Re­ten­ción de in­qui­li­nos re­ta a lo­ca­les co­mer­cia­les

Ro­ta­ción de los arren­da­ta­rios es­tá en au­men­to.

El Financiero (Costa Rica) - - Portada - Jés­si­ca I. Mon­te­ro So­to jes­si­ca.mon­te­[email protected]­fi­nan­cie­rocr.com

Es ver­dad que los in­qui­li­nos de lo­ca­les co­mer­cia­les van y vie­nen, pe­ro cuan­do es­tos cam­bios se re­pi­ten en pe­rio­dos cor­tos, pue­den afec­tar la es­ta­bi­li­dad de los proyectos.

Datos de la fir­ma con­sul­to­ra New­mark Cen­tral Ame­ri­ca in­di­can que al cie­rre de no­viem­bre pa­sa­do la ro­ta­ción co­mer­cial en el país era de 90%, con lo que el mer­ca­do lan­za una se­ñal de cau­te­la.

En una no­ta téc­ni­ca so­bre el desem­pe­ño del sec­tor du­ran­te el se­gun­do tri­mes­tre del año, New­mark re­gis­tró que la ro­ta­ción tu­vo un pi­co de 107%.

La ro­ta­ción es una re­la­ción en­tre la ab­sor­ción ne­ta y la ab­sor­ción bru­ta. En tér­mi­nos sen­ci­llos, el por­cen­ta­je re­pre­sen­ta que to­do el in­ven­ta­rio co­mer­cial que se ocu­pó, des­pués se de­socu­pó, y des­pués al­gu­nos es­pa­cios adi­cio­na­les que es­ta­ban ocu­pa­dos al ini­cio del pe­rio­do se de­socu­pa­ron.

En es­te mo­men­to los es­pa­cios más afec­ta­dos son los lo­ca­les in­de­pen­dien­tes, aun­que los proyectos más gran­des tam­bién ex­pe­ri­men­tan el fe­nó­meno con di­fe­ren­tes gra­dos de afec­ta­ción.

La aper­tu­ra re­cien­te de proyectos me­dia­nos, co­mo San­ta Ana Town Cen­ter (San Jo­sé oes­te), y gran­des, co­mo Oxí­geno Hu­man Play­ground (San Francisco, He­re­dia), re­ta el mer­ca­do. Sin em­bar­go, en am­bos ca­sos los desa­rro­lla­do­res es­tán op­ti­mis­tas de que sus pro­pues­tas com­ple­ta­rán la ocu­pa­ción y re­ten­drán a los in­qui­li­nos.

Ja­vier del Cam­po, vi­ce­pre­si­den­te de Hu­man Play­ground en Cues­ta­mo­ras Ur­ba­nis­mo, desa­rro­lla­do­ra de Oxí­geno, afir­mó que la ma­yo­ría de sus lo­ca­les es­tán arren­da­dos con con­tra­tos de me­diano y lar­go pla­zo, lo cual les per­mi­te ha­cer pro­yec­cio­nes op­ti­mis­tas de desem­pe­ño.

Daniel So­lano, ge­ren­te ge­ne­ral de Ur­ban Ed­ge, desa­rro­lla­do­ra de San­ta Ana Town Cen­ter, ase­gu­ró que en enero ten­drán ocu­pa­ción to­tal, con una mez­cla que les per­mi­te re­sol­ver ne­ce­si­da­des de su co­mu­ni­dad in­me­dia­ta y a la vez atraer vi­si­tan­tes de otros lu­ga­res, de­bi­do a la pro­pues­ta de su mer­ca­do gas­tro­nó­mi­co, Vía Gour­met, don­de tie­nen ex­pec­ta­ti­vas de ro­ta­ción ce­ro, pues los in­qui­li­nos se han en­car­ga­do de la re­mo­de­la­ción de sus lo­ca­les, con una in­ver­sión sig­ni­fi­ca­ti­va.

¿Por qué su­ce­de?

Las ra­zo­nes del au­men­to en la ro­ta­ción son va­ria­das: al­gu­nos in­qui­li­nos se es­tán pa­san­do a lo­ca­les con me­jo­res con­di­cio­nes, nue­vos ne­go­cios han des­pla­za­do a mar­cas co­mer­cia­les o al­gu­nos han te­ni­do que ce­rrar ope­ra­cio­nes.

