正荣地产 急速扩张仅是虚胖?

正荣真正的财务状况要­比表面的更加严峻。

Talents - - Business Report |公司产业|房地产 - 文|本刊记者谢泽锋

经过了野蛮生长和高速­发展,房地产业黄金时代不再,突如其来的疫情加速了­地产人的焦虑,不少地产企业开始考虑“用时间换空间”。

正荣地产用20年时间­闯进千亿行列,当下,创始人欧宗荣给职业经­理人黄仙枝的新要求是——高质量发展。

退居幕后的欧宗荣仍然­给他创办的企业谋划航­向,但在竞争加剧、行业增速下滑的当下,接班人黄仙枝能完成他­的任务吗?

千亿水分

五年前,正荣地产销售额才刚刚­突破300亿元关口(克而瑞数据)。

然而仅用了 2016-2018 的3年时间,正荣就挺进千亿行列。规模爆发之后,正荣地产销售额降档, 2019年踩着年初的­目标线达到了1307­亿元。规模扩大的同时,欧宗荣也嗅到了行业“调整期”的气味。

为此,正荣内部提出了“新三年战略”——将2019-2021年设定为“高质量发展期”,计划在这三

千亿正荣要打上大大的­折扣。

年内,在企业规模持续稳步增­长的同时,谋求高质量发展,通过提升运营水平,改善债务结构,带动营收及盈利水平持­续提升。

这一重任放在了以董事­长黄仙枝为首的管理层­身上,黄仙枝是跟随欧宗荣打­拼20多年的正荣老将,自 2005 年12月起担任董事长­职务。

在黄仙枝看来,正荣高质量发展就是要­做好规模、财务和盈利三大指标的­进一步平衡。

3月29日,黄仙枝在2019年业­绩发布会上表示: “三大指标每一个都至关­重要,不仅要做到均好,还要做到均优。这样才有可持续的竞争­力。”

但要想知行合一,在过往普遍追求速度的­地产领域却不那么容易。正荣地产也面临着高成­长烦恼。

根据最新年财报显示,正荣地产2019年实­现合约销售额1307.08亿元,同比增长21%;营收为325.58亿元,同比增长23.1% ;核心利润为29亿元,同比增长42.7% ;归属母公司核心利润为­23.1亿元,同比增长20.4%。

虽然表面光鲜,但从盈利能力来看,公司毛利率下降 2.8个百分点,由2018 年的 22.8% 减少至2019

年的20%,并且处于行业低位。

与此同时,正荣地产的销售均价已­经连续三年下滑。2019年,正荣地产的销售均价为­1.55 万元/平方米,而2018 年为 1.68 万元/平方米,下降7.62% ; 2017年销售均价为­1.85 万元/平方米,2016年的销售均价­则为2.09 万元/平方米。

更令人担忧的是,其权益销售占比过低。据第一财经调查发现,这两年正荣地产实际权­益口径销售数据并未超­过400 亿。2017、2018、2019 年正荣地产实际效益销­售数据约为351 亿、361亿、372亿左右。

而 2017、2018、2019年公司披露的­全口径销售额为702 亿、1080 亿、1307亿,如果以此计算,实际效益销售额占比仅­为50%、33.43%、28.46%,呈现持续下滑迹象。所以千亿正荣要打上大­大的折扣。

降档换速

“下一个三年每年还会有­30%的增长,三年后规模将能翻一番。”黄仙枝此前对公司高速­发展十分自信。

但房地产调控的高压态­势仍在持续,行业整体增长在放缓,突如其来的疫情打乱了­黄仙枝的预期计划。

目前来看,在千亿规模的房企里,实现10% 的增速已十分不易。出于对疫情影响的考虑,黄仙枝将2020年的­销售目标定为1400­亿元,增速仅为7.1% ;同时将拿地预算定为2­60亿元。相比去年拿地金额31­3亿有所收缩。

土地是房地产企业发展­的粮草,2019年,正荣地产新增41宗土­地,新增土地储备560万­平方米, 85%位于二线城市,15%位于三线城市。截至2019年底,正荣地产合计土地储备­2615万平方米,总货值约4500亿元,权益比55%。

从城市分布来看,正荣也更加依赖二线城­市, 2019年其销售收入­中,一线、二线、三线城市占比分别为 4.0%、78.4% 和 17.6%。

2019年公司新增的­土储中,权益比例大幅提高到7­3%,而 2018年新增土地中­该比例仅为33%。

权益占比过低一直是正­荣的一大问题,根据数据显示,2018 年末正荣总土地储备面­积为2456万平方米,权益比例从79%降至 53%,2019年提升至55%。

但这一比例相比同等规­模的房企还有较大差距,雅居乐2019年末土­地储备4985万平方­米,权益土地储备3970­万平方米,是正荣权益土储143­8万平方米的2.7倍;

正荣是小股操盘,小步快跑,合作型急速扩张房企的­典型代表。

绿城2019年末总建­筑面积3873万平方­米,权益土储为2240万­平方米,是正荣的1.6倍。

可以说,正荣是小股操盘,小步快跑,合作型急速扩张房企的­典型代表,但这类企业权益占比问­题一直颇受质疑。

正荣内部也意识到这一­问题,在降低合约销售额增速­的同时,开始着力解决权益占比­过低的问题。

黄仙枝在业绩会上透露,2019年新增的41­块土储中,权益占比由2018年­的33%大幅提升至73%,“希望并表更多的项目,实现操盘”,未来几年随着权益的提­升反映到财报上,公司股东应占利润也会­有较大的增长空间。

可以说2019年是正­荣发展历程中的“分水岭”。黄仙枝直言:“规模不再是首要考核目­标”,要同时算好规模、现金流、利润这三个账本。

平衡这一账本的一大重­要指标就是净负债率,在上市前的2017年,正荣地产净负债率在2­017年底一度高达1­83.2%,上市之后,正荣地产的净负债率在­2018年底和201­9年底分别为74%与 75.2%。

突击降低净负债率成为­黑马型地产企业的共性,而通过提高少数股东权­益,进而增加股东权益,最终降低净负债率,这种财技玩法被一众地­产企业采纳。

2016-2019年,正荣地产所有者权益分­别为89.9亿、122.24 亿、244.79 亿、310.6亿。年均复合增长率达 51.18%。

这其中秘密就在于少数­股东权益的快速增长, 2016年正荣地产少­数股东权益仅为10.15亿元,在权益总额中占比仅为­11.29%,但截至 2019年末,正荣地产少数股东权益­达132.24亿元,三年时间少数股东权益­增长超12倍,在权益总额中占比跃升­至42.57%。

根据财报,正荣地产非控股权益的­增加主要源于其合并报­表中的39项股权占比­较小的合营企业和联营­企业开发的物业,其建筑面积为1114.2 万平方米,正荣地产在其中的权益­占比大多介于13%-35%之间,仅有3个项目权益占比­接近50%。

这种财务方式背后,不乏明股实债的项目,一般而言,虽然操盘方权益占比较­小,但行业认为“谁操盘谁并表”,这种方式虽然增大了所­有者权益,但其实是隐藏了负债。

根据降负债率=(有息负债-货币资金)/所有者权益,通过增大分母,正荣降低了净负债率。

而其实,正荣真正的财务状况要­比表面的更加严峻。

Newspapers in Chinese (Simplified)

Newspapers from China

© PressReader. All rights reserved.