当代日本青年住房现状及对中国的启示
聂晨
［摘要］2015年下半年起，中国一二线城市房价的再度暴涨，让中国青年住房问题更显严峻。一方面，对房地产泡沫破裂重创经济的担心日益加剧；另一方面，房地产泡沫破裂与缓解青年住房问题关系的讨论也逐渐增加。出于一种比较研究的视角，本文对近年来日本的土地和住房普查数据，以及其人口普查数据进行分析，结果发现：房地产泡沫破裂后日本青年群体住房路径已经从生命各阶段单一、线性匹配住房形式，分化为能获取自有房屋的比例和进入公共住房的比例更低、居留在父母家中的比例和选择私人租赁住房的比例更高的多元路径。分化路径的原因在于宏观经济结构层面上房地产泡沫破裂导致住房供给减少和住房需求削弱，中观层面上政府支持基于资产的福利体系的政策失效，以及微观层面上家庭的福利。而家庭支持不仅在短期上导致了青年群体内部住房机会的分化，而且在长期上更成为了人口结构和经济发展恶性循环的动力。最后，本文结合中国和日本在经济增长阶段、房地产定位、住房市场发展以及社会文化方面的共同点，在中国青年住房问题的解决和住房调控方面提出了发展多元调控措施、关注公共住房部门和租房市场，以及重视家庭作用等应对措施与建议。［关键词］日本；青年；房地产泡沫；住房；基于资产的福利；家庭
中图分类号：D431.7 文献标识码：A 文章编号：1004-3780（2017）02-0105-08 DOI：10.13583/j.cnki.issn1004-3780.2017.02.014
从 2015年下半年起，中国的住房市场出现了进一步的分化。一方面是一线和部分二线城市的房价再度暴涨；另一方面是三四线城市的住房市场在低迷中不断地调整。这让聚集在一二线城市工作与居住的青年的住房问题变得更为严峻。当中国经济告别高速增长而进入中高速增长阶段，关于中国房地产是否会重蹈日本覆辙，以及假设房价下跌后青年住房路径变化的讨论也再次活跃起来。本文主要根据日本土地和住房普查数据，以及日本人口普查数据来分析房地产泡沫破裂后日本青年群体住房路径的变化与特点，同时对其背后的包括宏观经济结构、中观政策变迁和微观层面上家庭能动性在内的多层次原因进行剖析，从而对未来我国青年住房问题、住房市场的发展和住房政策的进一步改革提出相关的建议。
一、背景与问题
经过二战后重建阶段，日本经济开始了快速增长的趋势。20世纪 50 年代中到 70年代，日本保持了年均国内生产总值（简称GDP）10％以上的增长率。同时开启了高速的城市化和工业化进程，城市化比率从 1950 年的 37.29％迅速上升到了 1970 年的72.07％。大力实施建设高速公路、桥梁和新干线进而改善全国交通状况的“列岛改造计划”，与20 世纪 70年代初日本央行实行的宽松的货币政
策，共同刺激了居民的购房需求。日本的地价和房价自1972年之后开始了全国范围内的快速上涨。
在 20 世纪 70年代中期，由于受到石油危机的影响，日本GDP增长率降至5％左右，呈中速增长态势。在这一时期，尽管全国的土地价格仍然保持了持续30年的稳步上涨，但快速的上涨趋势开始向东京、横滨、名古屋、京都、大阪和神户这六大城市区集中。尤其是在20 世纪 80年代中后期，在大规模财政刺激政策与宽松货币政策共同推动的泡沫经济影响下，大城市的土地价格突飞猛进，远远超过日本其它地区。在1985 年到 1991年的六年之间，相对于全国平均土地价格指数上涨162％，六大城市的土地价格指数暴涨了307％；同时，日本全国城市的平均住房价格上涨了43％，而以上六大城市的住房价格则迅速攀升了168％（福本智之，2015）。到 1990年，仅东京地区的土地价格已经相当于美国全国土地价格的总合。同时，东京城区公寓的平均价格是1980 年的近250％，而别墅的平均价格则是 1980 年的 214％（Ronald，2008）。
