Las cuotas en condominios
La ley regula el cobro efectivo de las pagos condominales en caso de morosidad
Parece haber un mito alrededor del famoso tema de la cuota de mantenimiento, su cobro y su efectiva recuperación en caso de no pago. Este artículo pretende aclararlo.
Por mandato legal, los condóminos tienen una responsabilidad ineludible y compartida de participar de los gastos comunes.
Por su parte, los administradores tienen la obligación también, por ley, de realizar el cobro de la cuota de mantenimiento a sus condóminos, pero ¿qué pasa cuando un condómino no paga? ¿Se le suspende en su derecho de propietario condominal? O ¿no lo dejamos entrar al condominio o lo privamos de usar las áreas comunes?
El artículo 20 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominios nos deja claro cuál es el camino legal a seguir.
Primero, se señala que la filial de la cual es dueño el condómino constituye una garantía de forma preferente para el cumplimiento de sus obligaciones pecuniarias, como lo es el pago de la cuota condominal.
Segundo, esto reviste especial importancia porque la ley está dotándole de una condición especial y excepcional al darle el atributo, no solo de garantía stricto sensu, sino que también de forma preferente, que no es otra cosa que la hipoteca legal, estando solo por debajo el cobro del impuesto de bienes inmuebles pero por encima de otros gravámenes.
Tercero, el no pago de la cuota constituye un gravamen hipotecario que pesará sobre la filial, para darle aún más fortaleza por temas de publicidad registral, quedando inscrito dicho gravamen en el asiento registral de la filial.
Cuarto, para hacer valer esta garantía y para su ejecución, señala este artículo que la certificación que al efecto emita un contador tendrá la condición de título ejecutivo, tal y como se desprende de la Ley de Cobro Judicial y el Código de Comercio.
Esta última mención (solución judicial), de cierta manera, pone punto final a la cuestión, al dotar esta certificación de la condición de título ejecutivo, con todas sus características como contener implícita su ejecución; no debe probarse la existencia del crédito para hacerlo efectivo, representa deudas líquidas o liquidables, ciertas y exigibles, para presentarse directamente en una demanda ejecutiva hipotecaria ante un juez competente.
Esta certificación, debe basarse en los registros contables oficiales del condominio, y de ahí la importancia de tener libros contables al día y en orden, obligación que recae en el Administrador. A su vez, la obligación de pago estará respaldada por el acuerdo de asamblea anual que determina el presupuesto y el monto de la cuota condominal, como lo manda el artículo 26 de la Ley. Estas dos son condiciones previas para una efectiva puesta en marcha de la acción ejecutiva.
Existe otra solución, llamémosla alternativa, que sería incluir “sanciones” ante el no pago, en el reglamento; aunque esta puede tener la debilidad teórica de caer en ilegalidades.
Toda la anterior estructura legal de garantía del pago de cuotas condominales no riñe contra una redacción más amplia, rigurosa y/o efectiva sobre este tema en el reglamento propio del condominio. Se pueden incluir otras “sanciones” al no pago de la cuota, siempre respetando el orden público, el bloque de legalidad, los derechos humanos y los derechos como condómino, entre otros.
Por ejemplo, soluciones comunes que se encuentran en las disposiciones de reglamentos de condominios son la suspensión de servicios comunes, del ejercicio de derechos de voto, o bien las multas o intereses de mora.
Así las cosas, la próxima vez que alguien señale el “mito” de que es imposible cobrar efectivamente a los condóminos morosos, podemos desvirtuarlo. * Abogado BPL Legal