佛山创意产业园董事长邱代伦:要像老中医一样 先学会给商业把脉

邱代伦,刚踏入五十知天命的年纪,却仍胸怀一个宏伟梦想;他把自己比作“疯子”,疯狂到要用未来40年建一座“城”。他过去花了整整十年试错,终于给他摸索出一部“十年规划”。 这位商业地产耕耘者,用理想,用情怀,用干货,给众多商业地产人分享了一堂课,他教会予我们的不仅仅是实操功夫,更重要的是商业的“魂”。

The Man in the Century - - Peak 巅峰 ·商界 - 责任编辑/ 星霓

他知道,要做好商业地产,就要像老中医一样学会把脉,理清楚地块的地脉、文脉、商脉与人脉。他拥有丰富的从商经验,从法律人跨界到投资人,现在是佛山创意产业园的创始人。但他给 创意园现状的评价,却打趣用“痛苦”来形容。而他对创意园的未来却极具抱负:一群有意思的人,在一个有意思的地方,做有意思的事情,赚有意思的钱,过有意思的生活!

当急于求成的浮躁心态,正弥漫在如今中国商业地产。矛盾的是,这恰好是个亟需沉下心才能做好的行业。产出与回报诱惑当前,如何端平这碗水,是商业地产人需要学习的课题。对着“这

碗水”,“疯子”般的他会给出什么样的答案?他梦想中的创意园未来会变成怎样?在他眼中,中国商业地产如何才能更美好的发展?

实体商业是自己打垮自己,不怪电商!

对于刚刚过去的2016,如果用一个词来总结,邱代伦说是“有意思”。什么是“有意思”?有意思就是在创业园既有吃喝玩乐,又可以创业、“溜”孩子,还有音乐厅、艺术文化展、灯光公园 商业项目最理想的状态是一站式解决消费者所需,而且是真正节省时间的。我来这个地方,花费最少时间成本、最少资金投入,却有最大收获,一举多得, 这叫“有意思”。

对于崭新的2017,如果用一个词来概括 2017年,邱代伦说:“灾后重建“。他希望 2017年更有意思。国内什么资源都有,但没有结合,资源很浪费,他希望中国在未来 10-20 年,把商场真正做出国外水平,就足够了。

事实上,国内实体商业并不是被电商打垮。有一些商业本来就“老弱病残”,稍微一点风就感冒了,只能怪自己身体太弱,而不是风太大。电商,不外乎只是一种手段,谁说实体商业就不能做电商?

做好产品,自然引来人流

站在行业角度,邱代伦觉得 2017 年机会很大,很多商场会继续关门,电商也将出现焦灼状态,电子商务和实体商业相互渗透,只有专注于做好产品的企业,才可能存活。做商业地产的人一定要有牺牲精神,要思考怎么把人吸引过来,如果人来了还赚不到钱,那就是商家的问题。商家产品不好,人就不会来,这是恶性循环。吸引人流,最重要的还是,产品,产品,产品。

对于如何促进行业发展,邱代伦坦言道最关键的就是做好自己的事情。最近看新闻,一个 80多岁老头,儿子自小得了脑偏瘫,他养儿子 50 年,不离不弃,邱代伦觉得这就是英雄,没有把责任推给社会。商业地产也是一样,把自己的商场做好就是最大贡献。我们都要明白自己在做什么,想办法做好产品,

多吸引人流。

吸引人流,就要做到当地第一。至少有一两个产品在当地是有话语权的,否则很难吸引人流。而且每个产品一定要有主力店,没有主力店就无法形成生态链,量变才能带来质变。

做商业,一定要有情怀,工匠精神

做商业归根结底还是人性化。人性化很庞大,文化、生态都属于人性化范畴。在邱代伦看来,国内的K11 有点意思,把商场开成画廊,只是空间有限;芳草地也还行,但还需要时间来沉淀和完善。他觉得应该向他们学习就很有意思,学习怎么把“有意思”真正做出来。

