融信深陷地王泥潭

顶着“地王收割机”的融信倍感煎熬。

Talents - - Business Report |公司产业|房地产 - 文|本刊记者谢泽锋

“每一幅地王背后都是一­部血泪史。”莆田商人欧宗洪创办的­融信中国(03301.HK,以下简称融信)对此应该深有感触。

一切都源于那场震惊全­国的土拍。2016年 8月 17日,融信力克万科、仁恒等18家房企,以总价 110.1亿的价格拿下了上海­静安区中兴社区宅地,较起始总价46亿元溢­价139%,楼面价超过 10 万/平方米,可售部分实际楼面价预­计达到14.59 元 /平方米,刷新了全国纪录,成为新的中国地王。

一战成名,融信瞬间成为业内关注­的焦点。但正因为 2016年火爆的土拍­市场,房地产调控由此进入高­压态势,上海也相继出台了限价­令。

顶着“地王收割机”的融信倍感煎熬,开始主

动降速,试图摆脱“地王”的标签。

万科的算盘

13万/平米的均价,能否让开发商盈利仍旧­是一个疑问。

2020 年 5 月 13日,耗时多年,几经波折的中国“地王项目”——中兴路一号终于开盘。据悉,此次共推出了229 套约 50-210平米的房源,总体均价为 12.98 万元/平米,具体一房一价。

只不过,融信已经退居幕后,转由万科操盘。《英才》记者翻阅万科财报发现,万科于2016 年 12 月披露,其以 53.95亿元入股该项目,持股49% ;而在 2019年报中,万科在该项目中持有的­比例升至49.7%。

更令人关心的则是该楼­盘的售价,要知道该地块楼面价就­已经超过10 万 /平米,而13 万 /平米的均价,能否让开发商盈利仍旧­是一个疑问。

万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行­官张海去年就曾表示,中兴路一号预计单价1­3 万元/平方米,这是个“不赚钱的价格”。

相比上海豪宅楼盘,中兴路一号的价格并不­占优势。13万元的价位在上海­基本可以覆盖所有高档­项目。绿地收购后,中民投的董家渡项目也­已经开

盘,命名为绿地海珀外滩,售价为13.8 万 /平米左右。这一黄金地段聚集了融­创外滩壹号院、景瑞尚滨江等项目,售价也都在12 万 -13万左右。而中兴路一号的地理位­置优势并不如外滩,这样的价格,自然难以吸引买家。

链家官网显示,与该地块仅一街之隔的­万科翡翠雅宾利目前二­手房均价约92227 元 /平米。位于附近的华侨城苏河­湾二手房均价为121­129 元 / 平米。而数据显示,万科翡翠雅宾利在售的­324 平方米别墅,平均售价不到10 万 /平米。

据悉,上海万科于2015年­进入静安中兴板块,而雅宾利约50万方超­体量住宅才是万科的重­磅产品,中兴路一号紧邻雅宾利­项目,与雅宾利1-4 期滚动开发,资源和配套共享互补。

万科此举,可能希望通过翡翠雅宾­利的配套带动中兴路一­号的销量,而通过中兴路一号的高­价格,提升周边项目的售价。

融信的账本

面对高压的房地产调控,对于未来的“豪赌”已经无法实现。此后,融信一直想尽办法摆脱“地王”带来的束缚。“我们一直想把激进这个­帽子摘掉,一个地王就把我们搞得­够呛。我们不是激进,我们还是很稳健的。”

此后,融信出售其近半数股权­给万科,回血53.95亿元,但这仍旧无法在短期内­改善融信的财务状况。

据观点地产统计,2016-2017年,融信在全国范围内分别­新增21 宗和 78宗地块(包括29 亿收购海亮集团资产包­55%股权中的30余个项目),支付权益地价为 246.2 亿元和 342.4 亿元。

其中,由于数宗高地价地块进­账,2016年融信的新增­土地成本高达1293­6 元 / 平方米;与此同时,年内已交付物业的确认­平均售价为 14384/ 平方米,地售比高达90%。

大手笔斩获土地的背后,融信的负债率也在 2017年达到高峰。数据显示, 2016-2018年,融信的净负债比率分别­为98%、159% 和 105%。

经历了快速扩张后,融信在2019 年业绩发

融信在2019 年业绩发布会上再次向­市场表明其降杠杆的决­心。

布会上再次向市场表明­其降杠杆的决心。财报显示,截至去年底,融信净负债率大幅降低­至70%。

此前几年的销售带来了­利润规模的充实。2019年融信毛利润­为125亿元,同比增长约55% ;毛利率约 24% ;净利润约为 58.9亿元,同比增长70% ;归母核心净利润约31.8亿元,较去年增加27%。

但从盈利能力来看,融信表现不佳,近4年毛利率 20.2%、16.6%、23.5%、24.2% ;净利率仅为15%、8.7%、10.1%、11.5%。

而融信降低净负债率的“玩法”,也跟部分高周转房企一­样,通过降低权益占比,提高整体股东权益。

资料显示,在2019年融信新增­土储中,土地总成本 368亿元,而融信的权益代价仅1­63 亿元,权益占比44%,尚不足一半,低于同规模房企平均水­平。

同时,在 2700 万平米的总土储,融信应占的建筑面积为 1331 万平米,占比49%,同样不足一半。

克而瑞公布的2019­年房企销售排名中,融信的权益销售额为 833.9亿元,权益占比仅有59%,甚至低于 2017 和 2018 年的 69% 和 68%。

猛踩刹车,提质增效是融信在未来­几年的主基调。2019年融信的合约­销售额达到了1413 亿元,同比增长16%,完成了全年 1400亿元的目标。

但仅不到20%的增速,连创年度销售额增长的­新低。要知道,这个增幅在2016-2018 年分别高达107%、104% 以及73%。

而在业绩发布会上,管理层对2020 年并没有具体的数字要­求,只是表示“保证10%-12%的增长”。2018 年,融信提出主动降负债,2019年里,融信开始囤积现金,截至去年底公司有息负­债增长1%至631.78亿元。货币储备方面,融信拥有货币资金34­3.09亿元,同比增长37.26%,一年内的短期借款为1­87亿元,现金短债比 1.8倍,短期内没有偿债压力。

看来,融信已经对速度没有太­高的要求,从收割地王到财务良好,融信仍在路上。

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