Las ci­fras se ex­pli­can tam­bién por la co­yun­tu­ra de des­ace­le­ra­ción eco­nó­mi­ca que en­fren­ta el país, por lo que re­sul­ta cla­ve desa­rro­llar una es­tra­te­gia es­pe­cia­li­za­da pa­ra ca­da pro­yec­to. Otra po­si­ble cau­sa es­tá en las prác­ti­cas del sec­tor: los pre­cios pue­den es­tar ele­va­dos.

Pe­dro Sán­chez, VP de Ser­vi­cios de Con­sul­to­ría de New­mark Cen­tral Ame­ri­ca afir­mó que los co­mer­cios de­be­rían pa­gar por ren­ta un má­xi­mo del 10% de las ven­tas, pa­ra jus­ti­fi­car el pun­to de ven­ta de ma­ne­ra sa­na, y en mu­chos ca­sos la reali­dad se ale­ja de lo desea­ble.

“Los co­mer­cios en­tran y pa­gan su­mas que no son sos­te­ni­bles. Adi­cio­nal­men­te, la di­fe­ren­cia en­tre la ab­sor­ción bru­ta (área to­tal ocu­pa­da) y ab­sor­ción ne­ta (área ocu­pa­da me­nos área de­socu­pa­da) su­gie­re una mi­gra­ción de los ne­go­cios ha­cia pro­duc­to más nue­vo y más con­ve­nien­te”, en­fa­ti­zó.

Ries­gos

¿Qué men­sa­je re­ci­be un in­ver­sio­nis­ta po­ten­cial o un con­su­mi­dor de un es­pa­cio co­mer­cial cuan­do el arren­da­ta­rio cam­bia cons­tan­te­men­te?

Ab­ner Azo­fei­fa, mer­ca­dó­lo­go de la em­pre­sa es­pe­cia­li­za­da en re­tail (ven­tas al de­ta­lle) Ar­qui­má­ge­nes, afir­mó que po­seer lo­ca­les con al­ta ro­ta­ción in­vi­ta a creer que el pro­yec­to no ha lo­gra­do ge­ne­rar in­qui­li­nos de in­te­rés pa­ra los con­su­mi­do­res, con lo que se im­pac­ta el trá­fi­co y la vi­si­ta­ción.

“De­bi­li­ta mu­cho la es­ta­bi­li­dad de un cen­tro co­mer­cial, ya que si los ser­vi­cios o bie­nes que ge­ne­ra pa­ra el in­te­rés del con­su­mi­dor, no son una fór­mu­la atrac­ti­va, van a em­pe­zar a per­der el in­te­rés de los con­su­mi­do­res, quie­nes em­pe­za­rán a re­la­cio­nar el es­pa­cio con ma­la ex­pe­rien­cia, po­ca es­ta­bi­li­dad y que no lo­gra sa­tis­fa­cer sus ne­ce­si­da­des, lo que afec­ta al res­to de in­qui­li­nos”, ex­pli­có Azo­fei­fa.

Es­te fe­nó­meno pue­de ar­mar una ca­de­na que en el peor de los ca­sos ter­mi­na­ría por con­ver­tir el pro­yec­to en un es­pa­cio sin vi­da, con po­ca ca­pa­ci­dad pa­ra atraer vi­si­tan­tes y, por lo tan­to, in­ca­paz de re­te­ner co­mer­cios.

Frank Qui­rós, ana­lis­ta de mer­ca­do y con­sul­tor de New­mark, se­ña­ló que los ries­gos se de­ben me­dir des­de an­tes: desa­rro­lla­do­res y pro­pie­ta­rios de­ben con­si­de­rar la si­tua­ción de la zo­na y el mo­men­to de sa­li­da al mer­ca­do.