2017年正好是佛山创意产业园创立第十个年头,回望过去,邱代伦深感创业的艰辛:“做文化艺术产业最大痛苦是招人。很多人根本不懂,我对文化艺术的要求很高。乔布斯睡了几年的地铺,原因是什么?没有找到好的床,所以他随便拿个东西应付下,我们现在就是这种状况。

这十年如果让我打分,我给45分。我的理想状态是100分,每天10万人流。以此类推,及格线 60分是什么概念?就是每天6 万人流。2017年目标是日均客流达到 5 万人。而且在我看来,创意园有望成为佛山第二商业中心。”

这 45 分里,邱代伦最大收获是已经找到要走的路。每接手一块地都会迷茫,我们唯一的本事就是解读迷茫。地块性质其实早已安排好了,是做商业还是住宅,是工业还是农用地,我们不是要去改变它,而是顺势而为解读它。做商业地产,就是要像老中医一样学会把 脉。把脉有四脉:人脉、地脉、文脉、商脉。这四脉都清楚了,你就知道要做什么。

真正的把脉,是把地块读懂。书读百遍、其意自现;对于地块,起码也要围绕它走上成千上万遍,才能读懂地块,做好产品,吸引人流,否则商场不可能旺起来。但土地只是载体,产品才是内容。产品有意思,这个地方才有意思。把产品做到极致,让产品形成业态,让业态做成生态,形成生态链,这才有吸引力。

佛山创意产业园这块地,以前是旧工厂,邱代伦要做的就是工业故事,体现工业文明。所以星巴克、海底捞在这里开的就是工业风店铺;这里的零售也主要是买手店、原创设计师店。

把了十年的脉,知道自己要做什么

2017 年 3 月 29日是创意园十周年纪念日,邱代伦发布了创意园下一个十年规划,十年规划,相当于十个产品,每年完成一件。他把了十年的脉,现在总算搞清楚自己要做什么。

第一年,即2017年,开始打造不夜城;最让我欣慰的就是已汇集60家餐饮品牌,而不夜城的真正任务是吃、喝、玩、乐、游、娱、购,24小时都有消费,才是不夜城,目前已有海底捞是24小时营业。

第二年,开始打造教育城,目前已有40多家教育机构进驻,在佛山算是最密集了。

第三年,打造创业城。目前佛山创意园已获得“国家级科技企业孵化器”的金牌称号,也汇集了一千多家中小型企业,基础已有,接下来最重要的是做扎实。

第四年,打造买手购物城。与其他购物中心不同,佛山创意园强调的是买手店 或设计师品牌。

第五年,我希望是灯光艺术公园,让夜晚比白天更精彩。

第六年,我希望它做成一个国家级文化园区。第七年,打造体育运动公园。第八年,打造音乐公园,这实际上是一个活动、音乐、会展平台。

第九年,打造洋人街。这不是一两年能够完成的,因此目前已在筹备。佛山正走向国际化,我们要提前九年植入这种基因。

第十年,打造生态城和旅游景区,我想拿下“国家4A级旅游景区”称号。

过去的十年,邱代伦更多的是盲打莽撞,留给自己的最大教训就是急于求成。十年试错,他恍然大悟长期的规划、战略很重要。商业一定要打持久战,低于10 年的计划基本不叫计划,做好20年的规划才是对商家负责。

就算在成熟商圈,没有十年计划就是耍流氓,没有好产品、没有用长期、持续的心思去做,没有工匠精神,都是很难做好的。所以他的商业目标,是打造一个提供健康生活方式的地方,做健康生活方式的领跑者,商业本质是有意思,有意思的业态,就一定能够聚集有意思的人。

商业就像玩游戏,幸福来源于成就感。在邱代伦看来,商业就像玩游戏一样,马上会有评价系统给你打分。商业也一样有交易评价,成就感是幸福的源泉,而成就感源于评价系统。这种快感让他很享受。

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