港樓調整幅度大 上車換樓良機現(上)

Squarefoot - - PROPERTY TRENDS 樓市傳真 -

香港的住宅市場在10月份開始,成交出現冰封現象。悲觀情況似乎一發不可收拾。市場由樂觀轉向悲觀的原因頗多,其中最重要之一是林鄭的施政報告「明日大嶼」令大家覺得將來供應會大增,緩和了「上車」焦慮!當然特朗普也功不可沒!中美之間的鬥爭,令市場憂慮經濟出現大倒退,也成功令股票市場大幅下跌,令原本已經是弱不禁風的樓市,更加變得雪上加霜!除此之外,美國收水,利息上升也是自然的聯想及憂慮!

這些統統都是正確,但都只是心理因素,實際上樓宇大量供應並未出現,利息也未大幅上升,而香港的經濟也未有受到重大的打擊。

反而,更大的影響,筆者相信是居屋的減價出售。新居屋只是市價的52折,令原本的認購人士由14萬,增加至11萬至25萬。雖然白表的機會率只有1%,但既然樓市受心理因素而冷卻,買家大都會抱觀望態度,等待抽籤結果,才決定下一步去向!上車客卻步,自然影響換樓人士的計劃,令整個樓市都停了下來!

筆者估計到12月,未能抽籤的人士達到99%,大量買家都再考慮是否在私人市場,或者繼續等下一輪居屋!但當中只要有10%的人流入私人市場,也有2萬多個買家!樓市自然不會再是一潭死水!

如果買家認真細讀施政報告,除了「明日大嶼」之外,另一重大政策轉向,便是提高公營房屋的比例,由六成提高至七成,香港未來幾年的熟地原本已經買少見少,私人市場比例再降,可以預算三年以後,私人樓的供應會明顯下跌!「明日大嶼」是正確的方向,但遠水是救不了近火!

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