Ofer­ta de ofi­ci­nas efi­cien­tes es me­nor que la de­man­da

Los edi­fi­cios cla­se B su­fren ta­sas al­tas de de­socu­pa­ción

El Financiero (Costa Rica) - - Negocios - Jés­si­ca I. Mon­te­ro So­to jes­si­ca.mon­te­ro@el­fi­nan­cie­rocr.com

De los ca­si 400 edi­fi­cios de ofi­ci­nas que ofre­ce la Gran Área Me­tro­po­li­ta­na (GAM), úni­ca­men­te 15 co­rres­pon­den a la cla­se A+. Es­ta es­ca­sez los ha­ce atrac­ti­vos: en pro­me­dio, ope­ran con 98% de ocupación.

Es­te fe­nó­meno es uno de los prin­ci­pa­les ha­llaz­gos del re­por­te de Cush­man & Wa­ke­field AB Ad­vi­sory (C&W) pa­ra el se­gun­do tri­mes­tre de 2018. Otros te­mas re­le­van­tes son el pro­ta­go­nis­mo de He­re­dia y del oes­te de San Jo­sé en la de­man­da de es­pa­cios y el cre­ci­mien­to en el atrac­ti­vo de los es­pa­cios de co­wor­king. k Vea tabla “Prin­ci­pa­les transac­cio­nes de al­qui­ler en 2018”.

Los edi­fi­cios cla­se B son los me­nos atrac­ti­vos y cons­ti­tu­yen el 66% de la ofer­ta de ofi­ci­nas, par­ti­cu­lar­men­te en San Jo­sé cen­tro y Car­ta­go. Es­ta úl­ti­ma zo­na es la que en­fren­ta la ta­sa de va­can­cia más al­ta, con 37,8%.

Los edi­fi­cios cla­se A+ son los más es­ca­sos y tam­bién se de­no­mi­nan ofi­ci­nas o desa­rro­llos “efi­cien­tes”, en pri­mer lu­gar por su ca­pa­ci­dad pa­ra dis­mi­nuir los cos­tos ope­ra­ti­vos por con­su­mo de ener­gía eléc­tri­ca, agua y otros re­cur­sos.

De acuer­do con C&W, tam­bién se ca­rac­te­ri­zan por ade­cuar­se a las ne­ce­si­da­des de los in­qui­li­nos: sea a tra­vés de es­pa­cios fle­xi­bles pa­ra di­se­ños a la me­di­da, ma­xi­mi­zar el uso de la luz na­tu­ral, a la ca­pa­ci­dad de ais­lar el ca­lor pa­ra evi­tar in­cre­men­tos en ener­gía por uso de ai­re acon­di­cio­na­do; la in­cor­po­ra­ción de equi­pos de cli­ma­ti­za­ción de ba­jo con­su­mo, sis­te­mas pa­ra aho­rro de agua, ado­qui­nes permea­bles, zo­nas ver­des, uso de ma­te­ria­les re­ci­cla­dos y ma­de­ras cer­ti­fi­ca­das, en­tre otros.

A esas ca­rac­te­rís­ti­cas se aña­den otros atri­bu­tos que de­fi­nen las es­tra­te­gias de co­lo­ca­ción de los desa­rro­llos. Dos ejem­plos de es­ta va­rie­dad son el Cen­tro Cor­po­ra­ti­vo El Ca­fe­tal y el Ro­ble Cor­po­ra­te Cen­ter. Aun­que am­bos desa­rro­llos son A+ y tie­nen o es­tán por ob­te­ner cer­ti­fi­ca­ción LEED, su ofer­ta se con­cen­tra en atri­bu­tos dis­tin­tos.

La cer­ti­fi­ca­ción LEED (si­glas pa­ra Lea­ders­hip in Energy & En­vi­ron­men­tal De­sign, o sea, li­de­raz­go en ener­gía y di­se­ño am­bien­tal) es un sis­te­ma de cer­ti­fi­ca­ción de edi­fi­cios sos­te­ni­bles, desa­rro­lla­do por el Con­se­jo de la Cons­truc­ción Ver­de de Es­ta­dos Uni­dos (US Green Buil­ding Coun­cil).

