港樓調整幅度大 上車換樓良機現（上）

香港的住宅市場在10月份開始，成交出現冰封現象。悲觀情況似乎一發不可收拾。市場由樂觀轉向悲觀的原因頗多，其中最重要之一是林鄭的施政報告「明日大嶼」令大家覺得將來供應會大增，緩和了「上車」焦慮！當然特朗普也功不可沒！中美之間的鬥爭，令市場憂慮經濟出現大倒退，也成功令股票市場大幅下跌，令原本已經是弱不禁風的樓市，更加變得雪上加霜！除此之外，美國收水，利息上升也是自然的聯想及憂慮！

這些統統都是正確，但都只是心理因素，實際上樓宇大量供應並未出現，利息也未大幅上升，而香港的經濟也未有受到重大的打擊。

反而，更大的影響，筆者相信是居屋的減價出售。新居屋只是市價的52折，令原本的認購人士由14萬，增加至11萬至25萬。雖然白表的機會率只有1%，但既然樓市受心理因素而冷卻，買家大都會抱觀望態度，等待抽籤結果，才決定下一步去向！上車客卻步，自然影響換樓人士的計劃，令整個樓市都停了下來！

筆者估計到12月，未能抽籤的人士達到99%，大量買家都再考慮是否在私人市場，或者繼續等下一輪居屋！但當中只要有10%的人流入私人市場，也有2萬多個買家！樓市自然不會再是一潭死水！

如果買家認真細讀施政報告，除了「明日大嶼」之外，另一重大政策轉向，便是提高公營房屋的比例，由六成提高至七成，香港未來幾年的熟地原本已經買少見少，私人市場比例再降，可以預算三年以後，私人樓的供應會明顯下跌！「明日大嶼」是正確的方向，但遠水是救不了近火！