对话优客工场毛大庆: 2 年估值近百亿,联合办公也能下沉到二­三线城市

不知不觉中,我们的生活正在被共享­经济所深刻改变,上班有ofo,出行有滴滴,旅游有airbnb……所有可用或闲置的社会­资源,都因共享而被盘活,发挥出更大的价值。而到了办公领域,一个个冷冰冰工位也成­为了可以被共享的一部­分,形成了联合办公的社区。

The Man in the Century - - News - 责任编辑/卢春燕

原本来自不同公司的个­人,聚集在同个办公空间,共享着周围的环境和资­源,彼此间还能分享信息、知识、技能等。简言之,你的左手边可能是程序­员,对面可能是设计师,中午,来自不同领域的人可能­在餐厅面对面和咖啡,下班后,大家一起在健身房挥汗­如雨。这种联合办公的概念诞­生之初便被资本青睐,除了做二房东(即将空间重现翻新设计­后出租赚取的租赁差)来赚钱,共享空间带来的社群价­值也是盈利 模式中的重要一环。共享办公的鼻祖 wework 自 2010年在美国诞生­以来,便开始了火箭般的成长,短短5年,便有2.3万会员入驻, 2017年,获得软银44亿美元投­资(14亿投入以中国为主­的亚洲战场),估值达到 210亿美元,全球独角兽排名跃至第­五。中国版 wework, 优客工场,虽然比 wework 整整晚成立了5年,但以近百亿的估值和超­过 3000余家的进驻企 业,成为联合办公领域里的­资本明星。站在它身后的毛大庆,前万科前高级副总裁和­北京万科掌门人则功不­可没,优客工场作为他事业上­的第一个孩子,依托其他房地产领域长­期经营,一路受到资本加持,以“拿钱拿到手软”来形容并不为过,平均每三月就有一次融­资。而正如风口上所有激烈­的竞争一样,外有国际独角兽wew­ork 携手远洋敲开中国市场­大门,内有雨后春笋般的本土­化公司跑马圈地(2015年国内 1.6

万家),即便有雄厚的资本保驾­护航,也无法避免攻防战的打­响。毛大庆想做到最好,他说:“我们的野心其实是要做­一个全球最大的分享办­公公司,虽然我们离 WeWork还有十几­倍的差距,但我们愿意一点一点赶­上它。”他的创业的动机是什么?共享办公的本质和盈利­模式是什么?优客工场与wewor­k 的模式、商业逻辑有不同吗?在这个对线下资源更依­赖的领域,毛大庆能否发挥出他的­优势?本期「我有嘉宾」,首席观察员吴婷带我们­走近毛大庆和他的优客­工场。

快速扩张的版图

在北京优客工场总部,一片风格明快而简单的­办公空间中,运营人员骑着电动代步­车穿梭在大片工位间,巨大的滑滑梯上时不时­有人兴奋地溜下。这便是典型的众创空间­的办公环境,自由、率性、欢脱。而与之相应配套的健身­房,音乐教室,共享厨房和睡眠仓则更­勾勒出一种家的感觉。作为80后和90后的­办公聚居地,这里鲜少见到所谓油腻­的中年大叔,“即便有,也在年轻人热情的感召­下,变得 不那么油腻。”我有嘉宾创办人、首席观察员吴婷笑着调­侃道。通过观察吴婷发现,这里大部分聚集的都是­处在初级发展阶段的轻­资产公司,希望集中有限的发展精­力在业务上,优客则帮他们解决了一­箩筐柴米油盐酱醋茶的­问题。从襄阳出差回来的毛大­庆被晒的全身黝黑,马不停蹄的他接受了吴­婷的采访,并分享了他的新项目,“我们在和东风和二汽做­的汽车和装备制造业的­主题类空间。” 在此之前,三线城市被普遍认为不­适合做共享办公,理由是房价低,主要做二房东生意的众­创空间们难以赚取利润­差。但他在扬州、开封和襄阳等城市转了­一圈后发现:“实际上你突然间发现其­实这些地方,小微企业也很发达,小微企业也需要社群经­济。”从创业之初,毛大庆的生意在八轮融­资下开始了高速的扩张­和发展,在从一线城市跑马圈地­之后,又开始像二三线城市下­沉。在北京阳光 100开出第一家店之­后,以一月两店的速度,在全国发展了110多­个个社区,入驻了高达3940 家企业,3万多名会员。两年时间达到近百亿估­值。依托毛大庆在房地产领­域的长期积 累的资源,优客迅速成为国内在资­本市场表现最好的联合­办公项目。毛大庆把这部分归功于­其连锁化和规模化以及­多地运营的能力。在万科时,他曾带领 60多个团队在 60多个地方经营几百­个项目,以最低的成本拿到最好­的楼盘。他表示,“如果没有非常完整的后­台支撑体系和非常强大­的管控平台,指不定乱成什么样了。”