在住房价格上涨的过程中，日本政府长期遵循“发展主义”的经济思路，即以经济增长为优先，将促进住房建设和推进居民购房视为刺激经济增长的引擎（Oizumi，2007）。通过建立于20 世纪 50年代的国家垄断性金融机构日本住宅金融公库（Government Housing Loan Corporation）大量发放的低息贷款的有力支持，日本形成了以“为经济发展服务”为目的，以“持续性的推动居民依靠市场获得自有住房”为导向的住房政策体系。由此，宏观上，日本形成了“基于资产的福利”（property based welfare）的住房自有社会（Izuhara，2016）。政府忽视包括公共住房在内的福利体系建设，而是通过推动居民获得自有住房来实现家庭资产的累积，使居民从房价上涨中获益。也即希望家庭依靠自己不断升值的资产，而非社会福利体系，为家庭成员提供福利和抵御未来的风险。微观上，日本出现了在宏观结构限制下的，由传统的生命周期（Life cycle）方法解释的稳定、单向、线性的住房路径（Izuhara，2015）。即在一个人生命的各个关键阶段，例如青年离开父母家 → 结婚组建家庭→孩子出生→孩子数量增加家庭规模继续扩大→孩子长大离开家→自己退休等等，其住房形式也相对应地发生着变化，例如单独租住私人住房 → 购买属于自己的公寓住房 → 购买大面积别墅住房 → 出售大面积别墅住房置换小面积养老住房 → 释放出金钱作为养老积蓄等等。在以上两个层面的共同作用下，在一定年龄段拥有住房不仅被视为“正常”的和“理所当然”的，而且成为了日本青年群体实现向中年过渡的关键起点，与“组建家庭”和“稳定工作”一同成为了日本主流中产社会成员的三大重要标志（Hirayama，2008）。
然而，20世纪 90年初日本房地产泡沫破裂，日本经济进入了以极低速的，甚至负的GDP 增长为特点的漫长衰退期。尽管2002年左右日本总体经济出现了一定的复苏迹象，但是随后被2008 年美国住房次贷违约点燃的全球金融危机再度重创，2009年1至3月甚至出现12.4％的负增长率（Hirayama， 2010）。在住房市场方面，1991年以后日本的地价和房价都一直呈现着下跌趋势。截止到2014 年，日本全国城区平均房价以及六大城市平均房价分别是1991年房价顶峰的二分之一和三分之一（福本智之，2015）。
在这样的背景下，日本青年获得自有房屋没有变得更为容易。相反，青年向成年过渡过程中获得自有住房不再是“理所当然”，各个年龄段和住房形式的一一对应均被打破，青年群体的单向和线性住房路径出现了分化，并进一步加剧。
二、日本青年群体住房现状及特点
随着 20 世纪 90年初房地产泡沫破裂，日本房价进入了持续低迷时期。这一时期，日本原来基于生命周期视角下青年群体单向、线性的住房路径出现多元化趋势。笔者通过对于日本历年来的土地和
住房普查数据，以及其人口普查数据的分析发现，这一趋势主要体现了“两低两高”的特点：即获得自有住房比例低，进入公共住房比例低；居住在父母家的比例高，租住私人住房比例高。同时，体现这四个特点的路径分化随着时间推移被进一步加剧。这不仅仅让日本青年向中年的过渡期不断延长，也不仅仅导致青年群体被传统的以拥有住房为标志的主流社会排斥，更是造成了日本青年内部随之出现了严重的分化。
（一）能够获取自有房屋的比例更低、难度更大
随着20世纪80年代日本六大城市区引领的全国地价和房价暴涨，日本青年群体购房出现了困难，其中各个年龄段的住房自有比率都出现了不同程度的下降。如根据1978 年到 2013 年期间日本住房土地普查数据绘制的图1所示，其中以30岁以下群体的下降趋势最为明显。相比于1978 年，在房价接近最高点的 1988 年，25岁以下青年群体中能够拥有住房的只有1978 年的不到一半，而25 到 29 岁群体中住房自有率也随着房价的上涨而下降了十个百分点，从27.9％下降到了 17.9％。但同时，在这一房价暴涨时期，由于政府以住房自有为导向的各种政策支持，30到 39岁青年群体中拥有住房的比率下降幅度并不大，尤其是35 到 39岁年龄段中，住房自有比率仅仅下降了1.4％。（见图 1）
