Especial Regional Revista Semana
Un negocio con centro
Hay que pensar los locales como un negocio a 5 o 10 años donde los ciclos económicos se recuperan. ¿Cómo elegir el local más rentable?
Primero surgió el centro comercial San Diego, en Medellín, inaugurado en 1974, y después Unicentro de Bogotá, ‘modelo’ 1976. Con ellos nació en Colombia el moderno concepto de centro comercial y, como los vinos, cada día están mejor y no hay quien les quite el reinado. Entonces, ¿qué hace a un local comercial exitoso?
“La respuesta es simple: la ubicación y el
layout. LA UBICACIÓN SE REFIERE A LA FACILIDAD DE ACCESO O TRANSPORTE PÚBLICO O PRIVADO, Y DEPENDE TAMBIÉN DEL ESTRATO SOCIAL DE LA ZONA”,
explica el avaluador Óscar Borrero. “El layout ES EL TIPO DE DISEÑO PENSANDO EN EL COMPRADOR, QUE DEBE SER SENCILLO PARA QUE NO SE PIERDA, QUE REGRESE FÁCILMENTE A SU VEHÍCULO EN LOS GARAJES, QUE RECUERDE CÓMO VOLVER A AQUEL LOCAL QUE NECESITA Y QUE TENGA AMPLITUD PARA LA CIRCULACIÓN”, agrega este especialista en investigaciones de centros comerciales.
En general, los mejores centros comerciales del país tienen solo dos pisos de locales y si hay un tercero se destina para la plazoleta de comidas y los cinemas, porque el público no tiene problema en buscarlos. Del tercero para arriba hay menos ventas y por lo tanto valen y rentan menos por metro cuadrado. Unicentro, Plaza de las Américas, Centro Mayor, Gran Estación y Andino son buenos ejemplos de LAYOUT. “NO SE BUSCA UNA ARQUITECTURA HERMOSA NI SON LUJOSOS, SIMPLEMENTE SON ATRACTIVOS PARA EL COMPRADOR, PORQUE NO SE PIERDE EN
El punto para ser buen negocio no está en si el centro comercial es viejo, usado o nuevo, sino en la ubicación y en qué tanto les facilita las compras a los consumidores.
un laberinto de pisos y corredores comerciales secundarios. Estos centros comerciales mencionados no son los más bonitos, pero sí son los que más atraen gente”, añade este investigador que desde hace 35 años les hace seguimiento a los comerciales de Bogotá.
La ecuación es sencilla: si los visitan, vende; y al vender bien, los valores de renta son más altos. Bogotá tiene hoy 43 centros comerciales de gran importancia y los mejores son los que tienen buena ubicación y muy buen layout. “Para los estratos altos (alto y medio alto) es muy importante la variedad y calidad de marcas, mientras para los estratos medios y populares las marcas no son tan relevantes, pero sí son muy importantes los locales anclas o sea grandes superficies que atraen gente: supermercados, almacén de departamentos, cinemas, locales de deportes y diversión y zona de comidas”, explica el autor del libro Economía urbana y plusvalía del suelo.
Un local vale por el volumen de ventas que genere y esto depende de la cantidad de gente que visite el centro comercial. Es igual que en las calles comerciales, los locales más valiosos son aquellos de mayor público peatonal.
Por eso en Bogotá los locales de calle más importantes están en San Victorino y en Medellín, en El Hueco. Estas son las zonas de mayor tránsito peatonal y ventas populares al por menor. En Andino, por ejemplo, el valor de ventas por visitante es alto no porque lo visiten muchas personas, sino porque la capacidad de compra por visitante es alto. En Unicentro se vende menos por persona, pero el número de visitantes es muy superior. En Centro Mayor, que es el más visitado del país, lo que compra cada visitante es una cifra más reducida, pero el volumen de compradores es mayor.
Si la renta sube, el valor del local también. Por lo tanto, un centro comercial exitoso es aquel que obtiene un alto número de visitantes que compran, en promedio, una buena cifra. Entonces, los mejores son aquellos más frecuentados entre los estratos medios o altos. “Eso explica que mientras en Unicentro o Andino, los más costosos de Bogotá, un local vale 60 millones por metro cuadrado, en otros más populares el precio esté por debajo de 15 millones por metro cuadrado. Y en la misma proporción estarán los alquileres. En Unicentro o Andino podrán pagar un canon mensual de 400.000 pesos por metro cuadrado (a veces más), en tanto que en uno popular solo pagarán 100.000 pesos. La mayoría de los locales en centro comercial de Bogotá pagan rentas por debajo de 200.000 pesos por metro cuadrado”.