商业地产转型发展模式分析
金琳
摘 要：自 2010年起，国家所出台的一系列政策促使住宅市场资源朝向商业地产市场转移，为商业地产带来一定的发展机遇，推动商业地产走上了转型发展之路。本文分析了商业地产转型发展的主要趋势与现存问题，从实施O2O营销模式、采用 T2T 商务模式、创新应用轻资产模式等三个层面入手，探讨加快商业地产转型发展的创新策略，为商业地产的发展提供借鉴意义。
关键词：商业地产；工程管理；房地产；轻资产
住宅市场的不景气局面促使大量资源向商业地产市场涌流，然而现阶段我国商业地产的发展模式存在较为严重的问题，部分商业地产项目的建设存在非理性、趋同性问题，加之近年来电商行业的蓬勃发展也为商业地产行业带来了一定的冲击。在此形势下，如何突破商业地产现有的发展模式、顺利实现转型发展，值得我们进行深入的探讨。
一、商业地产转型发展的主要趋势
1.利用大数据实现精准营销伴随现如今互联网与信息行业的迅猛发展，大数据时代已经悄然到来，为我国各个行业领域创造了潜力市场。以万科地产为例，万科地产于 2014 年与百度搜索强强联合，借助百度所提供的大数据更加精准、充分的了解到消费者的喜好、分析消费人群的特点以及活动轨迹等数据，以此为依据进行战略调整与营销策略的制定，消费者可以借助手机查询广场周边信息、道路情况以及进行线路导航等，标志着商业地产正式步入大数据时代。在此基础上，商业地产应当着重把握大数据技术所提供的数据挖掘能力，推动精准营销的实现。
2.向互联网金融转型互联网金融的迅速发展也为商业地产的转型升级提供了选择通道，互联网金融平台的开发成为商业地产行业发展的大势所趋。以恒大集团为例，恒大金福这一互联网金融平台已于2016年正式上线，此后恒大集团还不断推进与大型金融机构之间的对接合作，进一步在互联网金融领域扩展了市场份额。同时，万达集团也逐步推出网络信贷、移动支付等互联网金融业务，在互联网金融领域中不断开拓市场。商业地产进军互联网金融领域已成为转型发展的必然要求，不仅能够实现地产领域与金融领域的跨界整合，还能够拓宽商业地产行业的融资渠道，进一步推动商业地产朝向轻资产模式转型。
3.创新采用轻资产模式传统商业地产采用以储备土地为主要手段的重资产模式，然而现如今国家出台政策抑制房价上升，相应也致使土地升值的速度有所减缓，过度储备土地反而会使地产企业的负担加剧，甚至会造成亏损。基于此，轻资产模式应运而生，着重将商业地产企业的经营战略调整为赚取增值服务收益，可以有效提高企业效率、拓宽资源渠道，进一步推动传统商业地产企业朝向轻资产转型，寻求更加长远的发展。
4.应用 T2T商务模式
T2T模式主要是指商业地产将高科技娱乐化应用嫁接到购物中心、百货大楼等商业地产主体上，增加商业地产的附加值。
该模式的应用充分借鉴了高科技体验娱乐项目的优势，增加了消费粘性，进一步提高商业地产应对电子商务冲击的抗衡力，助推商业地产的转型发展。
二、当前时期商业地产发展的现存问题
1.缺乏长效政策引导在商业地产市场发展的过程中，政府在宏观调控方面缺乏足够力度、缺乏长效政策引导等问题日益凸显，还有部分地方政府为追求业绩而盲目鼓励开发商兴建大型购物中心，缺乏针对地方经济发展水平的考量，对于商业地产的发展造成不利影响。2.缺乏成熟商业环境我国商业地产存在起步晚、体系不完备、粗放式经营发展等弊端，难以针对自身发展战略导向、客户需求等实现精准定位，缺乏对于市场业态与市场规律的明确把握，盲目跟风、定位不明等问题突出，导致商业地产在产品开发方面缺乏创新。同时，外部商业环境的不健全、不成熟也为商业地产的转型带来了一定的难度，助长了商业地产“野蛮生长”的发展模式，进一步导致其呈现出整体过剩的发展问题。
