物業買賣劈價與蝕讓

近來媒體經常出現物業劈價成交消息，在一般讀者心中，劈價代表了大幅減價的意思，既然是大幅減價，就必定是業主虧本蝕讓，而新買家就是成功以筍價買入的勝利者。但是，如果細心閱讀有關消息內容，卻可能意外地發覺不是這一回事。原來業主當初放盤出售時，由於當時市況良好, 因此刻意將放售價訂得比其時的市場成交價更高一些，例如當時同類樓盤的成交市價才520萬元，基於業主看好樓價尚有上升空間，於是便通知地產經紀將單位放盤價訂為600萬元，預留議價空間給買賣雙方討價還價。當準買家透過地產經紀向業主還價，經過一場你加我減鬥志的搏弈賽局，最後產生一個雙贏的成交。

根據筆者過去經驗，如果議價時經濟政治氣氛沒有太大改變，成交價應該約550萬元左右。然而，好似近兩個月的樓市氛圍，此時若業主急於將單位脫手套現，就必須接受準買家大幅還價，雙方固然同樣會透過地產經紀上演一場討價還價的賽局，假設最終以530萬元成交，經紀事後發佈消息標題便會寫某樓盤單位劈價超一成出售，以配合市場的氣氛，其實這劈價成交價比起上一個成交個案依然高出10萬元，買家實質上更多付出了10萬元的代價。所以大家想獲悉劈價的成果，還是要詳細閱讀消息內容。

另外，媒體也很喜歡報導蝕讓成交，大家看到標題，通常立即會聯想有關成交既然是蝕讓，則必定是一宗超值抵買的交易個案，其實蝕讓與超值扺買並沒有必然的關係。舉一個例子，媒體間中報導一些單位業主持貨多年，成交價卻低於當初的買入價，消息通常吸引讀者眼球。然而，追尋蝕讓成交的前因，原來當初原業主是以一個比市價高出許多溢價買入，經過多年後，發覺放售乏人問津，銀行估價也低於買入價，情急套現之下，於是接受大幅削價將單位蝕讓售出。蝕讓代表超值抵買嗎？卻又未必。假如同一屋苑有多個單位同時急於出售，假設當時鍾情買家僅有一名，這時候最心急的業主有可能擴大減價空間，務求吸引唯一買家落實成交，於是該屋苑便有機會不斷一浪比一浪低的創出蝕讓的成交個案，直至該屋苑樓價回落至市場合理水平才止跌。

因此，蝕讓並不代表超值扺買，而劈價也不表示業主必定吃虧。