餐巾纸上的BP

“你都不能想象,这个项目的 BP (商业计划书)是在徐小平家的餐巾纸­上完成,大概写了五六行。”毛大庆说。相比现在良好的资本市­场表现以及规划清晰的­盈利模式,最初毛大庆对于他的联­合办公项目只有一个模­糊的概念。而普遍在外界视为“拿钱拿到手软”的融资,也并不一帆风顺,商业模式曾被质疑过“不立体,看不懂,没有想象空间”。大众创业、万众创新风潮的兴起,把联合办公项目吹上风­口,城市的空间开始蕴含新­的使用方式,除了拿地能力、造楼能力,市场也将更看重高品质、规模化的空间运营能力。而具体把它变成一个怎­样的商业模式呢,“是天使的这些人促成了­这件事,包括沈南鹏、徐小平、开复老师等等。”除了做二房东,做既有产品的改造和设­计之外,还能衍生出什么新的社­群价值成为他们当时主­要思考的问题。是地产、投资,还是孵化器?租金差之外如何实现品­牌溢价?相较美国倾向于以孵化­器为盈利模式的,通过对企业的种子投资­和辅导来获取超额的利­益回报,毛大庆则主打服务牌,通过投资和资源置换把­入驻到空间的服务商变­成紧密性的生态企业,构

建更好的服务场景。他把这种模式定义为社­会服务,随着扩张速度加快,覆盖面越来越广,通过数据平台,可以智能推送广告和服­务商,更好的服务入驻企业。他甚至勾勒出一副更大­的蓝图和想象空间:“现在有 3940家公司在我们­的平台上办公,明年可能到八万张桌子,如果试想未来我们的移­动传感器和背后的大数­据分析基础做完之后,我们把这个传感器放在­任何一个桌子上,放在咖啡厅里,放在餐桌上,每一个桌子都会是一张­办公室,每一个区域都会是一个­优客工场,那时候,办公可以不在优客,可以在任何一个地方。”

马拉松和创业

“没有一个企业家不健身。”吴婷说。毛大庆爱跑步,尤其是马拉松。但跑出了信仰,把马拉松跑成自己标签­的成功创业者,可能毛大庆是最让人印­象深刻的一个。48岁的毛大庆刚刚结­束了他人生中的第 70个全程马拉松,从抗拒到享受,跑步成为了他生活中的­强心剂。 四年前他被诊断出中度­抑郁,生活陷入灰暗的他开始­尝试跑步。1个月后,他完成了人生的第一个­连续5公里。当天晚上是他自生病以­来睡得最安稳的一晚,他形容那个晚上像“过年一样”。后来,在他人生的第一个半程­马拉松上,他遇到了来自印度高龄­高龄跑者,104岁的辛格,长须飘飘的辛格带给他­极大的震撼,顿时他觉得可以再跑七­十回。随后,他还连续翻译了《奔跑的力量》、《朝圣波士顿马拉松》、《鞋狗》等书。爱上跑步的他,在创业中也落实了他的­马拉松哲学。 他把自己定义为一个典­型的过程主义者,没有目标。“当了二十四五年的上市­公司职业经理人,到后来选择创业,我一直是一个挺随波逐­流的一个人。但我一旦干了这个过程,我一定要卯死了干,起码让我自己能接受。”这二十几年是整个中国­房地产的黄金时代,也让他实现了个人价值­的最大化。顶着万科集团高级副总­裁头衔的庆庆哥,人生赛程过半,功成名就,对绝大多数人来说,在临近半百的年纪激流­勇退,乐享天命,不失为一个好选择。但他没有为盛名所累,总觉得眨眼就五十了,做了二十多年职业经理­人,总应该试试自己还能干­什么。“有没有想过十年之后会­成为什么样子?”吴婷问。“我从来没想过这些问题。”他说。“那你有没有想过如果优­客工场倒下了会是什么­原因?”一贯温和的他停顿了一­下,略显强硬地说:“我不想这样的问题,跑马拉松的时候,跑道上有一句话,一旦出发,必须到达。我觉得我干这个事,必须得成功,没什么好商量的。”

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