香港樓市2018年回顧及2019年預測

隨著2018年結束，地產業界紛紛發表對2019年樓市發展趨勢的各項預測。 2018年首七個月，香港樓市強勁；後半年，隨著中美貿易緊張升溫和對於利率上升的擔憂持續加劇，升勢自八月份起放緩並逐漸下跌，結束為期28個月的升市，開始進入下行週期。市場持續走弱，根據土地註冊處數字，物業成交量按年跌近58%，由去年12月的7,158宗大幅下跌至今年12月的3,038宗。

2018年香港整體樓市活躍。截至十二月底，本港一手及二手樓合共錄得60,108宗成交；其中43,288宗為二手樓，佔總成交金額5,653億元之其中約3,415億元。

直至2018年最後一季，二手樓業主不惜劈價求售，市場出現下滑趨勢。期待已久的市場調整終於來臨。

預料樓價將下跌10%至15%

國際外圍環境持續惡化，似乎是香港樓市低迷的催化劑。面對中國經濟前景不明朗以及中美貿易緊張局勢不斷升級，買家和投資者都採取比較謹慎的態度。踏入2019年，地產業界普遍對樓市不太樂觀，預測第一季樓市會持續膠著，隨後樓價將逐步下跌10%至15%。

根據土地註冊處的數據顯示，十二月份物業買賣交易（包括住宅及商廈）錄得共3,038宗成交，連續第二個月跌穿5,000宗的指標性水平。筆者在此大膽假設，若該數字連續六個月，即交易量一直維持在5,000宗以下，代表樓市已跌至周期的最低點。

調整期將持續一段時間

香港樓價持續上升多年，樓價出現目前的調整實屬正常，而且有機會持續一段長時間。正如筆者在上一篇文章中討論過，5%至15%的跌幅一般被稱為「技術性調整」，過去八年共出現過三次。住宅供應、息口走勢、一手樓空置稅都是影響來年趨勢的主要因素。況且下行周期尚處於剛開始階段，實際下跌程度仍是未知之數。儘管跌勢可能持續至年底，樓價亦有機會下跌15%，但跌穿這水平的可能性似乎不大。

在現時香港股市及樓市相對動盪的環境下，無人能夠100%準確預測未來市場走勢，唯需注意市場狀況的不斷變化，把握每個週期階段所帶來的不同機會―謹慎選擇，明智地運用手上資金。