然而，20世纪 90年代初日本房地产泡沫破裂后，在迅速暴跌之后又长期处于下降趋势的房价并没有让日本年轻人更容易获得自有住房。相反，如图1所示，相比于日本全国平均的住房自有比率并没有太大波动的情况，青年群体的住房自有比率却呈现出普遍、明显与持续的下降趋势。也就是说，相比于房价上涨的20世纪80年代，在之后的房价持续下降时期，日本青年更难以负担购买自有房屋，并且这一难度还在进一步加大。如图1所示，截止到 2013 年，经过 25年的房价持续走低，相比于房价接近最高点的 1988 年，不仅仅是20 到 29岁群体更难拥有住房，30到 34 岁以及 35 到 39 岁的群体住房自有比例分别大幅降低了9.6％和 10.6％。
（二）进入公共住房的比例更低，可能性更小
在房地产市场走向衰退的时期，一方面是日本青年群体对市场上自有房屋的资金可负担能力越来越低；另一方面，日本青年通过政府和都市复兴机构申请到公有住房在之前就很低的基础上进一步下降。在 1983年以来的房价暴涨阶段，日本40岁以下群体作为独立的家庭户获得公共住房的比例维持在8％至9％左右。然而，在房价持续低迷阶段，如笔者根据1998 到 2013 年的日本住房土地普查数据绘制的图2所示，日本各个年龄段青年群体获得公有住房的比例继续下降。从1998 年
到 2013 年的 15 年间，25 到 29 岁群体，30 至 34 岁群体以及 35 至 39岁群体作为家庭户申请到公共住房的比例分别降到 3％、4.1％和4.5％。这意味着对于日本青年群体而言，申请到公共住房已经是可能性非常小的事件。
（三）居住在父母家中的比例更高，增速更快
相对于更难获得自有房屋和公共住房，大量日本青年群体选择滞留在父母家中。如笔者根据1980 至 2010年日本人口普查数据计算后绘制的图3所示，从 25 岁到 39岁年龄段的日本群体居住在父母家中的比例大幅上升，而且这样的上升趋势在房地产泡沫破裂的十年后，即2000 年以后，出现了加速的趋势。以30到34岁年龄段为例，相比于房价高峰期的1990年15％的青年会居住在父母家中，而到了 2010年，这一年龄段的青年群体中已经有超过三分之一的数量选择居住在父母家中。
同时，分析 2010年的日本人口普查数据，笔者还发现，不仅仅大量未婚日本青年选择滞留在父母家中，一定比例的已婚日本青年群体也在父母家中继续居住。如图4 所示，2010 年 20 到 39 岁各个年龄段的青年在婚后与父母同住的比例都超过了10％。其中，20 到 24岁青年群体婚后有超过五分之一的人仍然居住在父母家中。
（四）居住在私人租赁住房中的比例更高，持续时间更长
当滞留在父母家成为房地产市场衰退时期日本青年群体重要的居住形式，租住私人房屋则成为了这一时期离开父母家的日本青年主要的住房形式。如笔者根据1983 年至 2013 年日本住房土地普查数据绘制的图5所示，在日本房价暴涨的20 世纪 80年代，青年群体的租房比例开始增加。然而，在之后房价崩溃并且持续走低时期，各个年龄段的青年的租房比例呈现出了继续上升的趋势。截止 2013年，在离开父母家的日本青年群体中，已经有接近五分之四的25 至 29 岁群体租住私人租赁住房。而在 30 到 34 岁群体和 35 到 39岁群体中，租住私人租赁房屋的比例分别是61.2％和45.4％。将青年群体的住房自有比率和居住公共住房比例进行比较发现，私人租赁房屋已经成为日本青年离家后最主要的住房形式，而且租房比例的上涨说明了随着时间推移各个年龄段青年群体中继续居住在私人租赁房屋中的数量继续增加，青年群体已经越来越难“离开”私人租赁房屋的路径。
