Condominios de interés social sufren de débil administración
Un problema usual son las diferencias entre vecinos
Muchas personas en Costa Rica anhelan una casa propia. El Gobierno y el sistema financiero nacional ofrecen diferentes opciones para que las familias que viven en asentamientos informales puedan optar por una vivienda formal con mejores condiciones de infraestructura y acceso a servicios básicos.
Durante el 2019 la construcción de casas en el país registró un leve repunte del 2%, mientras que la categoría de “condominios y apartamentos”, reportó una contracción en la cantidad de unidades, pero tuvo un crecimiento del 24,5% en el área construida.
Los datos se desprenden del Informe Nacional Situación de la Vivienda y Desarrollo Urbano 2019, publicado el 19 de agosto por la Fundación Promotora de Vivienda (Fuprovi).
La necesidad de vivienda plantea los condominios de interés social −horizontales o verticales− como soluciones para una parte de la población.
Sin embargo, ¿por qué este formato no termina de consolidarse como una opción viable en el país?
Franklin Solano, coordinador de la Unidad de Investigación de Fuprovi, considera que una combinación de factores aleja a las personas y a las instituciones del sistema financiero nacional de este tipo de soluciones.
Tres experiencias
Existen elementos culturales, sociales, económicos y ambientales que inciden en la convivencia de las personas que se mudan a un condominio de interés social.
Cambios como estar más cerca de los vecinos, compartir áreas comunes, acordar asuntos administrativos, participar en asambleas condominales, entre otras dinámicas; son parte de las barreras, mitos y verdades que afectan a esta figura.
Para ahondar en las experiencias y los factores que pueden marcar positiva o negativamente la preferencia hacia los condominios, los investigadores de Fuprovi analizaron tres casos de proyectos habitacionales construidos en Desamparados.
Las Anas
El Condominio Las Anas está ubicado en Los Guido de Desamparados. El proyecto fue aprobado por el Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi) en 2012, su construcción inició en el 2016 y concluyó en el 2018.
Las casas se canalizaron por medio del Grupo Mutual Alajuela-La Vivienda. Consta de dos etapas con 198 unidades habitacionales en 38 pequeños condominios de cinco filiales cada uno. En este desarrollo residen 198 familias.
La evaluación de la experiencia de vida en Las Anas es bastante favorable. Los vecinos relataron que no existen problemas relacionados con las casas, pero sí hay conflictos de convivencia condominal, pese a que recibieron capacitaciones y acompañamiento en la transición de la vivienda informal a la formal.
La asignación de las casas se llevó a cabo por medio de rifas por parte de Grupo Mutual, aunque algunos vecinos reconocen que muchas familias empezaron a comportarse de manera inapropiada una vez que recibieron el inmueble.
Las Mandarinas
Otro de los casos es el Condominio Las Mandarinas en Patarrá de Desamparados. Su desarrollo fue administrado por la Fundación Costa Rica - Canadá con la aprobación del Banhvi en 2008.
La obra inició en 2009 y finalizó en 2011. Incluye 208 viviendas (72 de una planta y 136 de dos plantas), que actualmente son habitadas por 80 familias provenientes de asentamientos informales y 128 de otras zonas.
Los residentes detallaron que al inicio recibieron mucho apoyo de la Fundación Costa Rica - Canadá en formación sobre las dinámicas de la vida en condominio y se consolidaron los liderazgos.
Para dar mantenimiento a los espacios públicos y áreas verdes, un grupo de vecinos recoge dinero y contrata a una persona de la misma comunidad.
Un dato interesante es que en este proyecto no existen mecanismos de comunicación como grupos de mensajería digital (tipo WhatsApp), sino que recurren a volanteo para informar sobre decisiones o ajustes en diferentes ámbitos.
A lo interno existe insatisfacción de algunas familias que viven en casas de dos plantas, ya que cada nivel es ocupado por grupos familiares diferentes.
“Nació bajo la promesa de ser privado, regido por la Ley de Condominios, se debía pagar por la seguridad con control de entrada, todo iba ser diferente, pero nada de eso se cumplió. Las casas no reúnen las condiciones para un proyecto de este tipo, las de un nivel no poseen salida ni patio trasero, lo que las hace muy peligrosas en caso de una emergencia”, indicó un vecino que no fue identificado en el informe.
Aunque los condominios son estructuras que buscan optimizar el uso de suelo para construir más viviendas en menos espacio, existen diferentes visiones sobre si se trata de un modelo efectivo para personas de bajos recursos.
Una de las principales barreras en este proyecto es que la junta administrativa se convirtió en el único cuerpo de acción para trabajar en pro de la comunidad, cada vez menos personas y familias se interesan por participar.
Río Damas
El último caso es el Condominio Río Damas localizado en San Antonio de Desamparados. Se aprobó por el Banhvi en 1987 y su construcción inició un año después. En 1992 las obras se paralizaron por falta de financiamiento. El proyecto se planteó en varias etapas, algunas se construyeron y otras no.
Originalmente se concibió como un complejo de 168 casas distribuidas en siete edificios de 24 apartamentos cada uno. Solamente se completaron cuatro torres con 96 apartamentos.
Los vecinos describen el lugar como un “multifamiliar” con problemas como drogas y pobreza.
“Hay un estigma de peligrosidad asociado al deterioro de las fachadas del condominio, precedido por su ubicación e historia particular. Antes de su desarrollo el terreno era una finca, que por iniciativa de un ingeniero se convirtió en un proyecto que buscaba ayudar a familias de escasos recursos a acceder a vivienda de bajo costo”, indica el estudio.
El proceso de ocupación fue “muy informal”, las personas no recibieron capacitación previa sobre la convivencia vecinal en este tipo de residencias.
Este proyecto presenta contratiempos de organización para enfrentar las obligaciones del condominio. Por ejemplo, el pago de la cuota de mantenimiento se convirtió en un problema que llevó a un grupo de familias a procesos de cobros judiciales.
La investigación de Fuprovi concluye que para impulsar la figura del condominio de interés social como una verdadera solución de vivienda es necesario que los desarrolladores ofrezcan acompañamiento, capacitación y formación para los nuevos residentes.
Se deben abordar temas que van desde los deberes y derechos, hasta mecanismos de negociación, administración e interacción entre vecinos con enfoques prácticos que profundicen en las conductas y los cambios psicológicos que implican.