3.电商模式带来冲击一方面，传统商业地产行业仍然保持着旧有的粗放式发展模式，加之缺乏合理的布局规划，致使商业地产项目缺乏长足的市场竞争力。另一方面，互联网与电子信息技术的出现推动了电商模式的发展，其突破时空局限的优势以及便捷的支付方式也对于传统商业地产造成了一定的冲击，致使依托于实体店的商业地产交易数量被电商所瓜分，进一步加剧了商业地产的经营困境。
三、加快商业地产转型发展的创新策略
1.实施 O2O营销模式，制定差异营销策略
在 2012 年 11月的易观第五届移动互联网博览会上，“互联网+”这一概念被首次提出，自此互联网科技呈现出加快发展的形态，电子商务模式、互联网金融等概念也在商务、金融等各领域得到了广泛普及，诸如 BTB、C2C 等商业模式获得了迅速的发展。在此基础上，O2O营销模式应运而生，该模式将线下消费与线上消费有机相连，将线上消费的顾客资源延伸至线下，有效拉动了线下消费的增长，也弥补了电商模式缺乏客户体验以及质量保障的缺陷，为商业地产的转型发展指引了新的方向。O2O模式创造性的实现了商业地产与电子商务的对接合作，不仅能够在保留商业地产行业优势的同时创收营业额，还能够加强应对电子商务冲击的抵抗能力。例如苏宁、国美等国内知名电器企业在经营线下商场的同时，也着重打造网上购物平台，引导顾客在
线下进行产品体验、在线上提交购买订单，实现了线上线下的协同发展。O2O营销模式有效突破了原有线下消费的局限性，实现了消费决策的前置，引导顾客利用闲暇时间在网络平台中做出预先的消费判断、节省大量思考时间，有效优化顾客的消费体验，进而更好的促进客户群体的扩展与营业额的增长。
在创新营销模式的基础上，还应当借助合理营销策略的制定推动方案的具体实施。衡量商业地产发展动力的重要因素取决于地段，因此应当强化市场需求分析，因地制宜的强化市场定位，借助差异化营销战略的制定满足消费者的个性化需求，同时也应当兼顾诸如区位环境、交通线路、人流量等相关因素。以邻里商业区为例，在此商业区内适宜建立社区购物中心、社区商场等，虽然这类商业建筑相较于大型购物中心、大型商场而言在体量上不占据优势，然而却能够满足距离城市中心较远的社区居民的日常消费需求，借助配备齐全的餐饮、娱乐设施，能够更好的赢得社区居民的青睐，从而为商业地产的转型提供有效驱动力。在满足居民消费需要的基础上，商业地产要想提升竞争力还应当注重高端品牌的引进、争取品牌授权，满足高消费人群的选购需要，引导顾客在线下实体店进行消费，直观体验、鉴定产品的质量，从而更好的优化顾客的消费体验、满足其个性化需求，提高服务质量与商业地产的竞争力。
2.采用 T2T商务模式，强化客户体验需求现如今互联网与信息技术为商业地产的转型带来了新的借鉴模式，商业地产应当积极主动的把握行业市场规律，创新应用T2T商务模式，深入体察消费者在物质与精神层面的迫切需求，进而更好的强化客户在品牌、业态、服务、娱乐等方面的体验。以万达商业地产为例，万达集团已将T2T商务模式应用在旗下儿童游乐场项目的规划建设中，在保留传统购物中心形式的基础上实现城市综合体的升级，着重考察顾客需求、强化顾客体验，并在一、二线城市的基础上将建设触角逐渐延伸至三、四线城市，借助差异化的经营模式与手段实现对于消化力的兼顾。具体来说，万达集团利用 T2T模式将业态体验、餐饮体验与零售体验三者之间的比例调整为7:2:1，借助高科技体验娱乐实现了客户导流，保留现有商业形式的优势，以此推动客户模式的顺利实施。例如借助手机APP软件的开发为消费者提供预约停车位的服务，倘若消费者未能在超出约定时间的 20min 内到达，则可以随时取消预约或通过付费的方式保留车位，该APP还可以为消费者提供停车的线路，免除了消费者难以寻找到停车位的烦恼，从而进一步为客户提供了更加完备的购物消费体验。
