探讨“营改增”对商业地产开发企业财务影响

汪华君 新疆世纪兴业投资集团有限公司

摘 要：市场经济持续增长下，“营改增”政策的全面实施对于各个行业领域发展带来了极大的挑战，发生了不同程度上的变革，在一定程度上缓解了税收负担问题。对于商业地产开发企业而言，营改增政策的实施可以有效降低企业税收负担，优化企业内部财务体系结构，提升资金利用效率，对于企业市场竞争优势提升具有重要促进作用。本文就“营改增”下商业地产开发企业财务影响，立足于实际情况，针对具体影响作出合理的应对措施，以求推动商业地产开发企业健康持续发展。

关键词“：营改增”；商业地产；财务；影响

商业地产开发企业是市场中不可或缺的主体，发展水平高低直接关乎到市场的稳定，在以往税收政策下，商业地产开发企业存在重复征税、税种复杂的问题，税收负担较重，为商业地产开发企业财务管理工作带来了极大的负面影响。而在“营改增”背景下，进一步优化管理工作，缓解企业的资金流紧张问题，降低经营成本，提升资源利用效率，对于商业地产开发企业的财务管理现代化发展具有重要促进作用。所以，针对“营改增”下商业地产开发企业财务管理研究，是企业现代化发展的必然选择，可以为后续工作实践奠定基础。

一“、营改增”对商业地产开发企业财务管理的影响

1.企业会计处理方面（1）价税分离。“营改增”实施以来，企业的税收负担大大降低，可以有效改善以往重复征税和税种复杂问题，提升企业经营效益。相较于以往的营业税而言，增值税属于价外税，销售方随收入购货方一并收取。价税分离可能会导致经营成本升高，“营改增”后商业地产开发企业从上游购买付的价格中并不包含增值税，所以并不会对商业地产开发企业的应税所得和会计利润产生影响，但并不意味着与企业经营利润无关。上游建筑企业受到“营改增”影响，税收负担加重，为了保证足够的经营利润，必然会将税负转嫁到商业地产开发企业。故此，商业地产开发企业如果缺少可抵扣增值税专用发票，将无法抵减销项税，在一定程度上增加了成本。增值税需要同收入一同向消费者收取，尽管不会影响损益，但是商业地产开发企业需要适当提升价格方可更好的应对“营改增”对实际收入的影响。但是纵观当前市场发展水平来看，再提高难度较大，致使商业地产开发企业账面销售收入数值下降比例较大。所以，价税分离后，商业地产企业缺少进项增值税专用发票，将会导致企业经营成本上升。

（2）抵扣纳税。增值税中对于增值税进项税额和销项税专用发票处理作出了明确的规定。商业地产开发企业在抵扣纳税中，其中主要存在进项和销项时间上不匹配，抵扣项不足等问题。究其根本，是由于商业地产开发企业项目成本构成复杂，部分成本难以获得增值税专用发票。但是，根据税收法律相关规定，企业如果未能获得增值税专用发票，企业增值税进项税额不允许抵扣，不可抵扣的进项税额计入到相应成本中。这样企业的开发成本会增加，利润随之减少。

由于商业地产开发项目周期长，为了可以尽快回款，企业通常会采用预售方式来缓解资金流压力。此种销售方式在“营改增实施后，可能导致企业可抵扣进项税额延后。对于部分资金紧张的商业地产开发企业而言，可能存在项目交付后，增值税的进项税无法在销项税发生时抵扣，导致大量留抵税额，在一定程度上加剧企业资金压力。但是，从积极角度来看“，营改增”实施后，商业地产开发企业的资本流动水平显著提升，财务核算能力随之得到强化。

2.企业财务报表方面（1）资产负债表影响。商业地产开发企业主要是以固定资产和存货为主要资产，存货可以分为开发产品和非开发产品。“营改增”实施后，开发产品成本计量中，不含税价格计量开发成本，扣除对应的增值税价款，企业的资产总额有所减少。对于固定资产而言，同存货计量相同，入账价值减弱，企业资产总额随之下降。

（2）利润表的影响。“营改增”前，企业主要是缴纳营业税，营业收入中包含纳税额。“营改增”实施后，企业营业收入抵扣增值税价格，转变为价外税，致使商业地产开发企业营业收入下降。但是，商业地产市场竞争愈加激励，如果商业地产企业售价不变，那就意味着商业地产开发企业的营业收入下降，营业成本也会发生不同程度上的变化。究其根本，是由于我国土地成本是否可以抵扣尚未确定，高价拿地的商业地产企业首当其冲，受到“营改增”的冲击较大。

（3）现金流量表影响。商业地产开发企业由于自身经营特点，“营改增”实施后，销售不动产征收增值税，商业地产企业如果仍然按照以往形式运营，纳税抵扣方面会受到不同程度上的影响。一般情况下，商业地产开发企业主要是采用预售方式来缓解资金压力，无法及时获取增值税专用发票，税收负担随之加重，在一定程度上影响到企业的经营活动顺利展开。

二“、营改增”下的商业地产开发企业财务管理措施应对措施

1.加强业务谈判，完善合同条款“营改增”实施后，需要对供应商纳税人资质进行严格把控，合作协议签订前采用招标方式，公平竞争，最大程度获取进项税额，以此来降低企业的税收负担。为了可以有效解决无法获取增值税发票问题，可以选择规模大和配件齐全的供应商，与其建立

长期合作关系，通过预付款方式来购买零配件，开具增值税专用发票。同时，做好商业地产招标工作，尽可能降低上游建筑业专家的税收负担，坚守企业经营成本，带来更大的经济效益。商业地产开发企业业务拓展部门需要与客户积极谈判，根据实际情况调整合同金额，配合企业“营改增”工作开展，为企业带来更大的经济效益。

2.优化企业的账目处理，建立完善的会计核算制度为了顺应“营改增”税制改革要求，商业地产开发企业应该结合实际需要对现有的会计核算制度进一步健全和完善，实现对增值税的有效会计处理。同时，遵循增值税征收要求，设置账目明细，为后续增值税核算和抵扣提供可靠依据，促使核算工作愈加规范、标准，切实提升会计核算水平，降低企业税收负担。3.强化增值税专用发票管理商业地产开发企业在财务管理中，为了可以降低税收负担，需要结合企业实际情况制定合理的发票管理措施，明确增值税专用发票的领取、开具、保管和抵扣工作，可以有效避免过期和增值税专用发票丢失问题出现。

4.加强财务人员培训商业地产开发企业财务管理工作中，为了提升工作成效，降低税收负担，带来更大的经营效益，应该积极迎合“营改增”各项政策要求，加强财务人员的培训和考核。财务人员通过培训，打下扎实理论基础的同时，还可以在实践工作中积累更多的经验，提升实践操作能力，全身心投入工作中，提升企业的经营效益和竞争优势。

三、结论

综上所述，“营改增”背景下，商业地产开发企业业务收入和财务工作发生了不同程度上的变化，为了提升经营效益，降低经营成本，应该进一步优化财务管理工作，做好增值税专用发票保管和抵扣工作，缓解企业的资金流紧张问题，提升资源利用效率，推动商业地产开发企业的长远生存和发展。

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