資金停靠站

全球增長放緩，車位買賣漸成另類投資。

近年因全球物業數量持續萎縮，投資者逐步注視住宅、別墅、寫字樓以外的房產項目，加上數碼經濟地位日漸鞏固，自助式儲存設施和數據庫等項目看悄。縱然全球趨勢集中發展無人駕駛，以及使用Lyft等交通服務不用考慮泊車，v+物業聯展中心特邀顧問沈永年博士（Stephen Shum）相信投資車位前景樂觀。作為大中華區投資專家，沈永年的預測是有的放矢，他與太太剛以60萬美元出售其車位，成為了最佳例證。

投資車位的原因有許多，首先成本較低，適合首次投資人士，或首次投資中國市場人士。沈博士說：「我們推薦首次投資人士購買車位，是因為這類投資不需要深入學習。」只要你對個別大廈熟悉，如人口特徵、收入水平、車主數目等等，已可讓投資者作出選擇。更好的是，「投資車位手續簡單，沒有太多資產或欠缺經驗的個人投資者，也可輕鬆踏出第一步。」

不論是首次到內地投資的人士或是資深投資者，都會發覺當地程序繁複，而且朝令夕改。一如其他資產，車位買賣在中國市場難以操控，由區內基建到交通情況，以至香港、北美、歐洲與中國駕駛者的習慣大不相同，均影響車位投資（據沈說後者較為容易預測）。而中國人購買房產的傾向，衍生了車位租賃及二手市場。

沈解釋：「香港的泊車位十分昂貴，投資門檻甚高，而且增值空間有限。另一方面，本地投資車位剛在起步階段。近年位於大灣區的城市如珠海及佛山，樓市價格升了一倍，但車位價格卻不同，這個市場還是剛剛誕生。在某些城市，汽車是必需品，但泊車位的比例只有一半，而當地人對車位投資潛力的認知有限，造就了投資時機。沈說：「每個家庭平均有最少一部車，因此對車位需求甚大。目前，大部份汽車還可以泊在街上。現時中國政府想推動大灣區與國際城市接軌，當地的治安和市容逐漸改變，非法泊車數目漸減，對車位需求日漸增加。」當地法例規定每100個家庭需要有30個泊車位，但少於10%的發展項目符合要求。沈說：「私家車泊車位嚴重短缺。」

供求失衡帶來可觀的持續回報，在中國投資車位要20萬港元，而出租泊車位的回報達3%，較香港的約2%回報，高出1%，而資本增值前景亦十分樂觀。面對本地嚴厲的按揭限制、高息利率，以及傳統資產投資門檻漸高，沈認為：「車位是低成本投資本地工業的首選。」

但數據庫及儲存倉又如何呢？相對於車位，它們是投資者心儀項目，增長潛力又優厚，但亦有人認為其投資魅力正日漸減弱。沈指出這些項目的管理十分複雜，如儲存倉的租賃安排，以及數據庫昂貴的保安設施和電力需求，都只適合機構投資者而非個人投資者。另外，日漸流行的投資項目如學生宿舍等資產，又因牽涉物業管理、租戶違約風險，以及經常性維修開支，令回報銳減。

但汽車也會日漸式微，沈認為目前開始興建的泊車位要夠靈活，才能適應未來轉變。不過，在中國由於轉換物業的程序十分複雜，所以能鞏固車位的價值。購買多個車位，可以在有需要時重新分配資產，無須放棄整個投資，令組合更多元化。電能車需要充電，當愈來愈多電能車時，一如沈說：「未來泊車位需求將會增加，雖然未來會有無人駕駛汽車，但這類汽車仍然要輸入精確的泊位運作系統，所以影響都是一樣；而泊車位可以用作充電位或等客位，需求將會增加。」

由於中央政府在2015年決定不監管車位租金，車位可出售予第三方，只要邀交地租以維持擁有權就可，中國車位市場最終開放給買賣。沈總結：「是值得長線投資的。」