¿Cuánto se necesita ganar para comprar vivienda?
Consultamos a algunos expertos financieros e inmobiliarios para conocer sus recomendaciones, entre las que figura el tener una excelente planeación de gastos.
¿Es usted de los que ven el sueño de comprar casa o apartamento como algo distante? ¿Alguna vez se ha preguntado cuánto dinero necesita para hacer realidad ese anhelo? Pues vale la pena que lo haga, ya que en muchos casos es más económico pagar las cuotas de una vivienda que seguir en arriendo.
Y es que el actual boom inmobiliario que se registra en ciudades como Bogotá (y sus inmediaciones), en donde la amplia disponibilidad de subsidios, la oferta de vivienda nueva y las bajas tasas de interés se han convertido en un coctel perfecto, por el que muchos expertos aseguran que no hay mejor momento para comprar vivienda como el actual.
En El Espectador hablamos con algunos de ellos para conocer cuáles son esos factores económicos que debe tener en cuenta una persona o núcleo familiar que aspira a comprar vivienda. Todos coinciden en que el más importante es el de los ingresos. Saber cuántas son sus ganancias, ahorros y patrimonio es el punto de partida, porque esa es la base que le permite saber a qué tipo de inmueble puede aspirar y los subsidios que puede obtener.
En la práctica, uno podría dividir a los beneficiarios de subsidios en tres grupos, comenzando por las familias que ganan menos de dos salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV). Para ellas, el programa Mi Casa Ya se traduce en recibir 30 salarios mínimos como subsidio a la cuota inicial de una vivienda de interés social (más de $27,2 millones en 2021) y un 4 % de subsidio a la tasa de interés anual.
Además, en Bogotá pueden aspirar al Subsidio Complementario de Vivienda, otorgado por la Secretaría de Hábitat, que brinda 10 salarios mínimos ($9 millones). Sumado a lo anterior, pueden aplicar a una suma de subsidios (conocida como concurrencia), que otorgan las cajas de compensación familiar, llegando así a obtener subsidios que suman hasta 60 salarios mínimos ($54,5 millones), lo que para las viviendas de interés social (VIS) representa más del 30 % de su valor, es decir, la cuota inicial.
Otro grupo lo integran los que ganan más de dos salarios mínimos y menos de cuatro, quienes pueden recibir por Mi Casa Ya un beneficio de 20 SMLMV ($18,1 millones), al que se podría sumar el Subsidio Complementario del Distrito, que brinda ocho salarios mínimos ($7,2 millones). Tenga en cuenta que también hay beneficios para quienes aspiran comprar una vivienda no VIS (que supera los 150 SMLMV, pero que no pasa de los 500). Para estas personas, el Gobierno entrega hasta $36 millones, repartidos en cuotas mensuales de $439.000.
Con el contexto claro de cuáles son las ayudas y los subsidios que usted puede recibir, lo siguiente es hacer las cuentas de cuál sería el valor de la cuota para pagar esa casa o apartamento (en el caso de que decida financiar su inversión con un crédito hipotecario). Por lo general, ese cálculo lo hacen las constructoras cuando usted muestra interés por uno de sus proyectos, pero la regla general, según lo explicado por Camacol Bogotá-Cundinamarca, es que esta no supere el 40 % de los ingresos del núcleo familiar. Es decir, que si en un hogar los salarios suman $3 millones, el pago mensual del inmueble al que aspiran no puede pasar de $1,2 millones.
No obstante, para resolver la pregunta de cuánto se necesita ganar para comprar vivienda en Bogotá, debe tener en cuenta aspectos adicionales que impactan su flujo de efectivo, como las deudas. Según Daniel Castro, gerente de operaciones de Urbanística, créditos con el Icetex o con cualquier otra entidad que reporte ante las centrales de riesgo reducen la capacidad de endeudamiento. Así las cosas, ese $1,2 millones del ejemplo anterior podría verse reducido a $900.000, en el caso en que el hogar tenga una obligación crediticia por el orden de $300.000 mensuales.
A lo anterior se suman factores como que la persona o núcleo familiar no presente mora en el pago de otras obligaciones financieras o que esté reportada en centrales de riesgo, pues esto disminuye la probabilidad de que un banco otorgue el crédito y, en caso de que lo haga, la tasa de interés podría ser más alta.
Pero existen otros aspectos que juegan a favor. Según Daniel Quinterio, especialista del sector inmobiliario para la firma Properati, dineros provenientes de ahorros y cesantías pueden ser usados para la adquisición de una vivienda, de hecho lo recomienda, ya que esto hace que a futuro la deuda sea más pequeña, así como sus intereses.
A sus consejos Quintero añade la importancia de contar con una buena asesoría en esta materia (para no tomar decisiones apresuradas), comprar sobre planos (ya que el precio es menor, brinda más flexibilidad al comprador y garantiza una ganancia por valorización) y prever gastos a futuro, como los de escrituración, que por lo general rondan el 1 % del valor total del inmueble.
Sin embargo, si compra sobre planos, tenga en cuenta que por lo general la entrega de estos proyectos puede tardar varios años, por lo que probablemente habrá un tiempo en el que usted deberá pagar el arriendo y la cuota pactada para financiar el 30 % del valor del inmueble. Eso también lo debe considerar en su planeación.
Es cierto que detrás de este boom inmobiliario figura el alto costo del metro cuadrado, lo que se ha convertido en una de las principales desmotivaciones de los bogotanos que no quieren invertir en una “caja de fósforos”. Se espera que con el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) esto mejore, pues parte de las propuestas hechas por la Alcaldía es el fomento para que las viviendas de interés social no sean de menos de 42 metros cuadrados.
››La capacidad de endeudamiento de los hogares es máximo un 40 % de sus ingresos.