Di­fe­ren­cia­do­res

El Cen­tro Cor­po­ra­ti­vo El Ca­fe­tal es un desa­rro­llo de Gar­nier & Gar­nier, que en­fa­ti­za en sus di­men­sio­nes: se tra­ta de un desa­rro­llo cu­ya se­gun­da fa­se su­ma­rá 35.000 me­tros cua­dra­dos (m²) al mer­ca­do, en tres edi­fi­cios, den­tro de un com­ple­jo es­pe­cia­li­za­do, ubi­ca­do en Be­lén, He­re­dia.

“El Ca­fe­tal ofre­ce a sus clien­tes ac­tua­les y po­ten­cia­les múl­ti­ples be­ne­fi­cios, co­mo su ubi­ca­ción es­tra­té­gi­ca, cer­ca del ae­ro­puer­to, comercios, ho­te­les y la ciu­dad; un es­pa­cio de al­ta ca­li­dad es­truc­tu­ral y ar­qui­tec­tó­ni­ca ba­jo una es­tra­te­gia in­te­gral de sos­te­ni­bi­li­dad”, ex­pli­có Al­ber­to Bo­ni­lla, di­rec­tor de desa­rro­llo de Gar­nier & Gar­nier.

La pri­me­ra eta­pa de es­te desa­rro­llo tie­ne 100% de ocupación. La se­gun­da es­ta­rá con­clui­da a fi­na­les de 2019 y ya cuen­ta con 65% de ocupación.

Por su par­te, el Ro­ble Cor­po­ra­te Cen­ter des­ta­ca co­mo un atrac­ti­vo en el mer­ca­do su fun­ción com­ple­men­ta­ria den­tro del en­cla­ve de usos múl­ti­ples que de­sa- rro­lló Gru­po Ro­ble en Es­ca­zú.

Eli­sa Ro­jas, ge­ren­ta de mer­ca­deo y ven­tas de Gru­po Ro­ble, afir­mó que las em­pre­sas bus­can un edi­fi­cio que cum­pla exi­gen­cias del mer­ca­do en te­mas de di­se­ño y sis­te­mas ope­ra­ti­vos, pe­ro que tam­bién brin­de ser­vi­cios y fa­ci­li­da­des cer­ca­nas a su cen­tro de ne­go­cios.

“Es por es­ta ra­zón que per­te­ne­cer al com­ple­jo de uso múl­ti­ples más gran­de de Cos­ta Ri­ca in­te­gra­do ac­tual­men­te por el Cen­tro Co­mer­cial Mul­ti­pla­za, el Real In­ter­con­ti­nen­tal Ho­tel & Club To­wer, Pla­za Ro­ble, Es­ca­zu Cor­po­ra­te Cen­ter y aho­ra el Ro­ble Cor­po­ra­te Cen­ter, lo con­vier­te en un edi­fi­cio in­te­li­gen­te que lo­gra com­bi­nar sus es­pa­cios cor­po­ra­ti­vos con es­pa­cios de re­crea­ción cer­ca­nos”, aña­dió Ro­jas.

A pe­sar de la in­cer­ti­dum­bre fi­nan­cie­ra que ex­pe­ri­men­ta el país, es­pe­cí­fi­ca­men­te en el te­ma fis­cal y con el im­pac­to so­bre los al­qui­le­res que pue­da ocu­rrir si se aprue­ba la apli­ca­ción del Im­pues­to al Va­lor Agre­ga­do (IVA), el mer­ca­do de ofi­ci­nas si­gue en au­men­to y cre­ce­rá en más 70.000 me­tros cua­dra­dos de es­pa­cios cla­se A que en­tra­rán al mer­ca­do du­ran­te los pró­xi­mos nue­ve me­ses. k Vea tabla “Di­fe­ren­cia en la ofer­ta ge­ne­ra pre­sión”.

