中環以外

本港寫字樓供應不足,促使商廈市場重塑面貌。

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去中心化的趨勢在港持續,源於中環寫字樓價格及租金不斷上升,空置率創20年新低(按仲量聯行數據),現時市場供應量不足,令商廈需求壓力跟樓市一樣大。1999年,甲級寫字樓空置率為11.9%,至2018年8月底,整體降至4.2%,中環空置率為1.5%;灣仔、銅鑼灣和港島東為1.6%,尖沙咀為1.4%。過去三年,租金平均上漲6.5%,香港亦成為亞太區寫字樓租金最昂貴的市場:較東京貴21%,較新加坡貴54%。仲量聯行市場部主管Alex Barnes表示:「香港對一些有意進駐某類業務或在特定業務範圍內大展拳腳的公司失去吸引力。」

仲量聯行研究部主管馬安平指出,其中一個問題是政府依賴賣地給私人發展商提供寫字樓單位。及至近年,中環美利道停車場以250億港元出售(作重建發展),文華東方酒店集團宣佈改建怡東酒店為商廈(需用六年時間),終為寫字樓市場帶來好消息。馬安平認為:「政府應確保商廈市場有足夠供應。」

過去三年開始出現去中心化,不少跨國企業和香港公司選擇放棄置地廣場和國際金融中心等地標,遷往黃竹坑及九龍東等空置寫字樓較多、租金較平宜的地區,並進一步蔓延至新蒲崗及港島東部一帶。

東部以西

毗鄰啟德、九龍城和九龍灣等商業區,新蒲崗有不少舊工廈及數個公園。興勝建築有限公司以8.5億港元購入位於新蒲崗中心區的美華工廠大廈,打算改建為寫字樓,意味著新蒲崗將成為新興商業區。據高力國際表示,該區最少有9幅地皮具活化潛力,面積合共225萬平方呎,當中過半數較舊工廈正改作商業用途。2017年的施政報告亦把新蒲崗撥入九龍東核心商業區(CBD2)發展計劃內。

高力國際研究部副經理Zac Tang表示:「隨著工廈活化計劃及基建工程展開,新蒲崗可望加速轉化。新蒲崗毗連啟德,可受惠於沙中線,較九龍東其他地區有利。」儘管發展順利,九龍東商廈市場仍高於平均空置率,而作為工業重鎮,住宅項目發展也較少。當然,核心商業區需要配合住宅才可蓬勃發展,但在寫字樓供應緊縮下,商業區逐步遠離住宅,香港人需要到更遠地區上班,但日後若有沙中線接駁到商區,則較為方便:新蒲崗較觀塘和九龍灣近中環,而沙中線亦大幅縮短沙田與該區距離,如Zac Tang所言,新蒲崗成為商業中心指日可待。

交通及公共設施改善計劃,以及行人步道項目,突顯出全球關注員工健康的趨勢。

東部實力

新蒲崗的發展與香港寫字樓短缺息息相關,而港島東商區卻早已崛起。多年來, 魚涌是中環及銅鑼灣以外的另一個選擇。Tang解釋,這是本地企業家的選擇,他說:「近年,港島東的寫字樓一直是國際企業設立總部的熱門地區,這種偏離中環的趨勢,源於中區寫字樓空置率低、租金昂貴,亦因中環灣仔繞道和太古坊第一及二期快要完成,令港島東對跨國企業、律師行及大型銀行更具吸引力。」

這種吸引力還來自港島東富國際都會的氣息,這與倫敦、紐約、阿姆斯特丹、多倫多、墨爾本的新興趨勢十分相似,集中發展步行空間、公共空間和連繫性。由太古地產牽頭的交通及公共設施改善計劃,以及行人步道項目,突顯出全球關注員工健康的趨勢。太古地產斥資150億港元 發展的太古坊一期重建項目,將連接一個面積達70,000平方呎的太古公園。太古行政總裁Guy Bradley表示:「我們希望藉太古坊的重建計劃為香港寫字樓工作模式重新定義,締造適合新一代員工的優質工作空間,亦希望其效用可超越實體商業空間,建設一個更富活力的地方,令增長中的商業社區可以蓬勃發展。」港島東的寫字樓已吸引如Facebook、國際律師事務所Baker Mckenzie(由中環搬來)及大型保險公司Metlife Asia等主要租戶。

太古得到發展商Pacific Concord的協助,向地政總署申請,以換地形式把 魚涌工業用地用作發展更大型的海濱低密度文娛及寫字樓綜合項目,同時保留長達兩公里、10米闊的行人步道。這計劃需要建造大量設施,並需向觀塘、尖沙咀及西九龍等商區借鏡。

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