Los cam­bios en la vi­vien­da

El Espectador - - Portada - CA­MI­LO VE­GA BARBOSA jve­ga@eles­pec­ta­dor.com @ca­mi­lo­ve­ga0092

Co­mo tan­tos otros, aun­que más que va­rios, el sec­tor cons­truc­ción ha sa­li­do afec­ta­do por la cri­sis del co­ro­na­vi­rus. Los gol­pes eco­nó­mi­cos pue­den ge­ne­rar trans­for­ma­cio­nes en es­ta ac­ti­vi­dad. A cau­sa del CO­VID-19, los pre­cios de los in­mue­bles no VIS po­drían ba­jar más del 10 % y los cons­truc­to­res po­drían cam­biar sus es­tra­te­gias: uni­da­des con ma­yor es­pa­cio y op­tar por arren­dar (no so­lo ven­der) son al­gu­nos de los mo­de­los que po­drían con­so­li­dar­se.

›› La caí­da en los pre­cios de vi­vien­da po­dría lle­gar a ser has­ta de 10 %, se­gún es­ti­ma­dos de per­so­nas del sec­tor.

A cau­sa del CO­VID-19 los pre­cios de los in­mue­bles no VIS po­drían ba­jar más del 10 % (una opor­tu­ni­dad pa­ra com­prar) y los cons­truc­to­res po­drían cam­biar sus es­tra­te­gias: uni­da­des con ma­yor es­pa­cio y op­tar por arren­dar (no so­lo ven­der) son al­gu­nos de los nue­vos mo­de­los que po­drían sur­gir.

El con­fi­na­mien­to que es­tá vi­vien­do el país pa­ra evi­tar la pro­pa­ga­ción del CO­VID-19 es­tá te­nien­do gran­des efec­tos en la cons­truc­ción de edi­fi­ca­cio­nes: una ac­ti­vi­dad que es­tá de­bi­li­ta­da, pues su PIB ca­yó 7,7 % en 2019 y 16,5 % en los pri­me­ro tres me­ses del año. Es­ta si­tua­ción au­gu­ra des­de ya una re­duc­ción de los pre­cios de la vi­vien­da, y otros cam­bios dis­rup­ti­vos den­tro de es­ta ac­ti­vi­dad, que ge­ne­ra más de tres mi­llo­nes de em­pleos (di­rec­tos e in­di­rec­tos).

Al ana­li­zar los pre­cios se de­be te­ner en cuen­ta que hay un va­lor má­xi­mo pa­ra las Vi­vien­das de In­te­rés So­cial y Prio­ri­ta­rio (VIS y VIP). Y da­do que los lí­mi­tes es­tán en tér­mi­nos de sa­la­rios mí­ni­mos le­ga­les vi­gen­tes men­sua­les (smmlv), los pre­cios má­xi­mos sue­len in­cre­men­tar­se ca­da año. Den­tro del Plan de Desa­rro­llo 2018-2022, el lí­mi­te VIP que­dó en 90 smmlv y el de VIS pue­de ser de 135 a 150 smmlv (el to­pe pue­de ser ma­yor si se cons­tru­ye en aglo­me­ra­cio­nes ur­ba­nas de más de un mi­llón de ha­bi­tan­tes).

En­ton­ces, en 2020 los um­bra­les de los pre­cios VIP y VIS no cam­bia­rán. En 2021 sí ha­brá mo­vi­mien­tos in­tere­san­tes se­gún lo que pa­se en las ne­go­cia­cio­nes del sa­la­rio mí­ni­mo de fi­nal de año, que se es­pe­ra sean es­pe­cial­men­te com­pli­ca­das por cau­sa de la cri­sis eco­nó­mi­ca que pro­vo­có la pan­de­mia.

Por es­to, los pre­cios de las vi­vien­das no VIS, de más de 135 0 150 sa­la­rios mí­ni­mos son los que más po­drían reac­cio­nar al efec­to del CO­VID-19 en el cor­to pla­zo, pues al no te­ner res­tric­cio­nes son sen­si­bles a los cam­bios de mer­ca­do den­tro del sec­tor. El pro­ble­ma es que es­te seg­men­to ya es­ta­ba gol­pea­do an­tes de la cri­sis del co­ro­na­vi­rus.

Se­bas­tián Mu­ñoz, lí­der de la prác­ti­ca de real es­ta­te en De­loit­te pa­ra la Re­gión An­di­na, ex­pli­ca que “en 2019, la vi­vien­da no VIS en las ciu­da­des prin­ci­pa­les es­ta­ba pre­sen­tan­do una so­bre­ofer­ta en es­tra­tos 5 y 6, lo cual es­ta­ba ejer­cien­do una pre­sión a la ba­ja en pre­cios”.

