Ocupación de oficinas depende de sector servicios
Estudio de Cushman & Wakefield muestra la mejor demanda desde hace 4 años
En este momento, el sector de alquiler de oficinas está en recuperación en Costa Rica, y lo posiciona en la mejor tasa de disponibilidad (un 10%) desde hace cuatro años.
Actualmente, la oferta promedio ronda un precio de casi los $19 por metro cuadrado (m²).
Específicamente, los edificios clase A y A+ (con tasas menores al 3%) son los que tienen mayor expansión y los que seguirán en desarrollo.
Sin embargo, esta recuperación y el éxito de los próximos desarrollos de esta línea dependen en, más del 70%, del espacio ocupado actualmente por la industria del sector servicios.
Es decir, está correlacionado y muy concentrado en esta área de Inversión Extranjera Directa (IED) y, por ende, en una posición de mayor riesgo, porque depende directamente de lo que ocurra con el crecimiento puntual en esta área económica.
En lo que llevamos del 2017, la absorción bruta en el mercado de oficinas se ubica en más de los 80.000 m², y ha llegado en los últimos tres años a alcanzar alrededor de los 125.000 m².
Asimismo, la cantidad de la oferta proyectada de aquí al 2019 se considera sana “siempre y cuando se mantengan los niveles de crecimiento económico adecuados y puntualmente en servicios”, comentó Daniel Álvarez, socio director de Cushman & Wakefield AB Advisory.
La firma destaca los aspectos mencionados en su más reciente estudio de este sector llamado “Are We Overbuilding”.
“Costa Rica está creciendo a una tasa de 4,1%. El país continuará beneficiándose de los sectores que han registrado un crecimiento desde los años anteriores. Específicamente, los servicios financieros y de seguros junto con los de información y comunicaciones, actividades profesionales, agricultura y sectores manufactureros”, destaca el análisis.
Cushman & Wakefield AB Advisory informó que la construcción total en Costa Rica hasta fin de año del 2019 será de 348.000 m², equivalente a 116,000 m² por año.
La nueva demanda por crecimiento del empleo en los sectores de servicios, privado y público se estima que será de 89.700 m² para 2018 y 95.800 m² para 2019.
¿Precolocación o especulación?
Los servicios tienen una tasa de crecimiento anual compuesto del 29% desde el año 2000, y 10% desde el 2010, lo que da confianza a algunos desarrolladores para continuar con planes puntuales que brinden una oferta en A y A+.
Actualmente, el sector servicios conforma más de 540.000 m² dentro de la oferta privada de oficinas, y hasta el 2019 será más de 650.000 m² . k Vea gráficos.
No obstante, la incertidumbre de invertir o no puede darse cuando existe tanta dependecia de un sector económico.
Por ejemplo, si este sector se paralizara en Costa Rica, o en el peor de los escenarios se diera una caída abrupta por la salida de operaciones, las oficinas podría alcanzar niveles hasta del 35% o 40% de vacancia, similar al que tiene actualmente Panamá.
Para Rándall Fernández, gerente general de Colliers International, a través de los años, por tratarse de un sector en recuperación, algunos desarrolladores han tomado medidas antes de construir como la precolocación, la cual minimiza el riesgo de algún modo ante la inversión.
No obstante, en el país, los desarrolladores han venido dando pasos estudiados sobre cómo aprovechar y mejorar la recuperación que atraviesa el sector.
Algunos no necesariamente de manera precolocada, pero sí con fundamentos de peso sobre el desarrollo económico, académico y las zonas con oportunidad de mejor del ordenamiento urbano.
Fernández destacó que Heredia sigue siendo un lugar en donde la demanda continuará, así como el este y el centro de la Gran Área Metropolitana (GAM).
Justamente, Portafolio Inmobiliario y Garnier & Garnier son dos empresas que tienen planes y construyen actualmente nuevas opciones en la línea de oficinas tipo A y A+, y seguirán explorando esas zonas.
Alfredo Volio, director de proyectos de Protafolio Inmobiliario, comentó que esta firma es una de las que considera que en San José centro y en sus periferias hay gran oportunidad de colaborar con el desarrollo urbano y generar nuevas ofertas.
La idea de esta firma es desarrollar proyectos de uso mixto (comercio, oficinas tipo A y A+ y residencia). Volio informó de que a finales del 2018 esta empresa iniciará el movimiento de tierras de uno de tres proyectos que planea construir, específicamente en La Sabana y en el Paseo Colón.
Por su parte, Garnier & Garnier inició con base en estudios de mercado uno de sus principales desarrollos que continúa reforzando: Zona Franca La Lima.
De acuerdo con André Garnier, presidente de la compañía, cuando se inició el proyecto se analizaron aspectos como que el 50% de la mano de obra calificada está en Cartago, más de 70.000 personas salen de la ciudad para trabajar fuera y, además, hay mucha oportunidad para gente de zonas como Curridabat, San Pedro y Tres Ríos.
En este momento, Garnier & Garnier construye un centro corporativo específico para centros de servicios, y ya tienen una empresa ancla muy fuerte, aseguró Garnier.
Este se está edificando por etapas de forma paralela a los edificios de manufactura avanzada, y la inversión inicial es de $40 millones.
“Sabemos que en el este de San José y en Cartago hay una gran oportunidad de crecimiento y desarollo”.
André Garnier
Presidente de Garnier & Garnier.
“Nos estamos tratando de acercar a desarrollos desde La Sabana, Paseo Colón y el centro de San José”.
Alfredo Volio
Gerente Portafolio Inmobiliario.