与此同时，T2T商务模式的优势在于弥补了电子商务体验性不足的短板，有效满足了消费者在网上购物中无法实现的社交、体验等需求，进而也为实体商业的发展提供了充足的助推力。T2T模式的应用由物质层面渗透到消费者的精神层面，注重消费者体验的发掘，例如许多商业地产开发商都在商场中引入了影院、游戏厅、KTV以及冰场等体验类业态，更有部分商业地产的开发商在购物中心内强化了生态景观的建设，不仅为消费者提供了充足的吸引力，也能够更好地满足消费者的体验需求。从动态发展视角出发，商业地产应当将原有的购物服务与客户体验相结合，针对顾客综合需求实现精准定位，更好的寻求符合自身 发展路径的转型方向。3.创新采用轻资产模式，深入拓展融资渠道现如今轻资产模式已成为国内商业地产企业寻求转型的优先选择，轻资产模式将成本与租金定义为资产考核的主要目标，鉴于当前我国商业地产的分布范围较广，因此可以依照不同的区位因素进行轻资产成本标准的区别建立。鉴于当前我国不同地区之间的经济发展情况与人民消费水平都存在显著的差异，因此应当系统把握不同地区的特点进行投入计划的精细化制定，例如相较于西北地区而言，我国西南地区的市场潜力相对较大，因此应当加快西南地区商业地产市场的扩张。借助轻资产模式的应用，不仅可以推动商业地产实现规范化转型，还有助于更好的提高管理效率、节约投入成本，进一步推动传统商业地产朝向轻资产转型。但需要注意的是，不能将轻资产模式进行盲目的套用，应当采取合理方式针对该模式的可行性进行评估。以万达商业地产为例，应当由独立团队针对各自的租金模式进行测算，再将不同部门的测算结果进行比较，倘若二者测算结果的误差值较小，则可以判断该模式具备可行性，进而在相应地区进行大力推行。
鉴于当前互联网金融的迅速发展，商业地产应当将发展目标驻足在该领域中，强化互联网金融领域的战略布局。做好互联网金融不仅可以为商业地产企业拓宽内部融资渠道，为传统商业地产朝向轻资产转型提供支撑，还能够为商业地产企业创造更多的收益，进一步提高商业地产的竞争力。然而现如今商业地产企业在入驻互联网金融领域的过程中也存在一定的问题，部分企业内部整合的难度较大，还有部分企业存在招商困难等问题，在现如今互联网金融领域理财产品所占据的市场份额居高不下的形势下，传统商业地产企业应当将发展战略着重投放在金融理财产品的创新中，加大内部资源的整合力度、实现系统协调合作，同时争取社会力量的支持与认可，将自身优势与金融理财产品进行充分结合，例如可以将金融理财产品向实体产品延伸等，从而进一步发挥跨行业的协同价值，更好的拓宽融资渠道，实现商业地产的转型发展。
四、结论
总而言之，伴随现如今互联网与大数据技术的迅速普及，互联网金融已经逐步朝向商业地产领域渗透，商业地产要想在新时期市场上占据稳固地位，就务必将转型提到日程上来，寻求精准行业定位，将电子商务的优势予以充分利用，强化客户体验，进而有效把握互联网所赋予的机遇、直面挑战，实现自身的顺利转型与长足发展。
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