前瞻性举措助力融创中国净利大幅增长

Weekly on Stocks - - 公司透析 - 郭冀川

“安全”成为近年来房地产企业日益重视的发展战略,今年房企的营收增长规模喜人,但身处严厉的房地产调控环境下,基于宏观大环境去杠杆的要求,现金为王的趋势不容置疑。近期融创中国发布了2018年中期业绩,除了优秀的业绩表现,融创中国前瞻性的降杠杆、控风险,使公司的现金流更加安全。

销售快速增长助力全年目标实现

2018年上半年,融创中国的收入为465.8亿元,较去年同期增长约215.3%;整体收入709亿元,同比增长73%。盈利方面,则录得毛利润115.3亿元,同比增长251%;毛利率为24.7%,较去年同期增长2.5个百分点。公司归母净利63.6亿元,同比增长389.3%;核心净利66.1亿元,同比增长391.8%。净利润和核心净利润是衡量一家企业盈利水平的重要参数,融创这两项指标接近400%的涨幅,是公司有史以来取得的最高同比增幅。

主营业务上,融创依然延续了销售快速增长的态势,整体合同销售额同比增长76%至1915.3亿元,权益合同销售金额同比增加83.7%至1378亿元,从销售数据上看,融创2015年到2017年三年间整体合同销售额复合增长率超过130%。考虑到房地产行业会计处理原因,结转收入滞后于销售,随着2017-2018年上半年融创快速增长的销售,将推动公司进入收入大幅增长期,而毛利率水平近年来的持续攀升,也显示融创运营优化已取得实效,核心净利增长有望持续释放。2018年1-7 月融创实现合同销售2254亿元,使得4500亿元的全年销售目标大概率实现。

在持续去杠杆、加强销售回款、严控投资的多项举措下,融创的财务状况也在持续优化,中报显示,融创资产明确增厚至6699.42亿元,有息债务整体下降95亿元,净负债率较2017年年底下降了9.5个百分点。融创连续几年跨越式增长已然构筑起规模的护城河,并实现了全国的均衡布局,伴随着市场趋势的改变,其适时做出策略调整,提出“严控投资、稳健经营,构筑更为牢固的护城河”。

充足低价的土地储备锁定未来业绩

今年以来融创明显提高了拿地标准,更提出了内部收益率保证高于50%、项目净利润率高于15%的严格要求,上半年新增土储的综合成本仅为3620元/平方米。在严格控制土地获取节奏和规模下,融创仍有充足的土地储备,目前,融创土地储备规模达到2.31亿平方米,总货值约3.29万亿元人民币,为融创未来2-3年销售持续增长提供了有力支持,其中超过92%的土地储备位于一二线及环一线城市。

融创的规模扩张来源于良好的收并购效果,同时也引来越来越多的合作机构,其合作机构从2016年的109个快速增加至2018年中期的203个,整合合作机构资源,可让融创以更少投入获取优质土地。目前融创土储超过50%是通过收并购合作方式获取, 2018年至今共获取土地建筑面积2920万平方米,权益建筑面积1545万平方米,综合成本仅为3620元/平方米,土 储成本进一步下降。融创在具体的运营中,始终坚守着“不买贵地”的准则,2016年年底,国内不少城市的土地炙手可热,融创悄然启动内部预警机制,不再参与公开的土地拍卖,避免接盘高总价、高溢价、高单价的“三高”项目。

深耕产品品质践行高品质居住理念

在此次融创中国半年报业绩会上,公司还提出不会追求多元化发展,坚持主业品质的目标,通过产品研发领域的不断投入,融创不但拥有处于行业领先地位的产品能力,其在产品规划设计理念和客户服务理念上均在行业处于领跑位置。融创还单独制定了一套高于国家质量标准的《质量内控体系》,采用更严格科学的方法确保每个产品都拥有过硬的品质,涵盖1500多个高于国家要求的八大类质量管控体系。2017年融创内部通过系统性的全链条质量测评体系,通过专业机构进行产品检测超过2万次。

融创目前正步入业绩高速增长的快车道,充足、低价的土地储备带来了较高的盈利增长空间,随着减负债降杠杆和产品质量的口碑传递,保证了公司安全稳健的运营。2018年以来,国际评级机构连续调升融创评级,融创也被纳入恒生中国(香港上市)25指数。穆迪表示“:融创强劲的销售执行力、在一二线城市领先的品牌和市场地位、高质量的土地储备及公司充裕的流动性将支持融创的财务状况持续改善,杠杆率稳步下降,毛利率持续提升。”

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