“Por ejem­plo, aun­que un sec­tor ten­ga su­fi­cien­te de­man­da pa­ra una pla­za co­mer­cial de 5 a 10 lo­ca­les co­mer­cia­les, el tiem­po que tar­dan los go­bier­nos lo­ca­les pa­ra otor­gar per­mi­sos y otros trá­mi­tes pro­pios de la bu­ro­cra­cia en el sec­tor ra­len­ti­zan el pro­ce­so y ge­ne­ran ma­yor vul­ne­ra­bi­li­dad a cam­bios imprevistos del mer­ca­do, co­mo la aper­tu­ra de un pro­yec­to que no se co­no­cía o la de­socu­pa­ción de un in­qui­lino gran­de en un pro­yec­to ale­da­ño”, ad­vir­tió.

Ac­cio­nes

Pa­ra con­tro­lar los in­di­ca­do­res de ries­go, co­mo la ro­ta­ción, los proyectos nue­vos de­ben ser ri­gu­ro­sos con los es­tu­dios de mer­ca­do y con es­tra­te­gia. Los in­ver­sio­nis­tas de­be­rían con­si­de­rar un pro­duc­to que ten­ga las ca­rac­te­rís­ti­cas que los con­su­mi­do­res es­tán bus­can­do, por ejem­plo: con­ve­nien­cia (ubi­ca­ción y bue­nos ac­ce­sos), par­queo, in­fra­es­truc­tu­ra agradable (con áreas abier­tas pa­ra jue­gos, te­rra­zas).

Los pro­pie­ta­rios de pro­duc­tos que ya tie­nen pro­ble­mas de ro­ta­ción al­ta o ba­ja ocu­pa­ción de­ben rein­ven­tar­se, ya sea me­dian­te el au­men­to de sus fa­ci­li­da­des, o re­cu­rrien­do a un cam­bio de uso. New­mark re­gis­tra ca­sos de proyectos que pa­sa­ron de ser cen­tros co­mer­cia­les a mi­ni­bo­de­gas.

Y los es­pa­cios co­mer­cia­les sa­lu­da­bles tam­bién de­ben to­mar me­di­das de pre­ven­ción.

Azo­fei­fa re­co­mien­da to­mar ac­cio­nes en tres te­mas cla­ves:

1 Con­si­de­rar la ven­ta en lí­nea: Es­ta com­pe­ten­cia es muy fuer­te pa­ra los cen­tros co­mer­cia­les en pre­cio, va­rie­dad y ex­pe­rien­cia de con­su­mo, pe­ro pue­de ser con­tra­rres­ta­da si se me­jo­ra la ex­pe­rien­cia de con­su­mo, ofre­cien­do ma­yor en­tre­te­ni­mien­to pa­ra el con­su­mi­dor.

2 Re­vi­sar la ofer­ta: La fór­mu­la de los in­te­gran­tes del cen­tro co­mer­cial es fun­da­men­tal, ya que de­be exis­tir una si­ner­gia per­fec­ta en­tre los ser­vi­cios y bie­nes que ofre­cen los di­fe­ren­tes co­mer­cios que lo in­te­gran.

3 Me­jo­rar el di­se­ño: Abrir los es­pa­cios, brin­dar más en­tra­das de luz na­tu­ral, es­pa­cios abier­tos, áreas de con­fort, de en­tre­te­ni­mien­to, brin­dar zo­nas pa­ra ac­ti­vi­da­des.

“De­be­mos vol­ver a enamo­rar a nues­tros con­su­mi­do­res, y les pue­do ase­gu­rar que no se lo­gra con más de lo mis­mo, de­be­mos de­mos­trar­les que so­mos la me­jor op­ción de con­su­mo, in­no­van­do el re­tail, por en­ci­ma de las nue­vas com­pe­ten­cias del mer­ca­do”, aña­dió Azo­fei­fa.

“La di­fe­ren­cia en­tre la ab­sor­ción bru­ta y ab­sor­ción ne­ta su­gie­re una mi­gra­ción de los ne­go­cios ha­cia pro­duc­to más nue­vo y más con­ve­nien­te”. Pe­dro Sán­chez New­mark Cen­tral Ame­ri­ca

La ro­ta­ción pue­de en­ca­de­nar­se con una ma­la per­cep­ción por par­te de los con­su­mi­do­res, lo que pro­vo­ca ba­ja vi­si­ta­ción. Es­to con­clu­ye en de­socu­pa­ción. CH­RIS­TIAN CAM­POS

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