Y no hay se­ña­les de que la si­tua­ción me­jo­re en 2020. Pa­ra Ca­ma­col, “es pre­vi­si­ble que la ten­den­cia de­cre­cien­te del pre­cio pro­me­dio de la vi­vien­da, ob­ser­va­da en los úl­ti­mos años, se acen­túe por al­gu­nos me­ses. Sin em­bar­go, el mo­de­lo de pre­ven­ta ge­ne­ra un con­tex­to de mu­cha ma­yor es­ta­bi­li­dad en re­la­ción con la for­ma­ción de pre­cios”.

Pa­ra Da­niel Al­fon­so, di­rec­tor de es­truc­tu­ra­ción de pro­yec­tos de Te­rra 3 Desa­rro­llo In­mo­bi­lia­rio, “la caí­da de los pre­cios de la vi­vien­da po­drían ser de más de 10 %. Pe­ro es­to tam­bién trae opor­tu­ni­da­des pa­ra quie­nes quie­ran com­prar vi­vien­da nue­va ya ter­mi­na­da, o que es­té en obras. Tam­bién hay op­cio­nes muy in­tere­san­tes pa­ra com­prar in­mue­bles co­mer­cia­les u ofi­ci­nas”.

Al­fon­so agre­ga que “es­ta co­yun­tu­ra ha obli­ga­do a los cons­truc­to­res a re­pen­sar los mo­de­los de ne­go­cio: aho­ra co­bran más sen­ti­do los pro­yec­tos con ma­yo­res es­pa­cios (ma­yor me­tra­je) y, por su­pues­to, en cons­truc­cio­nes sos­te­ni­bles. Tam­bién se vuel­ve más in­tere­san­te cons­truir fue­ra de las ciu­da­des, y ca­sas no so­lo con apar­ta­men­tos. Por es­to, las re­mo­de­la­cio­nes tam­bién pue­den ser muy buen ne­go­cio”.

Los cam­bios de los mo­de­los tam­bién son con­si­de­ra­dos por Mu­ñoz: “En el me­diano y lar­go pla­zo de­be­ría dar­se un for­ta­le­ci­mien­to en la de­man­da de arrien­dos, pues las per­so­nas igual ne­ce­si­tan un lu­gar don­de vi­vir y an­te una pér­di­da en el po­der ad­qui­si­ti­vo, la de­man­da se in­cli­na­ría más al arrien­do. De acá pue­de ver­se un for­ta­le­ci­mien­to en nue­vos pro­duc­tos in­mo­bi­lia­rios co­mo el mul­ti­fa­mily (desa­rro­llo de vi­vien­da en ren­ta)”.

Es­to in­di­ca­ría que la pan­de­mia tam­bién pue­de ser la opor­tu­ni­dad pa­ra que los cons­truc­to­res co­lom­bia­nos im­ple­men­ten nue­vas es­tra­te­gias, co­mo cons­truir pa­ra arren­dar (no so­lo ven­der) y apos­tar­le a uni­da­des más gran­des. Pe­ro la im­ple­men­ta­ción de es­tos cam­bios tam­bién es­tá con­di­cio­na­da a la ca­pa­ci­dad de adap­ta­ción y reac­ti­va­ción de las obras.

Aun­que la cons­truc­ción fue uno de los pri­me­ros sec­to­res en re­to­mar ope­ra­cio­nes ba­jo los pro­to­co­los de se­gu­ri­dad exi­gi­dos por el Go­bierno, se­gún el más re­cien­te re­por­te de Ca­ma­col so­lo el 68 % de los pro­yec­tos de edi­fi­ca­cio­nes han re­to­ma­do ope­ra­cio­nes. De he­cho, se­gún Al­fon­so, “el pro­ce­so de ve­ri­fi­ca­ción de los pro­ce­sos de bio­se­gu­ri­dad no so­lo ha si­do en­go­rro­so y bu­ro­crá­ti­co, sino tam­bién in­jus­to. No sen­ti­mos que ha­ya igual­dad de con­di­cio­nes pa­ra que to­dos los cons­truc­to­res lo­gren re­abrir”.

Es de­cir, a la cons­truc­ción po­dría to­mar­le más de lo es­pe­ra­do lle­gar a un rit­mo de ope­ra­cio­nes que se acer­que al que te­nía an­tes de la pan­de­mia.

Aho­ra, si bien es una co­yun­tu­ra di­fí­cil y sin pre­ce­den­tes, tam­bién brin­da opor­tu­ni­da­des, ya sea pa­ra mi­rar ha­cia un nue­vo mo­de­lo de edi­fi­ca­cio­nes o pa­ra aque­llos afor­tu­na­dos que pue­den apro­ve­char la re­duc­ción en los pre­cios pa­ra com­prar vi­vien­da.

/ Getty Ima­ges

Newspapers in Spanish

Newspapers from Colombia

© PressReader. All rights reserved.