从新型大院谈善待物业公司

World Affairs - - 泛读地带 - 文/车耳

大院文化是新中国建立来特有的城市文化,经历了政府和军队大院、国有企业大院、房地产开发商建设的住宅小区三种形式。物业公司则是较新的事物,也就是最近十几年间才普遍出现的,它使得大院管理有了很大程度的改变,也带来不少问题。

改革开放后、尤其是房产改制后国内出现的那些新型住宅小区,都属于大院性质,都极具中国特色,都形成了规模不小的社区以及由此派生的服务行业,都是物以类聚人以群分的集中体现,对我们这个社会都产生了深远影响。时至今日,这些大院或者小区派生出来的各种问题也亟待解决。

新型的社会关系

大院在北京最多,而大院中数军队大院最多,这些大院兼具办公和居住功能,常常是一群办公楼旁边簇拥着一群家属楼,整个大院都是用高墙将自己与外部世界隔离,并且由现役军人站岗放哨,外来人不能随便进入。

还有一些有围墙或者没有围墙的院落,那就是一些单位盖起的职工宿舍楼,尤其改革开放后更多。这些院落仿照军队和政府大院,院落虽小,楼层往往更高。这些院落没有办公职能,也不一定和办公室相邻,没有军人站岗,但是出现了物业公司的雏形。

上世纪90年代末房地产改革后,国有和私人房地产商如同雨后春笋般涌现,拿地盖楼,建立了一批批新型大院,或者说新型住宅小区。

这些小区分化了社会阶层。如果说原来的大院兼有政府职能,甚至就是由政府或者军队建设和经营的话,新型大院则全是私有制式的;如果说原来大院以职业区分的话,现在大院则以兴趣爱好和财富区分,比如海龟人士扎 堆的,娱乐圈扎堆的,大款们扎堆的。此外,原来大院的管理机构经常叫做“后勤处”,现在小区管理机构则统而称之为“物业公司”。从名称上就可以看出这种演变是非常大的,甚至可以说是革命性的。

房地产改革后将各种大院推向市场,无论是政府的还是私人的,无论是国家资本的还是社会资本的。既然都设立了物业公司,都需要缴纳物业费,就出现了服务和被服务的关系,就出现了服务差和服务好的问题,就出现了缴费多和缴费少的问题,原来的行政手段管理演变成市场手段管理。

新型的社会问题

一般来说,物业管理公司是独立的企业法人,它属于服务性企业,与业主或使用人之间是平等的主体关系,接受业主的委托,依照有关法律法规的规定或合同约定,对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。正常情况下,物业费主要由保安费、保洁费、保绿费和管理费四种费用组成,也就意味着物业公司至少要在这四个方面提供服务。

既然是平等的主体关系,既然是一手交钱一手交货的收费服务,那就会出现满意度的问题。如果服务不达标,就会出现矛盾,也就会出现抗争。和原来“后勤处”不同,之前大院中的问题往往是邻里之间的,而非居民和管理部门之间的,因为双方不是服务与被服务的关系,而是管理与被管理的关系,不存在金钱往来。物业公司管理的小区就不同了,这是一种以金钱购买服务的关系,既然有买卖就有评价。我在想这个问题时惊讶地发现,绝大多数业主都不满意其小区的物业公司,尽管这些公司提供的服务其实比后勤处好很多。

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