Predial alto en zona rural de Envigado
El impuesto se incrementó en 5.130 predios luego de la actualización catastral. Ante las quejas, la Alcaldía justificó la medida. Debate.
La expansión urbanística en la frontera entre los valles de Aburrá y San Nicolás disparó los costos del predial en el perímetro rural de Envigado, luego de la más reciente actualización catastral realizada en 5.772 predios.
Una contribuyente que prefirió no mencionar su nombre contó que el año pasado tributaba $10 millones anuales por predial. Este año el valor se triplicó y deberá pagar $32,5 millones.
Como ella, algunos propietarios de la zona rural del municipio están inconformes con el valor que les fue facturado y dicen que la densificación valorizó tanto la tierra que hoy sus prediales son impagables.
Sin embargo, la alcaldía argumentó que los nuevos valores son el reflejo de la legislación vigente. ¿A qué se debe este incremento drástico?
Actualización por ley
La Ley 1450 del 2011 indica que las autoridades catastrales tienen la obligación de formar los catastros o actualizarlos en todos los municipios del país dentro de períodos máximos de cinco años. Y en el caso de Envigado, aseguró el alcalde Braulio Espinosa, la actualización catastral no se había realizado desde 2014, hasta el año pasado cuando fue realizada.
En ese periodo (2014-2019) la zona rural se transformó drásticamente. Así lo explicó Carlos Alzate, subdirector de Sistemas de Información de Envigado, quien aseguró que en 2014 “aún no se había dado ese ‘ boom’ de la construcción en el Oriente. Después de ese año se hicieron nuevas parcelaciones y muchos de los otros lotes que quedan ya están pendientes para hacer construcciones, entonces su condición ahora es muy diferente”.
Ese cambio lo reflejó tanto la actualización catastral de 2019 como las facturas de impuesto predial correspondientes a 2020, cuando esta empezó a tener vigencia. Así, quienes el año pasado solo pagaban impuesto por el lote que tenían en 2014, ahora lo hacen también por la vivienda que construyeron durante estos años, explicó Espinosa.
“También hay quienes ampliaron sus viviendas y de tener 100 metros cuadrados ahora tienen 300. Hay un caso de una vivienda de 900 metros cuadrados que, antes de la actualización, pagaba $383.000 de predial, un valor mucho menor al que en realidad corresponde”, señaló.
Agregó que en la zona urbana por un apartamento de 60 metros cuadrados, el predial llega en $1 millón.
En cuanto a las personas que no modificaron su predio de ninguna manera, Ana Velásquez, secretaria de Hacienda, indicó que los cambios en el uso del suelo han modificado, a su vez, las condiciones del mercado, valorizando las propiedades, “y si las van a vender, ahora valen mucho más que antes. Uno paga por la realidad de lo que tiene”.
¿Puede subir tanto?
La Ley 1995 del 2019 establece límites al incremento del impuesto predial que varían dependiendo del estrato y el avalúo de la vivienda. Sin embargo, explicó Velásquez, también incluye excepciones: terrenos urbanizables no urbanizados o predios que hayan cambiado de destino económico o que hayan sufrido modificaciones en áreas de terreno o construcción.
Este es el caso de muchos de ellos: predios que dejaron de ser agrícolas para ser residenciales. Según cifras de la administración, mientras en 2014 había 4.765 hectáreas de predios agrícolas, en 2019 se registraron 4.050. En cambio, en cuanto a predios residenciales, esta cifra subió de 883 en 2014 a 1.315 en 2019.
Este cambio en el destino económico hace que no haya topes y el incremento del impuesto predial se ajuste según el avalúo por tarifa; es decir, en concordancia con valores preestablecidos que cambian según las zonas geoeconómicas del predio.
No obstante, Gabriel Maya, abogado especializado en temas catastrales y propietario de un predio en la zona, indicó que estas excepciones deben revisarse, debido a que “se han convertido en la norma”, pues según él cobijan a muchas de las personas que están allí de tiempo atrás. “Nos veremos obligados a pagar prácticamente un arriendo”, agregó.
El alcalde Espinosa señaló que este “es un asunto que no hizo esta administración y obedece a la actualización catastral que ordena la ley”. La administración, sin embargo, anunció que evaluará los reclamos (ver recuadro)