一年將盡,是時候檢討樓市的好壞對錯。

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一年將盡,是時候檢討樓市的好壞對錯。

不論何時,香港的物業市場都十分活躍且難以預計,2018年尤其興奮不已。寫字樓物業成交量創新高、南區住宅樓價創新標準、辣招及罰則持續,以及宏觀經濟等因素都影響今年房地產市道。市場表現有高有低,話題源源不絕。

最佳:空置稅

這不是最完美的方案,亦不能在短時間內解決房屋短缺的問題。然而,新發展項目空置單位的稅率達200%,而最低推盤門檻為20%,是朝著正確方向邁出的一小步,並且有可能推動增加庫存供應來穩定樓價,對年青買家而言是有利措施。Habitat Properties的victoria Allan解釋:「囤積過多單位及操控市場是要不得的行為,對中小型單位的買家而言並不健康,他們需要更容易負擔的物業。現時全球市場都在處理樓價過高問題,但香港特別之處是許多單位都在發展商手上。」

最差:大規模填海

樓價問題源自土地不足問題,經歷了9個月的公眾諮詢,仍沒有一致認同的解決方案,唯一所得是,公眾不認同在大嶼山對出海面進行大規模填海的方法可取。第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部主管盛世民認為計劃很有野心,而且造價高昂:「我不知道有沒有其他方案,但最少要拓大諮詢範圍,當然我們還在等待土地供應專責小組的建議。」

高力國際研究部董事石峰同意有關說法,並補充土地不足亦影響到寫字樓的供應,最終會影響香港的經濟表現。他說:「雖然政府倡議的『明日大嶼』可提供面積達1,700公頃的人工島,但短至中期內對土地供應並無幫助。特首應再檢討現行機制以加快新的土地供應。」香港世界自然基金會亦表示特首林鄭月娥堅持填海的決定是誤導公眾,基金會香港分會海洋保育副總監李美華在聲明中表示:「我們對林太的填海計劃感到十分遺憾,在沒有有力的理據支持下,把填海面積增至1,700公頃...對棲息地的破壞和水土的變化是永久性的,更對海洋生態及本港漁民的生計造成負面影響,填海所造成的破壞是不可逆轉,而更不幸的是海洋環境會繼續惡化。」

誠然,填海計劃在未來數十年不會帶來好處(或壞處),第一太平戴維斯的盛世民補充:「唯一可理解的是,香港對有遠見的基建設施並不陌生。」

最佳:寫字樓需求仍然強勁

2018年寫字樓的交投十分強勁,在今年首三季,已租或售出290萬平方呎寫字樓,這表示雖然中環租金全球最貴,但無阻經濟強勁增長。事實上,偏離中央商務區的寫字樓有助整體經濟增長,在短時間內這趨勢應可持續,原因是金融體系穩健的空間備受跨國企業追捧,而基建設施每天都拉近這些非傳統商業地段與中央商務區的距離。

最差:市場情緒疲弱

這與 生指數有莫大關係,很少城市像香港一樣,股市與樓市息息相關,亦自有其風險。萊坊大中華區研究及諮詢部主管兼董事紀言迅表示:「這年,股票市場大起大落對香港樓市有負面的影響,令發展商卻步或削弱買家意欲。中國反覆不定的經濟及與美國在貿易上的緊張關係,均令樓市萎縮。

最佳:區塊鏈及不動產科技

近年備受關注的不動產科技為業界帶來新動力,紀言迅表示:「在香港,愈來愈多地產公司樂意採用不動產及區塊鏈科技來提升營運效率和推動業務發展。」區塊鏈讓數據更具透明度及更容易驗證,且幾乎不可能修改,使其成為加密貨幣的首選公共分類賬,而銀行正研究如何提高效率和減低成本。

最差:零售市道回落

去年同期,零售業出現轉機,但大起大落的股票市場、貿易戰及利率上升,令消費者的消費意欲降低,加上美元強勢,抑制內地旅遊消費。第一太平戴維斯的盛世民表示:「高鐵和港珠澳大橋在短期內會令旅客數字增加,但長遠而言並不樂觀。」

最佳:工業市場向好

今年,最令人刮目相看的是增長穩定、表現強勁的工業大廈。2018年首三季,增長率為10%,自2009年起,增幅達300%,活化計劃令工業市場復甦,其相對價值令投資者趨之若騖:工業大廈每平方呎價為6,000港元,而寫字樓為21,000港元。

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