三、日本青年群体住房现状背后的原因
（一）经济原因日本房地产行业在泡沫破裂之前，被奉为支持日本经济发展的强力引擎，而在之后则成为了拖累经济复苏的绊脚石之一。从供给角度看，由于房价的持续低迷，各界对房地产的投入日渐减少，例如从 1990 年到 2009年，住宅投资占日本GDP的比例已经从5.9％降到了不到 2.5％。同时，在这近 20年期间，新建自有住宅的数量也迅速缩减了47.6％。房地产泡沫破裂后市场的衰退直接影响了市场上住房的供给数量。
而从需求角度看，在曾经受益于房地产及其相关行业的日本经济告别了20世纪七八十年代中速增长阶段的背景下，房价崩盘后，GDP的增长率在 1990 年后下降到了2％左右，在 2000 年后更是低于1％（Hirayama，2015）。低迷的经济重创了劳动力市场，传统的公司终身雇佣机制被摒弃，稳定的工作职位日益减少。这不仅仅让青年群体难以获得较高的收入，而且也失去了享受只附带在稳定工作上的福利，只好从事不稳定的、收入低且没有工作福利的那些临时性工作。而2012 年的日本就业状况普查数据显示，在年收入低于100万日元的人群中，从事兼职和临时性工作人群分别占49％和58.5％。而从事稳定收入的人群中，收入在这一标准之下的仅仅占1.8％。正如 1992 年到 2012 年日本就业状况普查数据（如图6）显示，在 1992 到 2012 年期间，日本35岁以下青年群体从事临时性工作的比例已经从16.5％上升到了35.3％。因此，由于劳动力市场的低迷，住房价格单方面的持续性下降并没有带来青年群体购房可负担能力的提升。 （二）政策原因受宏观经济结构的影响，在住房市场方面，政府在住房价格高涨时期，奉行以推动住房自有为导向的政策。建立于1955年的住宅金融公库，一方面从政府获得了大量补贴，另一方面发放大量的低息并且固定利率的长期贷款，从而推动了大量中低收入居民实现了自有住房的梦想。然而，持续低迷的经济和反映经济环境的极低的市场利率让政府在2007年停止了住宅金融公库贷款的运作，将发放住房贷款的职能转移给了奉行市场标准且面对中高收入人群的私人银行。这不仅让青年群体失去了长期和低息的优惠贷款来源，更让这一群体因为在劳动力市场上的不利位置难以达到私人银行发放贷款的申请要求。
在公共住房方面，政府在住房价格持续上涨时期，试图通过推动居民获得自有住房，然后在房价上涨过程中积累财富，由家庭为其成员的福利负责，这样的结果是国家政府忽视公共住房体系的发展。由地方政府和合作组织建设管理的公共住房不仅数量极少，而且只面对收入极端低下或者已婚有
子女的家庭开放申请。在日本房地产泡沫破裂后，被评价为陷入了“边缘化”的公共住房无论从数量上还是申请标准上都是青年群体们遥不可及的目标。
（三）家庭原因
在日本经济处于高中速增长的时期，青年群体依靠劳动力市场上的收入和政策的支持来实现住房自有。在宏观经济陷入衰退，房地产泡沫破裂后下降的市场价格并没有带来青年群体住房可支付能力的提升；同时，在中观政策工具失效，福利体系设计支持不力的情况下，微观层面上的家庭成为了青年群体解决住房问题的主要路径。而这一路径主要以两种形式来体现：第一，以家庭的直接经济支持帮助青年群体实现住房自有，从而在日本社会形成了没有父母经济支持就不可能负担得起自有住房的普遍观念；第二，难以为子女提供购房直接经济支持的家庭，以接受子女在家中居住的方式解决子女住房问题。
这样的结果是能够获得家庭经济支持的少数青年群体获得住房自有后，在父母的帮助下容易组成家庭，融入主流中产社会。而大量居住在父母家中的青年群体尽管不用进入私人租赁市场，支付高额的租金，避免了离家后居住成本上升导致的生活质量下降，但是工作地点受到了严格限制，大多选择推迟组成家庭，这又加深了日本结婚率和生育率走低的趋势。这样的结果让日本以老龄化为特点的不平衡的人口结构进一步恶化的同时，也制约了未来市场规模的扩大，削弱了未来经济增长的动力。
