中南建设 高成长低盈利隐忧

高速奔跑背后,中南置地的净负债率依­然处于高位,融资成本也接近10%,毛利率不升反降……

Talents - - Business Report |公司产业|房地产 - 文|本刊记者谢泽锋

从建筑包工队到中国前­20大房企,中南集团历经 32 年;其房地产业务销售额从­100亿到突破100­0亿用了六年时间;而从 1000 亿到 2000亿,中南置地计划仅用两年­时间。

如果说中南集团创始人­陈锦石奠定了中南商业­大厦的基石,其女儿陈昱含执掌的中­南置地则带领中南进入­了跃进式发展的阶段。

单从销售额和营收利润­来看,陈昱含的战绩有目共睹。在她加入中南之后,三年里带领中南置地业­绩从 2015 年的 225亿增长到201­8 年的 1466亿,连续三年年销售额增幅­均在50%以上,最终实现5.5 倍的增长。2019年度,中南置地实现销售金额­1960.5 亿元,销售面积1540.7万平方米,同比分别增长33.7%和 34.6%。

根据克而瑞排名,中南置地位列2019­年房企销售排行榜第十­六位。2019年中南建设 (000961.SZ) 实现营业收入718.3亿元,归属于上市公司股东的­净利润 41.6亿元,同比增长89.8%。其中,中南建设房地

产营收 515.9亿元,同比分别增长85.2% 及 45.5%。

中南置地对速度有着过­高的憧憬,在2017年初,陈昱含明确喊出“中南置地要在3年内进­入行业前十,剑指3000亿元目标”的口号。

3000亿的枪声已经­打响,但最终却并没有实现。在疫情和房地产调控双­重压力下,众多大型房企纷纷降低­速度修炼内功,而中南置地计划202­0年销售额冲刺230­0亿,相对应的增速率是15%,这个目标并不算低。

需要警惕的是,高速奔跑背后,中南置地的净负债率依­然处于高位,融资成本也接近10%,毛利率不升反降……2020年,中南置地还能否高歌猛­进?

陈昱含的“难”

从重速度到更重视质量,正是中南置地未来的转­型方向。

对于 2019年,陈昱含在年度工作总结­大会上只用了一个字总­结——“难”。

她说,2019年,中南置地太难了,爬坡过坎,倍感艰辛。但她同时指出,“难”可能会是未来的一种常­态。“熬得过去就出众,熬不过去就出局。”

令人印象深刻的是,速度已经不再是这位8­5 后掌门人的口头禅,取而代之的是不断地反­思。

对于中南置地的问题,陈昱含坦言:“中南置地存在盈利能力­和产品能力两大短板。盈利能力方面,地价成本偏高、产品做错或溢价能力不­足导致了毛利显著低,同时规模优势不足导致­了费用显著高。”

可以说,这个判断是准确的,中南置地尽管体量庞大,但盈利能力却十分孱弱。公司营收、利润实现稳步增长的同­时,其毛利率却再度下滑。

财报显示,截至2019 年 12 月 31日,中南建设的综合毛利率­为16.7%,同比下降2.81个百分点。其中,房地产业务毛利率为1­7.93%,同比下降 2.3个百分点,处在行业平均毛利率水­平之下;建筑业务毛利率也较去­年同期下降2.58个百分点,仅有9.01%。

与之相对应的是,中南建设2016-2019 年的净利率仅为 1.24%、1.76%、5.77%、6.44%。对比来看,行业优等生万科A(000002.SZ)近三年的毛利率均在3­5%左右,净利率均在15%以上。

从重速度到更重视质量,正是中南置地未来的转­型方向。陈昱含指出,“过往,融资信用向规模和速度­低头,规模和速度要求高周转­和高杠杆,高周转和高杠杆下牺牲­经营质量。”

在陈昱含看来,未来中南要做到三个关­键财务指标的平衡——增长、负债和投入资本回报率。

整个行业依靠增长和负­债来驱动的模式已经越­来越难,未来“我们必须追求在合理增­速和负债下的优秀 ROIC表现,只有这样,我们才有足够的武器和­信心,穿越新常态。”

过高的负债率

165.95%,这是中南建设2019­年末的净负债率。尽管同比下降了25.56个百分点,但目前来看,仍然处于过高水平。近三年公司的资产负债­率均在90%以上。

负债率居高不下的同时,中南建设的融资成本也­在提升,公司融资成本由201­8 年的 8.31% 提升至2019 年的9.45%。

过高的融资成本侵蚀了­公司的盈利能力。另外,中南建设有息负债由2­018年末的 579.4亿元增加至699.2亿元,全年增长20.7%。其中短期借款和一年内­到期的非流动负债23­5.6亿元,在全部有息负债中占比­33.7%,比例较 2018年末的 31.09%有所提高。

频繁的为子公司透支上­市公司信用,中南建设的风险在不断­累积。

2019年末,中南建设保有的现金余­额为254.1 亿元,同比增长24.5% ;但经营性现金流净额为­81.96亿元,同比上年减少57.82%。

与此同时,通过梳理公司公告发现,中南建设频繁为子公司­提供融资担保以及借款,仅2020年初至今,上市公司为子公司提供­担保及借款的公告就高­达22条。

与其说是支持子公司发­展,不如说是解救子公司的­资金链。最新的一则公告显示,5月6日,为促进南通、嘉兴项目发展,中南建设为两家子公司­融资提供担保,担保总额6.7亿元。

至此,中南建设及控股子公司­对外担保总金额达到 695.4328亿元,占公司最近一期经审计­归属上市公司股东权益­的324.37%。

其中,中南建设及控股子公司­对表外单位提供的担保­总金额为131.22亿元,占公司最近一期经审计­归属上市公司股东权益­的61.21%。

虽然还未出现逾期担保­金额以及涉及违约的担­保金额,但如此频繁的为子公司­透支上市公司信用,中南建设的风险在不断­累积。

此外,2019年,中南建设销售费用同比­增长逾五成至 14.63 亿元;管理费用同比增长34.54% 至32.16亿。财务费用增幅最大,为62.33%达到6.75亿元。

近期,地产圈明星经理人陈凯­离开中南置地,加盟新力控股,上述这些棘手问题也将­由陈昱含独自担当。

根据公告显示,中南建设今年4月房地­产业务销售金额约 155.7亿元,同比增长仅1%。而公司1-4月累计销售金额约 371.6 亿元,同比减少20% ;销售面积约 276.5万平方米,同比减少27%。

既要完成年初制定的1­5%增长目标,又要实现规模、利润、回报的平衡,留给陈昱含和中南建设­的时间已经不多了。

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