构进行借贷的融资形式，包括直接贷款、个人贷款等。直接贷款也就是企业基于项目扩展等目的，向银行直接提出贷款申请，规模较大的地产企业比较容易获取到贷款，但规模较小的地产企业会受到一定的限制。

银行借贷在近年来逐渐成为企业经营与项目开发所用资金的主要筹集渠道，对商业地产企业的发展起着至关重要的作用。4.融资租赁融资租赁包括三种基础形式，即杠杆租赁、转租赁、回购租赁。此种融资方式多应用在中小企业中，是出租方企业根据承租方对供货物、租赁物的需求，向供货商购买租赁物，承租方在合约限定的期限内向出租方分期支付租金的方式。而就房地产企业的融资租赁而言，所指的是融资公司将持有的资产（如工程设备、场地等）以租赁的方式转移到承租人手中以获得资金。例如在商业地产企业实施融资租赁时，将部分房产以租赁的方式向社会公众进行出租，或者将闲置的工程设备租赁给其他商业地产企业等，从而获得租赁费用，将所获取的租赁费用作为后期项目投资之用，实现融资的目的。

二、黑龙江房地产企业融资问题分析

1.融资成本相对较高融资成本实际上是资金使用者支付给资金所有者的报酬，当前黑龙江商业地产企业在融资过程中普遍存在着成本过高的情况。融资归属于交易行为，既然是交易行为便一定会生成交易费用，而商业地产企业本身就属于资金密集型企业，在一个建筑项目开发之前，需要筹集大量的资金。商业地产企业为尽量争取融资成功，可能会增加对资金拥有主体的回报，从而导致融资成本不断攀升。另外，黑龙江商业地产市场中，由于银行贷款准入条件较高，部分企业难以获取银行贷款，转而选择民间贷款，民间贷款的利息较高，极大地增加了企业的融资成本。2.融资限制性因素较多商业地产行业属于资金密集型行业，对资金的需求极大，这就需要商业地产企业通过多元化渠道进行融资。大多数黑龙江商业地产企业在融资时以银行贷款这一融资方式为主要途径，而银行为降低自身的信贷风险，会对依赖银行贷款而实现融资目的的企业，进行更多的限制，如进行有无不良信贷记录、高利率、风险评估、严格的企业资质审核等。各种繁琐的审核或手续，将许多商业地产企业拒之门外。而少部分具有一定规模的商业地产企业会通过其他渠道实现融资，如发行企业债券、引入外资、房地产信托等。着眼全国商业地产行业融资情况，主要还是依赖信贷融资的方式，其他形式的融资往往被地方政策、国家政策、金融市场、相关法律法规等影响与限制，造成了房地产行业融资的困难。

3.融资信用较差黑龙江商业地产企业多是民营企业，企业信用度较差，银行

对整个黑龙江商业地产企业领域提高了贷款审批标准。黑龙江商业地产企业融资信用差主要表现有两方面：一方面从黑龙江商业地产企业的融资能力上看，大部分的商业地产企业的经营规模小、资历不足、行业内的市场份额偏低，资金缺口较为严重，造成银行信贷部门进行评估时认为企业抗风险能力偏低，难以同大型商业地产企业抗衡。另一方面部分商业地产企业长期处于资金短缺状态，再加上自身管理方面的不足，自有资金不充足不能支持项目的开发，通过融资维持发展造成负债比重越来越大。同时负债周期较长，偿债能力不足，资金周转低于正常标准，也造成了企业融资信用较差，最终导致难以实现多元化的融资路径。

4.商业地产金融体系建设滞后现阶段国家的金融体系建设仍有待完善，金融保障体系尚不健全，这对黑龙江商业地产企业融资造成严重影响。纵使当前商业地产金融市场不断推出金融债券、房地产信托、房产抵押贷款证券化等产品，但是房地产金融体系不完善、金融政策引导不足、缺乏多层次的房地产融资体系、整体的商业地产融资格局不足、金融体系创新不足等因素，严重制约黑龙江商业地产金融的良性发展。如黑龙江商业地产信贷融资资金供应与需求不均衡，一些商业地产企业发展过程中依赖银行贷款，因债务过多或资金供应不足，资金链断裂迫不得已停止项目建设；个别中小型商业地产企业为求生存，采取非法集资的方式筹集资金等。这就需要打破当前商业地产融资金融体系建设滞后问题，而构建高效性、科学性的商业地产融资体系。

