去年,環球物業發展遍地開花。2019年將至,樓市看似面臨不少未知之數。萊坊的Liam Bailey闡述過去一年國際市場表現。

去年,環球物業發展遍地開花。2019年將至,樓市看似面臨不少未知之數。萊坊的Liam Bailey闡述過去一年國際市場表現。

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香港不是唯一面對挑戰的國際城市,買家及投資者對昔日熱門地點如澳洲及加拿大轉趨謹慎態度,因樓價飆升及稅務改制,另外還有利率上升風險、影響全球的中美貿易戰、英國脫歐事件等。縱然有一連串複雜事件,市場表現超出預期的好,為2019年締造相對穩定基礎。

勝於預期

萊坊環球研究部主管Liam Bailey在其灣仔辦公室表示:「我認為環球市場表現較預期好,部份原因是環球經濟勝過預期。在2017年底,環球經濟前景樂觀,但受貿易戰和中國債務危機所影響,人們開始擔心環球經濟放緩。事實上,撇除英國脫歐影響,經濟增長卻持續強勁,令市場維持較預期長的穩定狀態。簡而言之,市場前景樂觀,但樓價升勢會放緩。」

Bailey的研究顯示全球門檻城市面對同樣情況,影響全球買家入市,而當中最關鍵不是國際關係,而是利率上升。事實上,全球樓價升勢已放緩,但展望仍樂觀,特別是高端住宅市場。雖然資本收益跌至昔日平均數的一半,即由6%跌至3%,但整體升值前景仍然向好。Bailey同意仲量聯行和第一太平戴維斯所指市場走勢放緩且穩定,他補充:「好消息是中央銀行沒有加息的急切需要,對投資者而言十分重要,因為他們透過低稅率來提高收益,期望利率跟租金同步上升,但對投資者來說是未知之數。」

香港及內地投資者未有撒離英國市場,縱使有貨幣管制,內地投資者仍然是英國最大的海外買家。雖然貨幣影響不如預期,但倫敦市場升勢因脫歐事件而放緩,價格偏軟。過去12個月,超過500萬英鎊的房產物業走勢反覆不定。Bailey說:「當市場疲弱,人們覺得買家議價能力更高。」

另一邊廂,澳洲及加拿大市場發展強勁,許多投資者負擔不起當地高昂價格,海外買家則受制於15%的附加稅。不過,高昂稅收沒有令投資者卻步,反而把他們推向南面投資。

轉變方向

2018年最大的轉變可能是投資者重回歐洲,Bailey同意倫敦樓價下降,脫歐陰霾不散(國會在12月11日為協議作出投票),愈來愈多投資者考慮在歐洲置業。

Bailey解釋:「在過去的兩至三年,歐洲愈來愈受歡迎,三年前當地市場疲弱,沒有人留意其潛力;但隨後經濟開始增長,投資者作出部署。歐洲城市如柏林、法蘭克福、巴黎、阿姆斯特丹均表現出色,當倫敦市場冷卻,投資者自然會考慮歐洲其他市場代替倫敦,這些市場的生活方式及投資回報十分吸引。」至於其他 城市,如以科技工業為主的馬德里、巴塞羅那和里斯本亦引來不少投資者的注視,不過歐洲還有許多具潛力的二線城市,一如美國的奧斯汀和丹佛等,還有可能出現另一個「倫敦」。

現在還沒有看到阿根廷G20峰會所帶來的影響,縱使在經濟方面達成協議,投資也會產生變化。Bailey說:「在5至10年前投資這些城市可以賺到錢,但現在要慎重考慮購買甚麼類型或地方的房地產。」這些資產表現如何?是否鄰近基建設施或活化區這些能提供長遠收益的項目?「但有時候,投資目的並非為謀求利益,而是 為了令投資組合更多元化,不少買家仍然需要收入來繳付債項。」

根據過去幾年發生的事,Bailey對其他可影響2019年市況的因素變得較審慎,排首位的是:「環球或個別市場萎縮,這早該發生。然而,環球經濟向來具有風險,這是公平的事,我們知道利率會上升,投資者不能假設市場經常對他們有利。」

2018年最能讓人了解到,在利率不斷上升環境下,環球投資進入了新的世界,未來10年不會像過去10年一樣。

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