四、日本青年群体住房现状对我国的启示
目前，在房地产市场和青年的住房问题方面，中国和房地产泡沫破裂前的日本尽管有着诸多不同的特点，但也具有很多共同点。例如在宏观经济增长方面，都经历了从高速经济增长阶段到中高速增长阶段的转型；在房地产的政策定位方面，都曾经划定为经济增长的重要引擎；在住房市场本身，都出现了房地产市场过热但上涨主要面向大城市集中的现象；在青年群体方面，都面临着房价上涨造成的购房负担以及公共住房供给不足的问题；而在社会文化方面，也都受到了传统儒家思想的熏陶，并肯定家庭在经济和社会结构中的重要角色（Nie，2016）。因此，为了避免日本房地产破裂后出现的青年群体住房的路径分化以及分化后造成的代际间财富不平等在青年群体中的传递和放大，我国在目前的住房市场发展过程中关注青年的住房问题的解决，需要考虑以下几点情况：
（一）市场波动不会自动解决青年住房问题
日本的经验显示住房价格的下跌并没有自动解决青年的住房问题。反而，由于房地产市场与经济发展的紧密联系，房价的下跌从供给和需求两个方面同时加剧了青年面临着的自有住房的负担能力问题。因此，在见证了目前房价上涨对于青年群体伤害的同时，也要注意到房价下跌也有可能对青年住房选择造成的负面影响。
目前，中国对于住房市场的重心是对于房价的调控，但日本的情况给我们的启示是：政策制定者不能期望于房价调控后出现的孤立的住房市场价格变化能够自动解决青年的住房问题，而应该考虑在市场价格调控之外拥有更多元化的政策工具和综合性的配套政策来解决这一问题。
（二）重视公共住房的建设和租房市场的规范
日本在房价上涨时期只期望通过财政政策工具来帮助居民通过市场实现住房自有，而忽视了对于公共住房体系的建设。房价进入下降通道后，难以获得家庭经济支持的大部分青年群体只能滞留在父母家中，或者在离家走向独立生活后由于缺乏公共住房体系的有效支持，只能选择平均租金三倍于公共住房的的私人租赁住房市场。因此，中国在关注住房市场调控和房价的同时，更应该注意针对青年的公共住房政策以及对于租房市场的规范问题。
在公共住房方面，一方面要加大供给的数量，提高公共住房在整个住房供给结构中的比例；另一方面，也要关注公共住房申请人覆盖范围的设定。目前，中国已经大力增加了公共住房的建设数量，但在申请人群方面仍然限定于主要面对具有本地户口的贫困家庭或者机关事业单位的正式员工，大量青年群体还是很难满足申请的要求。
在私人租赁市场方面，目前中国对其监管较为薄弱，大量青年群体作为租房的主要人群，随时可能面临房东涨租金和毁约的风险，在市场中处于不利的地位。为此，需要进一步明确规范私人租赁住房市场环境的政策和措施，在稳定现有租房市场供给的同时，保证租房者的利益。
（三）在市场和政策之外关注家庭的作用
日本房价下跌后，宏观和中观层面的不利因素让家庭的介入在日本青年住房路径的分化中扮演了关键的角色。从积极的方面看，家庭在市场和政策之外为青年群体提供了另外一种住房资源，在一定程度上解决了部分青年群体的住房问题；但是从消极的方面看，家庭资源成为了日本青年住房路径变化以及分化加剧的有力推手，这不仅仅造成了通过代际间传递的财富的不平等，并且容易导致或加剧由父母资源决定的阶层固化问题。
因此，中国一方面要关注家庭在弥补市场和政策的不足方面的作用，在同样儒家文化背景下积极推动和利用家庭资源来弥补市场失灵和公共资源短缺情况来解决青年群体的住房问题；另一方面，更要大力扩展市场和公共资源，注意家庭资源介入其中的程度，以及由此影响的青年群体内部出现的代际间阶层分化问题。
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（责任编辑：李春丽）