三、黑龙江商业地产企业融资优化策略

1.降低融资成本针对当前黑龙江商业地产企业所存在的融资成本过高问题，应该从以下两个方面做出调整。其一，扩展融资渠道。商业地产企业在融资方面需要加强发展融资租赁业务，融资租赁因其适应的广泛性，是比较适合于黑龙江商业地产企业进行融资的，既能够缓解企业资金压力，同时机械设备的租贷也能够维持科学技术上的先进性；黑龙江商业地产企业基于市场环境与政策等因素，在国内证券市场直接融资的渠道较少，且难度较高，因此，商业地产企业应该构建多样化的融资模式，寻求全新的融资途径。其二，制定合理成本控制目标。融资成本目标的设计需要结合企业实际情况而定，同时还应该不断强化对成本控制目标的监督，确保各项融资活动的成本控制都在可监控范围内。

2.强化企业融资能力黑龙江商业地产企业的制度是影响其融资能力的主要因素之一，因此，为改善黑龙江商业地产企业融资困难这一局面，需要从以下几个方面做出调整。首先，创造商业地产业合理融资环境。拥有稳定合理的融资环境是解决商业地产企业融资困难的有效途径之一。政府要确保金融体制安全，不断发展金融市场，创造商业地产企业多元化融资渠道，在此基础上，切实维护好商业地产企业的发展空间。其次，制定科学的融资策略。商业地产企业自身特征多样，不同阶段特征、融资渠道也会不同。在创业初期，商业地产企业融资渠道主要以典当融资为主。在成长期的商业地产企业以自筹金融为主。到了成熟阶段，银行贷款、信托 等方式不再适应企业对金融的需求，取而代之的是股权融资和债券融资。最后，发展专业融资中介机构。拥有一套完善、高效率的市场中介服务体系，可以为金融机构的生存做坚强的后盾，使其不断发展，最终实现强化融资能力目的。3.健全商业地产信用评级体系当前企业骗贷、逃避与拖欠银行债务现象严重，社会信用环境极差，而就黑龙江商业地产企业融资问题而言，信用是企业融资的核心条件，只有确保企业的信用，才能够保障其获取到合理的融资。在健全黑龙江商业地产信用评级体系的过程中，需要结合黑龙江商业地产企业的特点，适当借鉴国内外信用评级机构的先进经验，制定适合于黑龙江商业地产企业的信用评估体系。具体在以下方面着手：首先，企业与银行必须认识到健全房地产信用评级体系的重要性，不仅是为完善审批程序而建立，更是保障金融市场、融资环境健康发展的必要需求。其次，保证进行企业信用评级过程与结果公平性、公正性、透明性，使用信用评级行为的规范化、合法化、科学化。再次，企业需适度把控借贷款数量、期限、提升还款额度，不断提升企业的社会影响力，保持良好信用等级。最后，增设针对黑龙江商业地产企业的信用担保体系，为其提供信用评估与担保服务。

4.完善法律法规建设应对当前黑龙江商业地产企业融资方面所面临的各种问题，从整体上来讲，完善法律法规建设是从根本上改善金融体系的有效策略。当前国内相关法律建设还不能够匹配上房地产行业的发展速度，不能够为其提供全面的法律支持，因此，需要尽快的完善与融资问题相关的法律法规，细化关于商业地产行业金融的相关政策。可积极的借鉴商业地产金融发展较为成熟的国外经验；同时融合国内商业地产发展实际情况，在相关法律法规中进行相应法律法规的补充。如民法、合同法、建筑法、公司法规、不正当竞争法等法律法规，运用法律的约束力对地产企业、金融机构、银行的行为进行约束，促使各方认真履行法定职责。促使商业地产企业同银行、金融机构间金融合作的良性发展，为黑龙江商业地产营造一个良好的融资环境。

四、结论

文章选择黑龙江商业地产企业作为研究对象，对黑龙江商业地产企业当前融资情况进行了探究。现阶段黑龙江商业地产企业在融资方面还存在着一定的问题，如黑龙江商业地产企业融资成本相对较高、融资限制性因素较多、融资信用较差、商业地产金融体系建设滞后等。应对这些问题，黑龙江商业地产企业应该不断的提升自身管理水平，同时控制企业经营风险，来强化融资能力，同时政府方面也应该进一步完善地产业金融法律建设，为其营造一个良好的融资环境。

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