樓市下行:業主期望或落空

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根據政府差餉物業估價署公佈物業市場統計資料,香港樓價指數今年首七個月上升10%,最終在八月份首次錄得跌幅,下跌0.08%,結束自2016年3月以來連續28個月升勢。此後,整體物業價格指數下跌3.7%,香港二手樓價亦跟隨步伐小幅步下跌。物業銷售額回調更為顯著, 9月按月平均銷量比起上個年度足足下降37%。

港九各區樓價下跌的趨勢均由幾個相互關聯的因素而起。較早前的加息,令人擔憂上調的抵押貸款負擔將減少未來需求。如前文所提及,利率難以直接限制需求,但對利率進一步上升的擔憂已滲透投資者心中。此外,受貿易戰恐慌與英國脫歐等不確定因素影響¸帶動更廣泛的股市恐慌情緒,邁向保守主義,媒體情緒顛簸引來更多大眾關注。集各種不穩定因素,物業價格及交易額量往下行並不意外。

租金或呈下跌趨勢(現數據暫未顯示)按照慣例,樓價與租金緊扣,幾乎同步上漲和下跌。然而,儘管各區樓價下跌,政府的租金價格指數於10月仍創歷史新高(撰寫本文時的最新數據),自年初以起增長5.1%。

租金似乎仍處於歷史高位,但幾乎肯定將下調(或已開始下調);由於統計數據與市場存在約2個月差異,不久將來便可看到數據反映租金下跌。按常理,租金會緊貼樓價調整,然而當準買家轉買為租,租賃需求便會增加,令樓市出現短暫失調。 但若此失調(轉買為租)在業主開始減租前出現,租金便會繼續上升。

然而,租金需求增加只屬暫時。隨著樓價進一步下跌,一些空置物業(期盼出售)的業主或轉為出租,增加供應。同時,如果總體經濟不確定性持續,人們或開始縮小規模並轉租更便宜的單位,這兩種效應令租樓市場踏上售樓市場的後塵。業主隨即面對更長的空置期而引起的租金收入損失。

業主棄買轉租,宜盡快行動

在任何周期性市場中,不同人士對何時是樓市高峰有不同見解。有些業主可能對樓市充滿希望,期待樓價及租金重上數月前的高位。然而,越來越多數據顯示,樓市將會適度調整。若此狀況持續,更多業主將調整期望並降低物業價格。這將創造一個自我實現的市場調整,而率先調整樓價的業主傾向能更快促成成交(但最終樓價或高於持貨太長的房產)。

堅持不減租有一定風險。作為業主,您可能會找到一個願意支付叫價(或接近)的租客。但即使最終得到了目標租金,每損失一個月租,便會使回報率降低4.2%(以24個月的租約計算)。市場下滑的時間越長,你就越需要減少租金以吸引租客。在目前情況下,我們建議業主盡早將其物業租出 - 即使這意味著接受略低於預期的租金 -以避免招致長期的收入損失。

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