Es­pa­cios com­par­ti­dos

El otro fe­nó­meno re­le­van­te es el de los es­pa­cios de co­wor­king, que des­pués de va­rios años con po­co cre­ci­mien­to y pro­yec­tos fa­lli­dos, pa­re­cen con­so­li­dar­se en 2018. El re­por­te de C&W afir­mó que es­te ti­po de áreas se es­tá po­pu­la­ri­zan­do en Cos­ta Ri­ca.

El in­for­me men­cio­na que se de­be pres­tar aten­ción a la de­man­da cre­cien­te por es­tos es­pa­cios, par­ti­cu­lar­men­te en San Jo­sé. Los si­tios de co­wor­king es­tán sien­do desa­rro­lla­dos en di­ver­sos for­ma­tos, tan­to por com­pa­ñías lo­ca­les co­mo por mul­ti­na­cio­na­les.

Mauricio Ula­te, ge­ren­te de mer­ca­deo de Se­li­na Co­work, afir­mó que ese in­cre­men­to se de­be a tres fac­to­res: el pri­me­ro es el no­ta­ble in­cre­men­to de tra­ba­ja­do­res in­de­pen­dien­tes en el mun­do la­bo­ral, el se­gun­do es la cons­tan­te fle­xi­bi­li­dad en el tra­ba­jo gra­cias a In­ter­net y el te­le­tra­ba­jo, y el ter­ce­ro el au­men­to del in­te­rés por em­pren­der.

“Los co­works se han vuel­to po­pu­la­res en­tre em­pren­de­do­res, tra­ba­ja­do­res in­de­pen­dien­tes y py­mes, que apro­ve­chan es­te ti­po de es­pa­cios pa­ra re­du­cir gas­tos, ade­más son un lu­gar pa­ra ha­cer con­tac­tos, desa­rro­llar co­la­bo­ra­cio­nes, ge­ne­rar ini­cia­ti­vas, crear nue­vos ne­go­cios y has­ta pa­ra con­se­guir em­pleo”, ex­pli­có.

En el ca­so de Se­li­na, la em­pre­sa com­bi­na op­cio­nes de hos­pe­da­je con es­pa­cios de tra­ba­jo, pues su con­cep­to apun­ta a la cap­tu­ra de un clien­te que ellos de­no­mi­nan el “nó­ma­da di­gi­tal”.

Su ope­ra­ción en Cos­ta Ri­ca in­clu­ye es­pa­cios de co­work en San Jo­sé, Ja­có, Ma­nuel Antonio, San­ta Te­re­sa, Puer­to Vie­jo y La For­tu­na. Tie­ne otros hos­pe­da­jes (Ta­ma­rin­do) sin área pa­ra tra­ba­jo com­par­ti­do.

“El au­men­to de los lla­ma­dos nó­ma­das di­gi­ta­les y la fle­xi­bi­li­dad en el tra­ba­jo, son dos as­pec­tos fun­da­men­ta­les. El mun­do la­bo­ral es­tá cam­bian­do, las per­so­nas no quie­ren tra­ba­jar en­tre las mis­mas cua­tro pa­re­des, quie­ren ex­plo­rar el mun­do, via­jar y co­no­cer nue­vas cul­tu­ras, gra­cias al In­ter­net y a las he­rra­mien­tas de tra­ba­jo com­par­ti­do en lí­nea, tra­ba­jar mien­tras se viaja o se es­tá en su lu­gar pre­fe­ri­do, se ha vuel­to una reali­dad”, afir­mó.

GAR­NIER & GAR­NIER PA­RA EF

Aún fal­tan 12 me­ses pa­ra la con­clu­sión de es­te plan maes­tro de la se­gun­da eta­pa del Cen­tro Cor­po­ra­ti­vo El Ca­fe­tal. El desa­rro­llo tie­ne 65% de ocupación.

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