Por qué escasea la vivienda social local
El Gobierno rechazó propuesta de separar las obras complementarias para que valor no pase máximo legal.
La interpretación de la norma disminuyó la oferta de Vivienda de Interés Social (VIS) nueva en Medellín, es decir, aquella que vale máximo 135 salarios mínimos mensuales, o sea, 99,5 millones de pesos este año y es la esperanza de las familias de menos ingresos con sueño de techo propio.
A cada unidad habitacional de este tipo hay que sumarle el valor de parqueaderos, cuartos útiles, locales comerciales y mejoramientos comunes, por lo que supera dicho tope exigido por la ley.
Precisamente, el Ministerio de Vivienda le respondió en días pasados una carta a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín, en la que explica porqué no es posible desmontar las obras complementarias del valor total del inmueble.
EL COLOMBIANO conoció esta misiva en que el Ministerio se basó en el Decreto 1077 de 2015 para argumentar que el valor de una vivienda nueva incluye los bienes muebles e inmuebles que presten usos y servicios complementarios o conexos, como parqueaderos y depósitos (cuartos útiles).
“No se encontró argumento técnico que justifique un estudio para aumentar de valor las viviendas VIS o las de interés prioritario (VIP, de 70 salarios, 51,64 millones de pesos), determinadas en el Plan Nacional de Desarrollo (Ley 1753 de 2015)”, explica la misiva firmada por el viceministro de Vivienda encargado en ese momento, Alejandro Quintero.
Sin embargo, el gremio inmobiliario aduce que al incluir los costos de mejoras, se sobrepasa el valor VIS. De paso, los constructores pierden beneficios como la devolución del IVA (hasta de un 4 % de las ventas totales) y no pueden acceder a créditos a tasas más bajas.
Por eso los constructores dejan de edificar y esto afecta a personas de ingreso bajo que buscan un hogar y prefieren impulsar vivienda para clase media (No-VIS), porque es más rentable.
“La utilidad de los constructores es muy baja en la vivienda VIS, y casi que son solo los beneficios tributarios los
que les permiten obtener una ganancia”, comentó a este diario Federico Estrada, presidente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín.
Y en el caso de quienes deciden construirlas, pues lo hacen ajustando costos en detrimento del área de los apartamentos, la calidad de acabados y comodidades de las zonas comunes.
Ahora, si este tipo de proyectos VIS se hace sin parqueaderos y con menos área habitacional, el problema es de ciudad: las calles se convertirán, aún más, en estacionamientos, como ya se aprecia en alrededores de edificios de este tipo.
Por eso los municipios del Valle de Aburrá, por ordenamiento territorial, obligan a la construcción de un parqueadero privado en los proyectos VIS por cada cuatro 0 seis viviendas, según el caso.
Lo anterior contrasta con la definición del Ministerio de Vivienda, que define a las VIS como aquellas que reúnen elementos que aseguran su habitabilidad, con estándares de calidad en diseño urbanístico, arquitectónico y de construcción, indica su página web.
Todos pierden
En ese sentido, la Lonja advierte que tales estándares de calidad no se están cumplien-
do, al exigir viviendas que no se pasen del tope de 135 salarios mínimos, y dejan como alternativa construir soluciones más pequeñas, más hacinadas y sin acabados.
Pero si la oferta se hace más precaria, también el comprador se afectará en el caso de que la vivienda que le interese no sea VIS: “los bancos dejan de financiar a tasas preferenciales, ni tampoco podrán acceder a subsidios del programa Mi Casa Ya, encareciendo el préstamo hipotecario o cerrando la opción a muchas familias”, añadió Estrada.
Por eso el gremio le propuso al Gobierno resolver esta dificultad normativa al excluir del valor final del inmueble parqueaderos, cuartos útiles y hasta la obra blanca.
Aunque ya recibió un no oficial, Estrada insiste en que este cuello de botella se debe resolver para reactivar la construcción de proyectos VIS en el Valle de Aburrá y que sean de alta calidad, es
decir, que cuenten con estacionamientos, locales comerciales, y sobre todo, se mantengan los beneficios tributarios para constructores y de subsidios para compradores.
Se consultó al Instituto Social de Vivienda y Hábitat de Medellín (Isvimed), pero respondieron que se apegan a lo que indica el Ministerio de Vivienda.
Finalmente, esta cartera subrayó en su respuesta a la Lonja que los proyectos VIS deben someterse al Plan del Ordenamiento Territorial (POT) de cada municipio y el constructor no puede controvertir las normas: quien lo haga, se verá enfrentado a sanciones urbanísticas de conformidad a la Ley 383 de 1997